大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
上个星期，龙湖和绿城拿地，引起了市场一阵躁动。
倒不是拿的地块有多么的好，而是我们终于在市场上，看到了保利和越秀以外的面孔。
事实上也是，保利、越秀两个狂飙的路上，今年广州楼市没有老三了。
铁打的保利、越秀，流水的季军榜单。
究竟谁是老大，谁是老二，在今年看来，是一件很有意思的事情。
2018年以来，越秀地产、保利发展一直稳占广州房企销售TOP2位置，两者相争不是什么新鲜事。
之所以说有意思，是因为业内最近流行的一句话：“保利活成了以前的越秀，越秀活成了以前的保利”。
哇，谁说的，真的看热闹不嫌事大，万年之敌，居然活成了自己曾经“最不喜欢”的样子？
先说越秀吧。
前几年走的都是大女主路线，又飒又美，拿的地块都是体量大，做的产品都是改善类的。
在产品抢占市场份额的策略下，诞生出了一批类似越秀·观樾、琶洲南TOD、越秀和樾府等高知名度的楼盘，确实也赢得了不少改善客的青睐。
但，今年下半年开始，越秀变了。
它开始专注拿市中心小地块，一口气拿下了白云怡新路、荔湾河柳街、海珠314和东晓路、以及广州大道中五个地块。是不是有种熟悉的感觉？
这不就是最近两年大杀四方的“保利路线”吗？
而保利呢，走的“爽文男主”的路线，天生贵胄，但也很努力，这几年凭借“多点开花、价格包围”的策略，也是走得顺风顺水，市场的声量一浪高过一浪。
它不仅仅影响了购房者的心态，周围新盘的开发商也是望而生畏。没办法，保利的实力确实过于强大。
从白云新城杀入老黄埔，再从老黄埔杀回广钢，无论哪个片区，保利项目往往首开当月，就能卖出别人几个月甚至一年的成绩。
花地湾的保利和颂，去年12月开盘，总货量616套，至今只剩下十几套货量；
白云新城的保利·云境，首开当天就爆了200套，成交金额超6亿，现在已经卖得七七八八了；最夸张的是，广钢的保利雅郡，9月15日开盘，11月下旬就清盘，不过两个月时间，闪电都没它快，越秀云悦见到也得称一句“前辈”。
从销售情况来看，走这个路线的保利，绝对是成功的。
但保利没有乘势追击，反而转变思路，接连拿了临江大道和琶洲三兄弟这样的高总价大地块，它想干什么？
两个方面：
第一：提前布局，冲刺明年的销量冠军。
临江大道项目+琶洲项目，这是明年广州新盘含金量最高的两个新盘。
顶豪、大平层、高单价、高总价......必然是它们的标签，而一口气拥有两个这样项目的保利，相当于提前拿着了胜利的砝码。
更别说，保利手上还有珠江天悦、保利燕语堂悦、保利中央公馆、保利天瑞这些热销项目撑场。
从新盘储备这个角度看，保利的野心很大，准备剑指明年的第一宝座了。
相比之下，越秀的新项目很多，但都是几栋楼的小体量，要和上面的两个优质巨无霸抗衡，估计很难。
第二：掌握广州楼市价格话语权。
手握珠城和琶洲核心地块的保利，已经具备了掌握板块乃至整个广州楼市定价权的实力。
进可攻，像临江大道地块，实际可售楼面价高达76502元/㎡、位列全市地价TOP2。保利可以在最核心的位置做最高端的产品，广州房价的天花板能否进一步捅破，也将是保利说了算。
退可守，像琶洲三兄弟，凭借42500-43000元/㎡的地价优势，保利未来定价有很大的发挥空间，也会让隔壁的琶洲南TOD很有压力。
到底是保利活成了越秀，还是越秀活成了保利，到底接下来谁最好？这是鸡生蛋，还是蛋生鸡的哲学问题。
毕竟，未来，很难评判。
我只能说，虽然现最近越秀有很多项目接连开盘炸市，关注越秀的声量也很大，但登顶广州销售榜单的确实是保利。
感受会骗人，但是数据不会骗人。
中指院数据显示，截至12月10日，保利已获得今年广州一手市场的销售金额、销售面积、销售套数三料冠军。
越秀贴得很近，但依然只能屈居第二。
其中，保利全市网签量已超8700套，比天河、海珠全年新房成交总量还多！
虽然12月的数据还没全部出来，但按照目前的冲刺势头，大概率提前锁定第一了。
从销售额看，这次保利重夺第一，确实有点扬眉吐气的意思了。
但战胜劲敌，也不是一件容易的事情，保利还是有点功夫在身上的。
1、 个盘成绩强。
决定一个木桶能装多少水，不在于最长的板，而是取决于最短的那块板。
对于对手来讲，最可怕的是，你根本找不到保利的短板项目。
在天河、海珠、荔湾、白云、黄埔这些区域，成交量TOP3项目都有保利的身影，最差也能拿个季军，包揽冠亚军也只是小意思。
天河区，保利天瑞和保利天汇两兄弟，齐齐拿下冠亚军，没记错的话，去年的冠军也是保利天瑞。
白云区，保利云境更是力压越秀的两大项目，以701套的绝对优势位居榜首。
荔湾区和海珠区，保利虽然没有拿下第一的成绩，但也分别拿下了季军和亚军。
客观数据一摆，在广州主城区，你很难找到比保利更具有统治力的房企了。
2、 项目区域覆盖面强。
保利是真有钱，之所以这么感慨，是因为它的布局很强势，像越秀今年在黄埔就没有什么代表项目，甚至荔湾这个主城最低上车门槛的区域，越秀也忽略了，只在最近才堪堪拿了一个小地块。
这就给了保利很多“抢客”的机会。不完全统计，保利在中心五区的项目多达20+个。
包括了保利燕语堂悦、保利天瑞、保利珠江天悦等明星项目。
加上明年将会入市的临江大道地块、琶洲南“三兄弟”地块，实力更加强悍的保利和越秀明年必然还有一战。
3、花样多，配套能力强。
到处点兵的保利也不是当个甩手掌柜就算了，这年头，没点好配套，没个好学校，购房者眼睛都不会往你这瞟一眼。
基础配套很好解决，保利拿地的区域基本都十分成熟，周边要什么有什么。但中心区地块，你很难再挤出什么空间去盖学校。
但大哥就是大哥，保利的项目每每开盘前，都能提前落实学校，比如保利云境、保利燕语堂悦、保利珠江天悦，分别官宣了培英小学、宝玉直小学，康有为纪念小学，啪一颗定心丸直接给你喂到嘴里。
保利招商华发中央公馆，虽晚但到，最近也把教育配齐了，对口的还是老牌名校怡园小学（北校区）。
学铁商都有的楼盘，产品和价格还极具竞争力，你很难找到什么借口劝自己不买。
更疯狂的还有保利珠江天悦，将拥有市区内唯一内港湾，设计对标新加坡滨海湾，规格相当高。这件事当时抢走了广州楼市两三个月的话题流量，因为太炸裂了，难度也太高了，绝对是史无前例的操作。
狠起来，连自己都卷，保利不拿第一，谁拿第一？
又卷又猛，一路飙升，这是保利过去一年给大家留下的最深刻印象。
市场上对保利还有一个评价，就是价格卷王。
这个没什么好说的，但保利还有另外一面，是被大众所忽略的：
涨价。
你是不是没想到，甚至不敢想，现在这个市场，还有人敢涨价？我举两个实打实的例子：
1、保利燕语堂悦，一边涨，一边清货了！
海珠区的保利燕语堂悦，凭借新规产品、新中式园林、核心地段配套等优势，以加速度在卖货。
今年5月初开盘，首日就卖了16亿，现在不过7个月的时间，只剩下最后一栋货量。
重点是，部分小户型还加价了，开盘价5.5万/㎡，现在要6万/㎡，半年涨了10%。
我收到消息，项目计划近期加推B2栋，户型是约90-120㎡产品，按照之前的去化速度，估计过年前后就能清盘了。
2、保利珠江天悦，一个月网签了10个亿！
白鹅潭的保利珠江天悦，也是传奇般的人物。
凭借一江珠水和市区唯一内港湾的巨大优势，首开A6栋，哐哐一顿卖，当天就几乎是售罄状态，一个月网签了10个亿，卖出了别人9个月的成绩。后面加推A5栋，马上跟着涨了3000元/㎡，紧跟着又售罄。
现在，项目主推建面约136-295㎡大平层，全盘两梯两户、三梯三户的设计，拥有私家电梯入户；层高约3.3-3.5米，主卧均设计有270°望江大飘窗。
涨涨涨，保利多个项目涨价的背后，也大大提振了整个市场的信心。毕竟，保利燕语堂悦和保利珠江天悦的热销，不仅只在于价格，还源于买家对板块的信心，以及对保利产品力、品牌力的足够信任。保利先以价格策略抢占市场份额，后以产品效应激发市场潜力，堪称无双大招。所以，别说市场都在降价，好的产品，价值依然会坚挺，也别说保利卷，该涨的时候它也没手软。
当然，你要早期买了才行，越早买越容易成为受益者，不然只能骂骂咧咧拍大腿了。
如果你想对保利“下手”的话，现在就是最好的时机。
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