专栏名称: 郑州楼市

米宅（ www.mizhai.com）旗下，深度分析郑州房地产、教育、装修、财经、人文等领域；专业、客观、深度、情怀；有分析、有数据、有现场案例、有团购优惠，专家团队实时在线服务！

明明是二环核心，房价为啥起不来?

郑州楼市 · 公众号 · 房地产 · 2025-02-03 18:38

正文

郑州有几条路，明明位于板块核心，但是房价却价不配位，航海路就是其中之一。

关于它的得名，是由于1963年这条路的北边曾有一所海军文化补习学校，老百姓把这里叫海校，另外在大学路与本路附近有个中专航校，规划道路命名时，因为航校和海校，故将这段路命名为 航海路 。

航海路见证了房地产野蛮扩张的大时代。

群雄逐鹿的的战歌荡气回肠。

航海路的硝烟始于正商。

彼时的正商，在偌大的市场里毫不起眼，真正让正商打响名气的，是航海路上的金色港湾。

2008年正值金融危机，全球经济宕机，全国房企的扩张脚步，被时代摁下了暂停键。郑州整个房地产市场人人自危，正商却反其道而行，在郑州大举拿地，航海路沿线的城改几乎都是整个时候拿下的。

随后升龙加入战场。升龙虽然福建起家，但是真正发迹却是郑州。

升龙凭借曼哈顿一战成名后，似乎在城改的道路上尝到了甜头。

接下来升龙一发不可收拾，升龙御玺、升龙天玺、升龙国际，连同大批量的安置房、商品房、商业综合体在航海路上占据绝佳地段，将李嘉诚的地段论运用到了极致。

彼时的航海路上正商升龙激战正酣之际，刚需的底色也开始显露。这也为之后航海路二手房市场的低价埋下了伏笔。

随着航海路的硝烟，从中州大道以西，转战中州大道以东。

万科、恒大打破了双雄并列的局面。

跟正商升龙主打刚需性价比不同的是万科、恒大高举改善大旗，在精装和品牌上大做文章，这一时期万科美景龙堂，拔得头筹；恒大绿洲，紧随其上。

还有一位小兄弟富田，太阳城之后沉寂数年，九鼎世家的地早已经拿到，却偏偏不敢开发拖到最后和恒大正面硬钢。却倒逼着富田做出了至今无法超越的行业标杆，富田九鼎世家。

时间来到2016年。

全国楼市的大火点燃了郑州楼市这个火苗，航海路地王的火炬不断传递，最后到了阳光城的手里，那是民企最后的辉煌。

再之后，保利天汇、保利天珺、华润凯旋门、电建洺悦融园，清一色的国字头。正商除了汇航佳苑，且很偏不算航海路核心，再未有新开发的项目；升龙早已没了声音，仅剩几个项目还在苦苦支撑。

航海路彻底进入了央企时代，为这一场十余年的争斗画上了残酷的句号。

梳理完了航海路地产的发展史，回到开头，航海路为什么价不配位？

1、教育和产业薄弱

由于陇海铁路的影响，航海路很长时间和主城的通达性较差，直到1986年航海路才开始开发，早已和郑州的顶级配套失之交臂。

加上北侧莆田西站，是郑州货运集装的转运站。周边商贸繁荣，导致城市界面较差。大大小小的建材厂、家具厂林立，又压缩了大型配套的成长空间。

核心配套的缺少决定了航海路本身的价值。整个航海路附近，除了电建最高可以卖到2W＋之外，新房正常价格就是毛坯1万6左右。

2、奇葩户型林立，产品力较弱

如果说配套的缺失是时运不济，那户型的设计就是人为的大坑。

附近的小区，有一个算一个，都是奇葩，都是神盘。

美景鸿城、美林河畔：当年的销售神盘，超高的容积率，户型从一室到六室一应俱全，十几年的房龄物业维护不足，现在品质确实一般，即使处于金二环，双地铁交汇，依然卖不上价。

富田太阳城： 商场、住宅、公寓业态规划过多。导致一个都没有做好，商业动线规划混乱，小区品质下降，整体价格不到一万。

正商蓝钻、正商幸福港湾： 小区几个区都有大量的一室、两室，整体价格上不去，保值能力较差。

加上常年霸榜郑州最奇葩户型的升龙系产品，整个航海路能拿的出手的品质二手小区也就数万科美景龙堂了。

航海路作为早期城改的主力军，高容积率导致户型的可操作性十分有限。

在当时郑州地产那个蛮荒时代，开发商要做的就是多建房子，所谓品质根本没人考虑。无论什么年代，品质只存在于温饱之后，顺势而为才是生存之道。

在当时的时代背景下，两房和一房产品是市场的主力军。然而随着人民生活水平的提高，改善意识的觉醒，这样的产品显然已经被时代抛弃。

产品差，没产业，没配套是航海路成为房价死海的主要原因。

如果必须买，一定要优先选择次新品牌房企。

保利天汇、华润凯旋门 ：目前已经交房，品质尚可。两个项目地块相邻，紧邻中州大道，华润多了北侧铁路的不利因素，定位偏刚需；保利则主打改善，户型更大；购房者可根据自身需求选择购买。

即使交房时有瑕疵和不利因素，但是没办法，放在板块内依然抗打，倒不是他们太强，而是对手太弱啦。

毕竟即使是万科美景龙堂这样的次新，交房也8年了，未来慢慢步入10年房龄，即使小区物业给力，但是电梯老化是不可逆的。

电建洺悦融园 ：航海路板块为数不多的改善楼盘，央企开发，安全可靠。土地性质纯粹，周边生活配套成熟。

如果对航海路-福塔附近，做个总结：

1、自住没问题。 贵的2万，便宜的不到1万，4号线、5号线，中州大道，出现十分便利。片区也有美景龙堂、丹尼斯，富田新天地等配套商业，自住没问题。

2、升值空间小。 本身就不是富贵板块，再加上界面差，航海路和中州大道堵车严重，没有优质的学区，未来升值肯定一般。因为距离东区近，租房市场还是很大。

3、应该如何选？ 万科美景龙堂、阳光城的二手最合适，天汇、凯旋门、金尊府、电建洺悦融园

明明是二环核心，房价为啥起不来?

正文

请到「今天看啥」查看全文