大家好，我是大山老师。今天我们讲座的内容主要是三个话题：第一个，美国中期选举；第二个，进博会；第三个，行政区划调整。
从美国中期选举这个角度如何来探讨它对全球资产价格的影响，主要要看中期选举之后，对美元的刺激程度。
也就是要看美元的基本走势，如果美元持续升值，那么会带动全球资本涌入美国，这就会给其它国家的房价和资产带来压力。
但如果中期选举之后，美元走弱，不再升值，这种背景下，全球资本就会撤离美国，进入到其它国家，那么其它国家房价会进入新一轮上涨。
自从2016年特朗普上台之后，实际是共和党控制了美国国会。特朗普执行的里根经济学的一些政策，比如增加财政赤字，大规模减税，从而推动美国经济增长。
在经济增长这种背景下，美联储具备了加息的基础，导致美元强势，全球资本开始进入到美国，导致中国人民币、港币等一些国家的货币贬值。
也就是说美国内部经济政策影响了美元的走势，从而影响了全球的房价，对人民币汇率形成了比较大的压力。
这也是目前中国制定宽松货币政策比较掣肘的地方，不敢轻易放水，最主要就是害怕人民币汇率贬值。
从美国中期大选的结果来看，共和党控制了参议院，民主党控制了众议院。众议院更多影响的是国内内政执行的程度。
那么特朗普持续性减税，搞大基建增加政府赤字的做法可能很难再执行下去，美元未来走势可能会走弱。
我查了下美国2018年三季度的经济数据，有几个特点：
第一，美国第三季度GDP增长大约是3.5%左右，相比二季度的4.2%持续回落；
从这点上来看，很多人也在判断美国经济是不是已经触顶，开始下滑。
第二，美国消费增长比例比较高。三季度消费增长幅度达到3.8%，说明美国这段时间经济的增长主要靠减税，减税又促进了美国的整体消费水平。
第三，美国的民间投资出现了负增长。
说明美联储不断加息之后，美元回到了美国，但是没有流入到实体经济，大部分进入了股市，或者炒国债等。那么美国的经济实际处于一个相对危险的阶段。
从这一点来看，美国的经济接下来要想持续增长的话，必须依靠特朗普的第二个政策，就是提高政府赤字，增加政府支出预算。
但是这和民主党的政策倾向是相反的。包括国际的一些预判机构都在猜想，民主党肯定会对特朗普接下来的大基建投资等政策形成掣肘，对美国在未来一年的经济走向都不是特别看好。
从美联储最新的动作来看，已经暂停了加息，某种程度上我们可以判断，美元加息周期已经处于末时。
接下来我们需要观察，尤其是12月份，美联储如果不再加息，代表了美国这一轮经济增长以及强势美元的政策基本结束，未来可能会进入到弱势美元的周期。
一旦美元走弱，在美国的全球资本可能就会持续流出，进入到其它国家，对这些国家的经济和房价产生较大的烘托作用。
因为现在大部分国家都在吸引外资，只有外资进入到这个国家，才会导致国家货币膨胀，从而推动经济增长。
这是在全球化过程当中推动经济增长的不二手段。
过去很长一段时间，包括东南亚的很多国家，例如泰国、马来西亚、越南等，都是以吸引全球资本来作为推动国家经济增长的核心手段。
当你想在东南亚置业的时候，判断这个国家的房价是不是有持续上涨的动力和空间，主要就是判断这个国家吸引外资的能力到底怎么样。
如果这个国家吸引外资能力特别强，那么它外汇储备的增长速度一定会非常快，这个国家的货币量一定很充足，这个国家的房价增长预期就会很强烈。
相反，如果一个国家吸引外资的能力在下降，说明它的外资是在出逃，那么这个国家货币发行一定会相对比较少。
因为如果你在外汇储备不足的情况下，去大量发行货币的话，一定会引起你汇率的大幅下跌。
当这个国家的汇率大幅下跌，就相当于币值崩盘了，那么资本一定会逃离这个国家，那么你的房价就撑不住了。
这也是为什么中国在这个阶段不敢大力发行货币的根本原因。因为我们现在面临的问题就是外资在持续流出，这个时候要想搞大水漫灌是非常困难的。
我大概研究了一下中国的房价和外汇、美元升值之间的基本关系。当美元持续升值的时候，中国的房价以及外汇储备是处于相对比较低的水平的。
当美元持续贬值的时候，中国的房价以及我们的外汇储备是处于持续上涨的阶段。
因为中国现在执行的是强制结汇的政策，来了外汇，我们就得发出人民币。当外汇充足的时候，国内的货币量就会相对过剩。
当货币量过剩的时候，国家就会采用两种政策：
第一种，引导货币进入到房地产里面，让房地产起到一个蓄水池的作用。这就是2008年我国对房地产的一个基本定位。
因为自从我国进入到全球化贸易之后，我们的外汇储备处在增长比较快的一个水平，每年出口量增长幅度都在15%以上。
当我们的外汇比较大的时候，就必须要发出天量的货币，但是中央又担心这些天量货币会导致基础物价的上涨，所以就会引导货币进入到房地产领域。
所以从2008年之后我们国家曾经两次取消房地产限购，因为如果不取消限购的话，这些天量货币就没有办法进入到房地产。
现在关于房价判断有两种思路：
一个是经济特别困难的时候，国家是不是需要去解开房地产限购，让房地产成为托底经济的手段；
第二个就是当我们的货币量特别多的时候，需要把房地产作为蓄水池，放开限购来避免出现通胀的情况。
这两种思路是截然不同的，我在之前的一篇公号文章中已经分析过。
中国把房地产的定位，分成两个阶段来执行的：
第一个阶段，从1998年到2008年，中国房地产的基本定位是推动需求救经济的一种手段。
因为从1998年开始，我国的整体消费处于比较低的水平，国内生产过剩，产品卖不出去，需要房地产来促需求救经济。
第二个阶段，从2008年开始，房地产的定位成为天量货币的蓄水池。变成了避免通货膨胀的一种手段。
总结来看，只有当货币量足够大的情况下，中央才会迫不得已放开限购，推动房地产成为货币蓄水池。
这就是为什么到现在为止，中央还在强调要严格控制房地产领域。因为我们现在还缺钱，还不到要去把房地产打开，安置货币的时候。
因为我们的外资还在不断外流，出口也受到了比较大的障碍，国内货币不足，外汇流出，没有办法发出更多的货币。
现在大家比较一致的观点就是，美元在下一个阶段会进入到走弱的通道，那么全球资本离开美国后究竟要去到哪里呢？
这是个比较关键的问题，所以这次在上海举办的首届进博会上，习的演讲当中提到了，外资可以到中国来，我们可以给外资提供比较好的挣钱机会；
第一，中国会持续开放服务业。
因为现在来看，外资再进入到中国的轻工制造业的可能性并不是特别高，因为这些行业的盈利空间已经非常薄弱，成本在逐年上升，利润在逐步下降，对外资已经没有多少吸引力了。
所以现在很多外资为什么撤出中国，就是因为在中国挣不到钱了，尤其是中美贸易战打响之后，就更没有必要再进来这些行业了。
那么要想吸引外资进来，就必须要开放其它一些领域，第一主要就是服务业，包括教育、医疗，甚至可以允许外商独资，给你更高的盈利空间。
北京的城市副中心，实际它的定位就是中国高端服务业开放的先导区，这是符合国家整体发展的战略的。
在2017年十月份的时候，国务院就已经给北京批了一个文件，要支持北京开放服务业。外商到了北京之后，可以拥有独自的权利，公平公正地和中国的服务业竞争。
现在，北京又把这个开放的先导区放在了通州城市副中心，意味着未来通州城市副中心重点就要吸引外资，开放各个服务行业。
外资进入到通州城市副中心，就可以享受到优惠的政策
另外，习在进博会还提到，我们未来可能还要开放央企，欢迎外资加入到央企的改革。这一切都是为了吸引外资。
一旦我们的外汇储备持续增长，那货币政策的空间就会增大许多，汇率也会保持稳定。
习还谈到，我们要出台更多的优惠政策来支持外资发展，比如税收方面个人所得税的减免等；
同时还要保护外资在华的知识产权，这是比较关键的，也是美国一直强调的。
从进博会上习的讲话来看，吸引外资已经成为中国持续改革开放的核心内容。只有把外资吸引进来，国内的资本才能焕发活力。
习还表示，要在上海建立科创板，实行注册制，也就是说全球资本进来后，给你开了一个科创板可以进行投资，来推动中国科技的蓬勃发展。
所有科学技术的进步、产业升级、包括资产增值等，都是资本推动的，所以吸引全球资本是中国下一个阶段非常关键的举措。
接下来我们讲讲行政区划的调整。
中国已经进入到行政区划调整的频繁期，有几个问题需要关注：
第一，为什么要进行行政区划的调整？
这里面又分为三个原因：
1.需要下降我们的行政费用，减少支出。
举个简单的例子，河北现在一共有172个县，河北这个经济并不发达的地方竟然养活了这么多县。
所以都说河北穷，就是因为养的人太多了，自身又没有太多资源，所以必须要进行行政区域的调整。
2.抢夺一些稀缺资源。
举天津的例子。为什么天津要吞并蓟县？正是因为天津吞并了蓟县才导致北三县沦为飞地，本来北三县是和蓟县挨着的。
最主要的原因就在于蓟县有一个水库叫做于桥水库，天津就是图蓟县的水资源，吞并了蓟县，对城市用水的调配权就更直接，城市用水就更充裕；
北京吞并密云也是同样的道理。1958年中央决定将密云划拨给北京，同年开始正式修建密云水库，都是因为稀缺的水资源。
3.城市化的需求。
中国未来有一个亿的城镇人口落户目标，这就需要有一些行政区划的调整。
通州也曾进行过一轮行政区划调整，把一些乡镇变成了街道办事处。比如潞城镇就变成了潞城街道办事处。
潞城以后就不是郊区了，变成了市辖区。以前的农村人口就变成了城镇户口。
虽然街道办事处实际和乡镇还是一个级别的单位，但是街道办事处意味着这个地方已经是城区了。
它的财政权利要比乡镇大，它所蕴含的内容要丰富得多。
为什么要撤县设区？
还是举密云的例子。密云在前几年撤掉密云县，设立密云区，这意味着密云的财政来源，以后要由市里来整体划拨了。
当密云撤县设区后，发展速度快了非常多，大项目一个接着一个，财政实力更加强了，人员配置和费用标准都要上一个档次，包括领导人级别也上升了，这个是完全不一样的，是一个质的变化。
为什么要撤县设市呢？
当它是一个县的时候，代表了它是以农业作为核心产业的，当它变成市以后，就是以工业发展为核心了。
带来的变化就是农业用地可以大量变为城市建设用地，土地资源大大增加，就可以拿到市场去公开拍卖了。
所以撤县设市本质上就是改变了土地的性质，这一点非常重要。
燕郊是属于三河市的一个镇，香河和大厂是县，这恰恰是他们两的优势。因为市该卖的土地卖得差不多了，但是大厂和香河，还有大量的建设用地可以给北京。
海南的行政区划调整也是很明确的，下次我们找个时间聊海南专题。今天主要讲京津冀。
京津冀行政区划调整的重点主要在河北。因为河北面临的问题是比较大的。
河北之所以发展不起来，就是行政区划太碎了，行政层级太多，官员臃肿等，因此河北行政区划的调整势在必行。
河北未来最有可能的一种调整手段就是并、并、并，大量的合并，撤掉很多县，成为区或者市。
关于廊坊有两种调整方案：
第一种：未来固安、永清和廊坊非常有可能合并，把永清和固安撤县设区，成为廊坊的一个区。这个方案不会改变廊坊的整个行政区划范围。
第二种：有可能廊坊一分为三，北三县自己独立成为市；永清和固安与廊坊市中心合并，霸州独立成为一个市。
如此一来，廊坊就可以不用考虑北三县和霸州，集中力量发展自己。
至于北三县独立出来以后，会不会并入北京也不好说，可能会成为北京的一个区，也可能是河北的一个地级市。
而且大厂和香河全部撤县之后，土地建设规模至少会增长20-30%左右，这样就非常有利于北京的发展。
现在北三县的管理是非常严的，有风声说它会并入北京，否则为什么要管那么严呢？但是又没有见到它有什么实际并入北京的动作，因此还有待观察。
至于雄安新区，它就是由三个县合并而成的，定位为国家级新区，行政等级是非常高的。
接下来我们说说天津。
有一种说法是天津会把唐山吞并进去，因为天津最核心的优势就是港口，所以要想把天津做大，就必须要吸纳曹妃甸，包括唐山进去。我认为这个趋势也是有的。
因为北方的两个港口，天津港和曹妃甸以及唐山这边，已经形成了一个对位的竞争，但其实这种竞争对北方的港口经济是非常不利的。
必须要协调发展才是最理想的。
如此一来，雄安新区独立发展，定位中国的硅谷；天津重点发展港口经济，大家各有各的定位，互不干扰。
再说北京。北京重点就是强调首都功能，那么中央政务区独立出来就是非常合乎逻辑的。
中央政务区承担首都功能，其它区域主要承担非首都功能。
以上我讲的主要都是逻辑和思路，并不是说未来规划已经确定如此，这点大家要明确。毕竟有了合理的逻辑分析，才能判断未来趋势。
接下来讲讲行政区划调整对房价有什么样的影响？
其实行政区划调整某种意义上就是突破限购，因为如果把你撤县设区了，那么你的限购范围就更大了，消费人群扩大了，房价自然就具备了上涨的动力。
举例说明，假如北三县合并了，那么香河户口也可以买大厂的房子，燕郊户口也可以买大厂的房子等等，这样就给大厂带来了更多的消费人口和购房人群。
假如北三县并入了北京，那么北京户口的人也可以来北三县购房，购房人群一下子增大了很多，北三县的房价还能不涨吗？
所以行政区划的调整会带来房价的调整，这是毋庸置疑的。只不过需要注意的是，这中间房价可能会出现分化。
比如廊坊永清和固安，这三个地方合并的话，一定会对永清的房价利空。
因为这三个地方里面，永清的发展水平相对滞后，地缘也不占优势，一旦合并，永清的人肯定就会去廊坊市中心以及固安买房，永清房价就会下跌。
至于北三县也一样。最近大厂的潮白区最新规划出台了，是经过和北京协调之后出台的，真实性比较高。
目前看来，潮白区域应该是北三县里面环境最好，发展空间最大的地方，一旦北三县合并，肯定对大厂房价是利好。
这就是行政区划调整之后，带来的不同区域不一样的投资价值。
以上为今天讲座的全部内容。有需要咨询的可以添加大山老师微信号：wys07200。谢谢大家！
