2024年物业利润涨近4倍，港铁要变身大地产商？

界面新闻 · 公众号 · 热门自媒体 · 2025-03-14 14:36

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界面新闻记者 | 王妤涵

在国内轨道交通企业普遍陷入亏损困境之时，港铁大涨392.8%的物业利润，吸引了大量关注。

近日，香港地铁公司（以下简称“港铁”）发布2024年度财报，数据显示其全年营收600.11亿港元，较2023年微升5.3%，净利润158亿港元，同比增长102.6%。

年报中最大的亮点来自其物业发展板块，2024年利润达到了102.65亿港元，按年上升近4倍，成为支撑港铁财务健康的核心动力。

这一爆发式增长，本质上是港铁“轨道+物业”模式与政策红利的叠加效应，叠加香港楼市去年“撤辣”后的资产价格反弹，共同推高了利润空间。

“轨道+物业”模式是港铁这些年来运营的核心逻辑，其通过政府授权获得铁路沿线土地开发权，以未建铁路前的地价支付土地成本，待铁路建成后再通过物业开发回收土地增值收益，从而实现可持续发展。

而这一模式更深层的逻辑在于，港铁可以通过掌控轨道建设时序影响土地增值节奏，使沿线物业在规划初期就具备了显著的交通优势和增值潜力。

例如，香港十大屋苑之一的康怡花园，便是由港铁联合恒隆地产、新世界发展等开发商于上世纪80年代开发的。该项目所在地本是康山，一个未被开发的山头，港铁通过港岛线建设将这一工业用地转化为高端住宅区，已成为香港目前极具代表性的楼盘。

除住宅开发以外，一些重点枢纽站点的上盖写字楼和商场，在为港铁带来稳定租金收入的同时，也成为其资本运作的重要支点。

从2024年的财报数据来看，其物业板块的利润表现远超传统“以地养铁”的范畴，占总利润的比重已达到65%，远超客运、车站商务等传统业务总和。

据港铁方面透露，物业发展利润的增加主要来自于其多个早年开发的项目在去年进入到收获期。

如日出康城第十一期、何文田站第一期，以及港岛南岸第一期、第二期等几个住宅项目，都在去年的销售中取得了不错的成绩。

物业租赁方面，2024年收入按年增加5.9%至50.76亿港元，主要得益于2023年下半年开业的两个新商场围方和THE SOUTHSIDE。

财报显示，目前港铁已批出土地储备面积为89万平方米，分布在何文田站、港岛南岸等多个地铁站点附近。据悉，未来12个月港铁还将有一大批住宅供应，其中包括东涌东站及屯门十六区车站的上盖物业。

“在铁路加物业的模式下，物业收入除了为相关铁路的兴建提供资金外，也将支持长远铁路的资产更新、维护及维修”，港铁在财报中表示。

除自身布局外，2024年香港楼市的超预期回暖，也为港铁的住宅项目提供了关键助力。

去年2月末，香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措）后，香港楼市重回火热，市场交易明显转旺，政策效果一度“好于预期”。

随后，香港同步放宽了按揭成数，首套房买家可申请最高90%按揭贷款；允许投资移民购买价值3000万港元以上的豪宅等系列楼市宽松政策。进一步刺激了市场需求的释放，尤其是内地买家和长线投资者的回流。

据香港政府土地注册处统计，2024年香港全年整体楼宇买卖合约登记量（包括住宅、车位及工商铺物业等）达67979宗，较2023年同期增长17.1%，创下了近三年的新高。