新江湾城是杨浦最顶流的板块，主城唯一的湿地、全区最次新的界面，堪称北上海
豪宅界的凡尔赛宫。
可是总有声音出现：这个顶流板块即将跌落神坛，这是怎么回事？
从“东方硅谷”到“住宅狂魔”
新江湾城的土地都用来开发房地产，没有给产业留下空间，曾经规划的“东方硅谷梦”再也难实现，能级一降再降。
不知不觉中，新江湾城的房子越建越多了。
根据规划，新江湾城未来多个地块要开发成住宅，将建4000套左右的新房：
新江湾城新旧规划对比（原本规划4400套新房）
开发这么多住宅，将进一步挤占新江湾城的产业发展空间，新江湾城将彻底沦为一个“房地产项目”。
现在新江湾城的发展没有体现当初的产城融合，而且与当时的规划目标越来越远。
要知道，新江湾城在起初规划时不单有房地产，还给了很高的产业定位：北上海顶配版产城融合的国际大城：
- "东方新硅谷+国际智慧城"的超级定位
- 计划与世博会南北呼应成为黄浦江经济双翼
- 产学研三位一体的复合型城区
- 1.2平方公里天然湿地自带生态光环
可惜的是这个“东方硅谷”高调起点、低调落幕，现实让很多人唏嘘：
湾谷科技园成了小微企业收容所，没有培育出一家行业大牛；
铁狮门TOD一开发就是十几年，建设进度就像柯南连载，起了个大早赶了个晚集；
原计划有很多国际大厂要搬到新江湾城，后来集体玩失踪。
现在连杨浦小学生都知道："张江才是真硅谷，新江湾是假硅谷"。
反观那些真正产城融合的国际社区，都有强劲的产业支撑：
古北有虹桥开发区撑腰，碧云抱紧金桥大腿，联洋靠着陆家嘴躺赢。
而新江湾城呢？背靠五角场大学城，硬是把产学研玩成了"学术圈自嗨局"。
定位高让新江湾城的房价开盘高，可是规划落地不如预期后又让其房价
在过去
十年滞涨，跑输了大盘。
好在近两年
抖音入住了新江湾城南部，铁狮门TOD也有了新进展；
再加上教育短板的弥补（国际社区要靠XQ来拉动）和北上海太缺好房子。
新江湾城的房价涨幅终于在2020-2022年这一轮行情中赶了上来，高峰补涨40%+。
回调后截至2024年底的新江湾城房价涨幅
尽管如此，
新江湾城距离当时的“东方硅谷”产城融合发展目标还是相去甚远，
怎么看都像是XQ溢价催生的"回光返照"。
产城融合不是请客吃饭，光靠盖房子和建学校，终究堆不出真正的城市能级。
不知道新江湾城后续开发的4000余套新房，未来是会成为城市升级的阶梯，还是压垮板块能级的最后一根钢筋？
湿地变形记——从绿野仙踪到钢铁丛林
新江湾城是以湿地闻名上海的。
还记得当年开发商吹的牛吗？
"开窗见白鹭，推门遇青蛙"。
现在恐怕要改成"开窗见塔吊，推门遇外卖小哥"了。
后续新江湾城要有大量住宅开发，意味着会有更多的湿地变成小区。
住宅增多后新江湾城的湿地会进一步退化，让生态宜居加速跌落神坛。
新江湾城的湿地正在上演真实版《消失的她》：
原本湿地面积有1.2平方公里，
由于楼盘不断挤压，现在只剩下0.8平方公里，减少了1/3。
天然河道变身小区景观水系，
白鹭迁徙路线被小区切割成贪吃蛇。
本地居民甚至都在调侃，原来一到新江湾城气温都比市区低5度，现在只低2度了。
最初针对这块湿地是保护还是开发就有过争论，但杨浦在听取各方意见后最终的决定还是要开发。
来看看新江湾城
生态是怎么变化的：
2005年：原始湿地 → 生态保护区
2010年：楼盘点缀 → 生态住宅区
2015年：塔吊林立 → 在建开发区
2020年：外卖骑手穿梭 → 成熟居住区
江湾湿地的面积和生态功能一直在减退，如今还要建更多小区，人们都对这颗“绿肺”的未来表示担忧。
更残酷的是，
上海正在批量生产"平替版湿地"，让新江湾城的生态优势大幅下滑。
现在上海在搞十大楔形绿地的开发，比如森兰、张家浜、北蔡、三林等。
大家都有公园和森林，有的还有滨江森林步道，更高逼格了。
新江湾城的生态溢价正在经历"通货膨胀"，不知道优势还能保持多久？
新江湾城的湿地概念不再新鲜，而且溢价已经包含在了房价中，无法再成为房价上涨的驱动力。
湿地这张牌已经在新江湾城的房产中打了十几年，放到现在早就不新鲜了。
以前的新江湾城湿地是真湿地，现在人工河道都成了湿地，概念已经变了。
现在的新盘宣传"推窗见湿地"，估计得用上华为P70的50倍变焦才能勉强拍到水洼。
湿地给新江湾城带来的溢价早已体现在房价中，导致新盘始发价偏高，后续新房很难涨得动。
可以说，新江湾城的生态溢价已经透支了未来十年的“氧气费”。
另外有居民反应，外高桥飘来的工业废气对新江湾城有一定影响，削弱了宜居属性。
有学者的报告指出在对新江湾土壤进行采样分析时，确实得到多环芳烃含量超标的结果：
新江湾城被甩——当杨浦开始"向南而生"
如果说城市发展是场接力赛，新江湾城就是那个起跑惊艳却中途崴脚的选手。
过去五角场副城和新江湾城国际住区是杨浦向北开发的重点。
但现在杨浦城市发展方向转向了南，开始"向南而生"，导致新江湾城的地位在下降。
新时代是滨江的时代，
杨浦踩上上海“一江一河”的规划在大力开发滨江区域。
面对杨浦滨江CBD的"吸星大法，新江湾城怎么也招架不住。
东外滩的地标商务楼拔地而起，
取代新江湾城成了杨浦真正的新“硅谷”。
以后那些大厂的办公楼建好了，商场也开业了，杨浦滨江的灯光秀就能与陆家嘴媲美了。
新江湾城的豪宅业主们举着望远镜都望不到这些热闹。
杨浦城市发展转向后，一些重大的轨交、市政配套等都落在了南部区域，新江湾城备受冷落。
18号线的开通、20号线的修建以及大中环线26号线的规划，大大加密了杨浦中南部的地铁密度。
但是新江湾城的未来还是只有一条10号线，“交通孤岛效应”持续显现。
从新江湾城逸仙路高架开车进入市区，既绕路又塞车，城市效率不高。
反观大宁的1号线+南北高架，进城时间只有新江湾城的一半，出行丝滑得像是德芙代言人：
杨浦未来新建的商业配套和生活设施都集中在南部，比如铁狮门TOD和东外滩的大商场。
新江湾城的商业非常匮乏，吃饭的地方不多，除了悠方购物广场外只有接轨国际的沙县，逛大商场依旧得去五角场。
杨浦"向南而生"后，滨江区域自然成了杨浦改善的新贵板块，会威胁到新江湾城的地位。
随着杨浦滨江的慢慢崛起，豪宅正在批量开发，分走了新江湾城的购买客群。
杨浦滨江的新房销售表示，有
很多新江湾城的改善客户都被我们的滨江大平层截胡了。
想想也是，未来谁不想在哔哩哔哩总部灯光秀里吃晚餐呢？
上海这些年还开发了很多新贵地段，如北外滩、前滩、徐汇滨江等，都在分流新江湾城。
