成都最具购买力的人群，除了很多从“新西兰”三地涌入的新成都人，还有一大部分老钱。
这部分人群，过去都被划分到了地缘性购房者的类别里面，在五城区，最典型的就是抢购西派少城或者以前锦江首府的这一批。
年龄段普遍在40岁以上，基本大半辈子都住在三环内，能够接受的最远购房距离不会出绕城。
五城区有很大一部分楼盘，就是瞄准的这部分人群，而且卖出了不错的成绩，头几天踩盘的四川师大TOD·锦江府就属于此类。
从2022年11月首开至今，川师TOD开了5次，不管是133㎡起步，还是200大平层起步，全部售罄，从300万级卖到500万级也没有很大的抗性。
我认为这个楼盘从面积段规划到客群锁定都做得相当不错，也能代表锦江区一大部分老成都的置业倾向。
本篇文章主要就是安利预算500万级别的成都老钱，重点关注这个项目，同时表达一下我们对五城区类似项目的观点。
从地段来看，川师TOD·锦江府无短板，在供应极少的锦江区，并且在2.5环内，每一块地都是寸土寸金。、
往北承接攀成钢，往西往南衔接上东湖，东南侧直达三圣乡，介于中环与二环之间，与五城区任何一个商圈都是15公里直线距离内，与核心商圈距离5公里内。
可能大家都忽略了一点，预计5-8年后，成都绕城内将没有任何土地供应，特别是青羊、锦江两个供地老大难区域。
所以现阶段绕城，特别是三环内的新盘，基本都是绝唱，以后只能二手市场见，这也是此类地段的特殊价值，或者叫做“情绪价值”。
当然，大家买房都是真金白银，也不可能“有情饮水饱”，几个核心价值点才是支撑川师TOD五开五罄的根本：
1、教育无明显短板
首先是锦江最得意的学校，成师附中、盐道街、川师附中、七中育才享誉国内，所属锦四片区只弱于锦二。
师大一中和嘉祥虽然是私立，但是整体的口碑和教学质量、出口在锦江区有口皆碑，绝对不比公立弱。
和项目500米不到的师大一中
最近四川师范大学附属中学将领办成都三中和成都十七中，成都三中加挂”四川师大附中成龙分校”，成都十七中加挂“四川师大附中书院分校”。
把三中、十七中这两个“烂眼儿”学校也“赋了一下川师附中的能”，疗效如何不做过多评价，老成都门儿清，但至少能看出对锦四片区的重视。
另外锦四在教育方面是双保险，锦江私立四大名校
川师附小、嘉祥外国语学校、师大一中、华德福学校
都在周边2公里内，这些没有80万买不进去，关系还得硬才行。
这其中，2024年师大一中拿了10个市级指标到校名额，实力极其强悍。
买这个片区完全可以先摇号私立名校，不中然后再摇公立，况且锦四片区内摇中三中的概率实际很低，学位具有相对稳定性。
2、商业无短板
川师TOD本身就是锦江区首个综合TOD项目，南北两个地块中，南地块的南侧有一块地就是预留的商业用地，17万方体量。
早期出街示意图（北地块现已售罄）
整个四川师大TOD项目后续商业运营都会交给华润来运营，运营能力T1级别，售楼部给出的重头戏在于华润万象天地。
从华润早期商业格局来看，万象天地属于华润“万象系”中的M2级别，主要是MALL+街区业态。
后期整个川师TOD将打造立体慢行系统，实现地铁商业与集中商业的无缝接驳，可以参考之前陆肖TOD的规划格局。
过去川师这一片有个最大的问题，板块太孤岛化了，农科院附近很多断头路和荒地，这一点在现在全部解决。
路网交通全部打通，并且川师TOD的公共交通是过饱和的，这一点很多外环线的的项目只能羡慕。
首先是整个川师板块，都被地铁7号线贯穿，西侧与地铁6号线接驳。同时，川师板块南侧紧邻中环大道，板块内静安路接二环路，经驿都大道直接连接东大路，以及出城龙泉方向，交通出行极为便利。
其次从川师板块经中环路或三环上高速也十分方便，只要不堵车，全成都绝大部分区域包括主要交通枢纽都可快速抵达，平均时间20分钟内。
4、生态资源无短板
川师TOD的北地块，最大卖点在于锦江沿线的沙河公园，主要是休闲为主，部分高层房源直面锦江，属于江景房。
不少攀成钢的业主，经常夜跑也会沿锦江来沙河沿线，整体的生态环境在五城区比较靠前，基础设施也比较完善。
沙河公园
后续在南地块还规划了一个体育公园，周边不缺这种城市公园，另外在西侧2公里左右，还有东湖公园。
所以四川师范TOD·锦江府项目整体的配套基本上没有太大短板，教育方面还很有亮点，很多之前购买这个项目的业主，都是对学校刚需的家长。
锦江府占地接近70亩，分割成了2个地块来打造，北地块沿锦江沿线静嘉路排布，主打一线江景资源和生态环境。
南地块为项目核心区域，离TOD、地铁、商业、学校距离最近，南地块在产品层面为全2T2板式大平层，容积只有2.0，建筑密度10%左右。
川师TOD最新建设情况
而北地块指标2.5容积，相对而言，南地块的地块硬指标远高于北地块，整体建面也大于北地块。
新批次主要开南地块，建面143-175-207㎡三个大套四产品，起步面积直接对标市面上的卷王，但数量不多。
而175/207㎡产品则是直接拉到了大平层级别，比同在锦江区的林家坝板块户型面积段更大。
川师TOD南地块总平图
纵观锦江区绕城内，这个户型面积段的产品，结合这个位置和地段，都是非常罕见的，切中了很大一部分主城地缘性客户的需求。
锦四片区内乃至东湖方向非常缺乏这种大户型、纯改善的新盘，周边万科城市花园房龄已经老了，华润幸福里面积段过小，只能算刚改产品。
假如面积做小了，只能拉低整个小区的档次，
而且有天量的二手房可以平换。
品质高于轨交过去的TOD产品：
四川师大TOD·锦江府和过去包括双凤桥TOD、陆肖TOD等产品横向对比也有产品上的优势。
它全部采用了大面积玻璃幕墙和铝板材质，底层全架空设计，这在内环线新房市场并不常见。
效果图
从已经呈现出的外立面实景来看，品质感和天新、高新同价位500万级产品是匹配的，沿用了锦江统建往期产品的风格。
另外从销售口径了解的，整个小区内部园林造价在1000元/㎡左右，高于市面上大部分项目，具体的价值点只有等后续亮相，可以期待一手。
价格层面的分析：
新批次面积段来到144㎡起步，结合项目之前3万/㎡左右的均价，预估总价会430万起步，新批次47%以上均为175㎡准大平层，总价在500万以上。
这个价格
的直接对标竞品涵盖了
林家坝绝大多数
纯改善产品（包括中交锦江颂、能建锦誉府），同时高新南新川（新川印、高新天序）也在同价位（或部分产品同价位）段竞争。
但是项目的特殊性就在于，它完全洗不动林家坝乃至新川的购房者，具备极强的地缘性。
林家坝属于三环外新板块，不具备地缘性，主要吸引的是大源方向的纯改善客群，有资产配置性需求的人群以及一部分外地客群。
林家坝板块项目及配套示意
新川面向的基本都是城南上班、或者生活半径在高新南方向的购房者，完全不会考虑整体城市界面偏弱的川师附近。
反之，川师的地缘性客群也绝对接受不了三环外，更不能接受学校资源偏弱的新川，有墓地干扰、尚处在开荒期的林家坝，很多需求甚至就来自隔壁的万科城市花园置换。
户型前瞻：
目前新批次的最终户型还尚未出街，只能参考之前批次的同面积段产品，但格局不会大调，只有细节上的差异：
建面约143㎡套四双卫
（往期户型，非本批次）
建面约175㎡套四双卫
（往期户型，非本批次）
新批次产品细节上主要是提升了改善属性，比如175㎡大套四阳台开间增加到了7.5米，主卧套房面积扩大到了33㎡以上等，但最终还是要以预售信息为准。
从格局上看，属于市面上比较新的迭代产品，吊打所有现阶段在售的川师附近二手房产品。
抗性分析：
目前川师大TOD·锦江府存在的唯一抗性还是在价格层面，毕竟500万级别清水房，在当下成都同价位产品中并不多见。
另外学校方面并不能说是一点没有瑕疵，我的评价是“无明显短板”，锦四毕竟是锦江二梯队学位划片，和锦二还有差距，夹杂了差学校。
即便锦江区有几个差学校更名，但是最终在出口和口碑上能不能逆转，还有待观察，这是潜在的小风险点。
首先这个项目并不适合外地购房者纯投资无强烈自住需求的人群，在500万级，青羊、高新都有很多不错的项目，比如青羊润府、高新天序等，且这些楼盘不具备地缘性。
精准覆盖了东湖方向华润翡翠城、同区域万科城市花园、攀成钢一部分置换人群（攀成钢也有刚需楼盘住户），包括川师已有的一些本土购房者原地置换也适合。
对改善居住环境有刚性需求，甚至本身就是锦二教育口的一些教师、编制内群体、锦二的老成都，碍于房龄，居住品质急需要提升的。
在资产配置方面偏保守求稳的，对新板块周期和不确定性比较抗拒的，有迫切入学需求的这部分人群，也非常适合。
我个人分析，随着锦江区土地逐渐断供，以后绕城以内的大户型改善保值绰绰有余，教育资源的独特性是一方面，产品层面后续也不会有大量新盘来冲击市场。
我们上一篇曾经分析过，为什么天府新区价格忽上忽下【
为什么天新房价，波动巨大？
】，
那是个反面例子
，川师TOD算是一个正向案例，可供各位参考。
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