抢先看！克而瑞杭州房地产市场年报，告诉你如何破局2018！

站在新旧交替之际，所有地产人都在思考两个问题：2017杭州楼市该怎么看，2018杭州楼市会怎么走？

这也是克而瑞江浙区域持续关注且付诸努力尝试回答的问题。经过反复的数据核对、深入的市场调研和核心观点的萃取，克而瑞年报终于出炉。今天，我们就市场部分提前和大家分享。（若图片不清晰，请点击查看大图）

上行周期将接近尾声，18年高位盘整

杭州政策敏感度极高，在政策出台后快速反映，使房地产市场成交量呈现明显周期性变化，下行周期不断缩短，政策调控“药性”下降；价格亦周期性明显但滞后于成交量3-6个月。

【变化一】

建筑规范从严，偷面积难度增加，分区执行有差异

建筑规范拱墅区执行相对严格，拿地时间相仿，拱墅区申花板块的融创宜和园139仅为3房+1操作平台设计，江干区城东新城板块的钱塘天誉139可作4房；早期申花拿地的锦绣之城同样为4房，且房间阳台尺度更佳。

【变化二】

一二级市场矛盾，面粉超过面包价，限价难以突破

新房限价下，过高“面粉价”的地价面临难以超越“面包价”的窘境，部分板块地王项目将出现难产，一是政府备案限价，利润有限；二是理想状况下，价格突破限价，但跳脱价格圈层，市场认可度及去化或将出现问题。

【变化三】

一二手倒挂严重，变相提高新房抢购性价比

限价、限签政策影响下，热点板块一、二手房销售价格倒挂现象显著，尤其在地铁沿线及市政规划利好的新兴板块，一、二手房比价在70%左右，同时二手房高价凸显新房高性价比，一房难求情况普遍存在。

【变化四】

地铁串线成网，交通红利兑现，价格逐渐扁平化

以二号线为例，围绕武林和钱江新城“双心”向南北延伸的价格呈现“同步”效应。

【变化五】

区域分化，首付比例放开换取去化成数，回归常态

4月因世纪城限价3.5万/㎡，性价比凸显，客户意向度高，以一次性付款对客户进行筛选；8月萧山市区率先出现热度回调，竞争环境激烈，去化表现一般；申花、萧山经开区等性价比相对优势较弱的板块，率先回调。

成交额创历史新高，地价持续蹿升

2017年全年成交146宗经营性土地（不含工业），总建面1223万方；其中商办用地占比24%，楼面价基本稳定在7000-8000元/㎡；涉宅用地成交86宗，总建面923万方，楼面均价18258/㎡，环比涨幅达32%。

溢价率受限，自持比例有所下降

2017年应用竞价新规至今，溢价率得到较好控制，限制在70%及以下；年末自持比例有所下降。

住宅限购限贷下，酒店式公寓量价齐升

2017年八区商品房共成交1636万方，收金3820亿元；2010-2016年住宅占比保持在75-80%，而2017年受限购限贷影响，加上网签限价、供应不足等因素，下降至70%；酒店式公寓、商业、办公放量显著。

供不应求贯穿全年，热点板块一房难求

八区普涨，实际成交均价更“高”

2017年八区普通住宅同比上涨37%，涨幅显著；其中12月均价同比涨幅大江东居首位，其次为余杭区，因原本基数相对较低，涨幅明显；各板块价格均有不同程度的涨幅，至今杭州万元以下均价板块已消失。

低价板块迅速填平洼地，差价进一步缩小

2017年余杭区如老余杭、未来科技城西、临平北、崇贤等板块价格涨幅居前列，萧山区如湘湖闻堰、新街等区域，因起始价格相对较低，涨幅更为显著；主城区大部分板块涨幅介于10-38%之间。

涨价“超速”，下半年成交走低，开始出现回落

2017年二手房成交量环比下降6%，主城区成交量环比下降明显；全年二手房成交均价上涨36.8%，其中下沙均价上涨44%；单价在1.5万以下成交占比下降29%，200万以下总价房源成交占比下降10%。

低于“见底”警戒线，加大供给迫在眉睫

截止12月商品住宅存量360万方，近1年去化周期3.7个月，其中余杭区存量占比43%，去化周期为3.9个月；商品房库存965万方，其中商业、办公存量占比55%，去化周期仍有26.3个月。

说完了2017，2018市场风向会怎么走？需要注意和把握哪些行业脉络？

1月17日，「克而瑞CEO思想汇第三期之克而瑞年报私享会」即将启幕。亲临现场，除了能获取完整版杭州市场年报，还能聆听克而瑞江浙区域总经理刘晨光对于2018楼市的独到观点。同时，我们也邀请到本土房企三巨头之一滨江控股副总经理朱立东，分享滨江18年的企业战略。

由于名额有限，本次思想汇采用定向邀约，欢迎各城市公司总经理联系克而瑞相关对接人报名参会，期待您的到来！