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「广发地产小程序」教学系列一：如何判断新房市场表现？

广发证券研究 · 公众号 · 证券 · 2024-07-23 07:10

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第一期主题：新房

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“517新政”是本轮周期政策层面的一次重大转变，对地产定调更积极。在全国切实做好保交房工作视频会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”。会议在强调去库存的同时，也强化了稳需求的重要性。政策目的性强、可执行性高，回归到了上一轮周期（2014-2016年）自上而下的政策框架。 因此，关于市场成交量的跟踪和市场情绪反馈，在当前位置具备极其重要的意义。

为了实现对 地产新房市场动向 更高效、更全面的监控，广发地产研究团队精心构建了一套全方位的数据跟踪体系，深度聚焦 成交规模、价格走势、库存状况以及推盘去化等 关键维度，覆盖指标数量达 4600 余个。为了给投资人提供高效、便捷的地产高频数据获取渠道，我们打造了 “广发地产小程序” 。

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新房数据框架指南

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成交规模

新房日度成交

注：日度频率，在“日度跟踪”页面查询，每日18:00左右更新

该数据统计52城市房管局商品房网签数据。网签口径数据是 新房市场最前瞻的指标 ，但数据存在一定的季节性，且受到房管局工作日节奏的影响。观察该指标时，一方面可以关注中期维度的同比增速，另一方面可以关注日均成交量的高频数据。

2020-2021年指标处于历史成交高位，日均成交115万方，2022年日均成交量为83万方，2023年上半年疫情平稳转段后日均成交量为86万方，下半年市场下行，日均成交规模稳定在70万方。2024年上半年以来，日均成交规模为57万方，“517”新政至今日均成交规模稳定在66万方。后续应持续观察该指标的环比变化，以跟踪市场景气度。

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新房成交面积同比

注：月度频率，在“市场趋势”页面查询，每月1号、15号左右更新

该数据呈现房管局（重点城市网签口径）、统计局（企业备案口径）及百强房企（企业销售业务口径）3个口径的新房销售同比走势， 用于判断市场增速趋势 。

根据历史经验，三个数据口径中，房企波动弹性最大，重点城市次之，统计局波动范围最小。百强和房管局数据一般在月初更新，统计局数据在月中更新，全国数据一般以统计局口径为准。

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新房分线成交面积同比

注：月度频率，在“市场趋势”页面查询，每月1号左右更新

该数据分线汇总52城房管局商品房网签数据。通过城市分线，展示不同城市能级下的市场差异情况， 了解市场分化趋势 。其中，一线城市样本为4城，二线城市为16城，三四线城市为32城。

价格走势

新房住宅价格趋势

注：月度频率，在“市场趋势”页面查询，每月15号左右更新

数据口径为统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数趋势。新房价格方面大部分城市都是指数化数据，关注点主要是 月环比和年同比趋势 。

库存状况

库存及去化周期

注：月度频率，在“市场趋势”页面查询，每月1号左右更新

该数据统计 11城商品住宅短期库存及去化周期 ，来源为房管局，考虑数据序列的连续性需求后样本较少。

库存数据本次周期相对稳定，但由于成交规模下行，去化周期一路走高，超过2014年周期最高点。库存去化周期的枯荣线经验水平约为12个月，一般库存去化周期小于12个月，则新房价格有上涨压力，而大于12个月则有下降压力。

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推盘去化

推盘及销供比

注：月度频率，在“市场趋势”页面查询，每月1号左右更新

该数据统计11城商品住宅推盘规模及销供比（销售规模/推盘规模），与库存数据的口径基本一致。销供比是 衡量当前销售和供应关系 的指标，参考指标位置为1x（100%），大于100%意味着销售量大于供应量，市场处于消化库存状态，小于100%意味着销售量小于供应量，市场处于积累库存状态。因此，该指标越高表明市场越好。

开盘去化率

注：月度频率，在“市场趋势”页面查询，每月1号左右更新

中指院新房周报统计13个重点城市新开盘去化率，数据口径为开盘首周的去化率表现，用于观察 市场新房短期表现 。

过去三年的中枢在40-50%区间。2021年为历史去化高位，新盘去化率在60%-80%间波动，2022年起行业进入下行周期，去化率处于低位。自2024年3月以来，去化率随政策出台逐月修复。

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新房市场跟踪方法总结

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2010年至今，广发地产团队逐步搭建起完善的新房市场跟踪体系，从量、价、库存、去化等多个维度，持续跟踪新房市场的最新动态和分线城市的变化和表现。

当前量价拐点的跟踪将对于观察未来行业周期节奏、格局变化至关重要。这正是我们倾注最大心血维护数据体系的用意。

我们在选择样本时，力求数据口径统一，并剔除异常数据，确保同环比数据的真实性和历史周期的可参考性。

如有任何问题，欢迎各位投资人随时联系广发地产团队进行反馈交流。

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广发地产团队介绍

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「广发地产小程序」教学系列一：如何判断新房市场表现？

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