党的二十大明确指出，要“健全资本市场功能，提高直接融资比重”，发展直接融资是资本市场的重要使命。基础设施领域不动产投资信托基金(以下简称基础设施REITs)是我国直接融资领域的重要制度创新，在盘活优质企业资产、拓宽市场投资渠道、增强投资者收益和降低资金错配压力等方面作用凸显，已逐步成为资本市场服务实体经济、促进经济高质量发展的重要举措。2020年4月，我国基础设施REITs正式启动，2021年6月首批项目落地。截至2022年10月20日，沪深两市累计发行20只REITs产品，发行规模为618.15亿元，总市值为730亿元，整体平均累计涨幅18.10%，基础设施REITs试点工作取得了阶段性成果，各方反应积极。
为积极推动基础设施REITs市场高质量发展，2022年10月25日，深交所债券业务部举办“加快推进基础设施REITs常态化发行”专题交流会，证券公司、基金公司、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构和投资机构在内的19家市场主体参加会议。与会代表就基础设施REITs实务中出现的问题进行充分讨论，并提出相应的优化建议。基于此，本文梳理了基础设施REITs实务中审核注册、发行定价、存续期管理、税务处理和二级市场交易等环节各方遇到的难点、痛点问题，总结了与会代表就推动基础设施REITs常态化发行提出的五方面优化建议，以更好地支持我国基础设施REITs市场健康有序发展。
一、优化审核机制，进一步提升REITs审核工作的标准化、制度化、透明化
把好REITs推荐审核入口关是REITs项目全流程的关键一环。目前，基础设施REITs入口关在项目估值、会计处理、合规手续、募资用途、新类型项目标准等多方面存在优化空间，具体如下。
一是
项目估值问题
。现行规定明确要求以收益法作为基础设施REITs项目估值的主要方法，实操中可能出现部分资产的REITs项目估值低于其账面价值。若国有企业发行REITs的项目估值低于账面价值，一定程度上可能引发国有资产流失的考核压力和合规顾虑，进而对国资国企参与REITs上市发行的积极性产生一定的不利影响。与会代表认为，首先，REITs项目的估值面临政府补贴、宏观经济波动和新冠疫情等重大事件的影响，在测算时可以综合考虑政府补贴的经济合理性、新冠疫情等重大事件的影响并进行估值纠偏调整，以此使得项目的估值更贴近其内在合理水平。其次，加大对国资国企关于REITs服务国家重大战略、有效盘活存量资产和促进基础设施高质量发展重大意义的宣传、教育和推广，逐步降低、消除国资国企进入REITs市场的顾虑。
二是
项目会计处理
。基础设施REITs权益或债务属性的区分、原始权益人对REITs合并报表分析以及合并报表时非自持份额处理等会计处理问题，会对市场主体参与REITs的意愿产生重大影响。部分机构认为，在现行基础设施REITs试点框架下，REITs采用“公募基金+资产支持证券(ABS)”架构，其作为封闭式基金具有法规“强制分红”的收益安排，因此应将其计入金融负债。但也有机构认为从REITs的经济实质看，具有“赋予持有方在企业清算时按比例份额获得该企业净资产的权利”的特征，因此应计入权益工具。对此，与会代表建议，应通过出台专门规则或实操指导等方式对REITs项目的会计处理予以明确，体现基础设施REITs的权益产品属性。
三是项目合规手续
。与会代表认为，在基础设施投资建设中部分合规手续缺失的情况具有普遍性。实操中，部分优质基础设施的核心手续齐备，且运营稳健、现金流稳定，但因建设年代久远或客观条件限制，缺失部分合规性手续和文件。与会代表建议，应结合具体情况，对于一些非核心、非关键的合规性手续，确因客观条件限制无法补办的，在严控风险并采取适当缓释措施的前提下，可采用由当地主管部门认定项目稳定运行的函件及原始权益人出具承诺函等形式予以补正，并进行充分风险提示和信息披露。
四是募集资金用途
。现行规定引导原始权益人发行REITs的绝大部分净回收资金用于在建项目或新增项目的开发，与部分行业的实际需求和Pre-REITs资金退出需求可能存在一定的不匹配性。与会代表建议，可允许原始权益人募集资金在用于收并购存量基础设施资产的同时配套一定比例的资金用于资产改建改造，在合理合规的前提下进一步拓宽REITs项目募集资金的用途。
五是新型项目标准
。部分基础设施行业REITs项目案例少、标准尚未明确，亟需成熟的行业标准化指南和制度性安排。以保障性租赁住房REITs项目为例，目前各地保障性租赁住房项目在保障性租赁住房认定、租金收益、法律合规和财政支持等方面情况差异较大，需要结合基础设施REITs要求进行个案推动。与会代表建议，可以结合REITs案例的落地情况，明确新资产类型审核标准及要求，指导市场规范发展。
二、优化REITs项目发行流程，完善市场定价机制
