城市排行榜系列
大家好，我是达叔。
一个想
和大家一起慢慢变富的家伙。
杭州制造焦虑，曾把上海逼疯，现让深圳南京抑郁。。
还是深圳猛，实事求是，推动地产回升增长。。
春节假期，很多人在家休息的时候，有一批人依然没有闲着。
带着一家人在线下看房。
尤其是杭州，这个春节房子卖爆了。
新房成交创下了
9
年最高纪录。
二手房数据方面，杭州
1
月份的数据是
6000
套。
比去年最后三个月下降，是因为结构性问题。
每年
1
月份都是成交冰点。
可即便如此，杭州的成交量，依然是过去几年的
2-3
倍。
热度非常高。
很多杭州的房产中介，春节都没闲着，在给外地来的购买力，介绍房子。
有的节后上班第一天，直接就下单。
为什么杭州目前的数据这么好，楼盘这么热？
因为大部分人都感觉，杭州下一次转折点已经到了。
过去
3
年，杭州房价一路回调，很多人都在等待。
等政策，等利率，等政府和房企让利。
而自从去年下半年，这样的让利到处都能看到。
杭州非常务实，及时取消限价、限购，从而虹吸周围的购买力。
一部分是浙江省内的购买力。
浙江其他城市，对于杭州有信仰。
互相攀比的时候，不比本地有几套房，比在杭州有几套房。
据杭州贝壳研究院最新数据，
2024
年，杭州
84%
的二手房，都是被外地人买走的。
最凶狠的，省内是温州，省外是安徽阜阳。
杭州本地购买力，只有
16%
。
果然限购一开，外地人就会跑到杭州买房子。
谁买的最多？
省内前三名：温州、绍兴、衢州；
省外前三名：
安徽阜阳、安徽安庆、河南信阳
。
唯一GDP负增长的省会，人全跑杭州去了。。
另一部分是，
旁边的上海。
目前上海购房门槛较高，也会有一部分购买力来到杭州。
而操盘手方面，降低契税，又降低利率。
从原来的
6%
，直接干到现在的
3%
。
逼着银行让利给买房者。
但银行也要赚钱，所以只能降低存款利率。
这么一说，原来是
储蓄者补贴了负债的买房者。
从数据上看，去年上半年老破小卖的很好。
因为当时很多人割肉，是带血的筹码。
以量换价，依然是回调的逻辑。
但多重政策支持下，去年下半年，杭州的楼市逐渐升温。
次新房和学区房卖的最好，已经进入了上涨逻辑。
首先是楼盘的中签率下降，从
2024
年中的
80%
，降低到现在的
30%。
其次是众多高溢价土拍的出现。
杭州居民杠杆率第一，只能继续抢人。。
每一次消息出来后，都能挑动老百姓的神经。
杭州的购买力，是中国非常聪明的一批人。
知道什么政策有用，能够推动房价上涨；
也知道什么政策没用，是让人去送死的。
尤其是金融体系里面的人，财商知识充足。
一看到利率下降，首付比例下降，就知道是战点。
所以现在去杭州买房的，很多都是银行体系里的。
都觉得
2025
年上半年，房价要上涨。
趁着涨起来之前，赶紧在小阳春之前买。
2025
年
1
月份，卖的最好的盘，一半都是次新房。
卖的最好的，是最后交付的华润亚奥城。
是核心区域的顶尖产品。
亚运村板块，
凭借近4400套房源，合计吸引了3万人摇号。
从2021年火到现在， 整体的中签率不到13%。
这背后也代表着杭州购买力的倾向。
目前杭州的老房子，卖得很差。
大量的购买力，都在冲新产品。
一方面是因为过去
20
年，杭州搞城市改造。
一边卖地，一边大量修建房子。
目前
2000
年之后的房子，占到杭州的
70-80%
。
另一方面，以前有房屋限价。
总价格无法提升，很多城市的开发商，只能偷工减料一下，这是普遍现象，也引发了众多城市的维权。
杭州在这方面，要好很多，杭州本土的开发商巨头，滨江和绿城，都是以品质著称。
杭州房产的品质，领先普通城市，至少10年以上。
如果要买好房子，住好房子，进入好房子时代，一定要重点研究一下杭州的产品。
限价，也降低了居住体验。
有钱人拿着钞票，都很难买到更好的房子。
但换一个角度来想，因为地方操盘手强行压低了房价。
虽然很多需要摇号，但也给很多人上车的机会。
2024
年
10
月放开价格，地产商卷质量的烈度，又上了一个台阶。
很多不限价的土地，容积率都在下降，成了低密改善房。
例如杭州市中心的安琪儿
3.0
项目，容积率只有
2.2
。
滨江区的绿城咏湖云庐，容积率只有
1.76
。
是叠墅
+
高层的“高低配”产品。
而另外的层高、架空层高度、风雨连廊、停车位等等，一个比一个卷。
真正住进去的时候，肯定更舒服，但价格也更高。
等到
1-2
年后，以前限价的产品卖完，不限价的产品一一上新。
到时候门槛会更高。
而那时候的买房逻辑，也会开始分化。
从目前杭州操盘手的思路就能看出来，一直在推行双轨制。
提高住房质量，高价房让外来有钱人购买。
而年轻人，则提供人才公寓、保障性住房、共有产权房，提供兜底。
2024
年
10
月，杭州市安居集团发布《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》。
这意味着，地方操盘手，开始下场收储了。
即消化了库存，维持着价格体系稳步上涨。
又能为低技能劳动力，提高兜底。
一石二鸟。
大佬齐发声，投资不能停，准备迎接大水。。
杭州楼市，外地人提供了这么多购买力。
短时间内，能够制造巨大的繁荣。
但是杭州也不能被繁荣冲昏了头脑，如果没有人口持续的导入，这样的繁荣是无法持续的。
所以杭州最应该做的，就是不断抢人。
2024
年杭州放开限购，并调高了住房积分。
基本上做到了，
18
至
40
周岁，不需要任何条件，只要买房就可落户。
而如果是个大学生，落户就更简单。
直接拎包入住就行。
2020
年之后，杭州的人口流入速度明显下降。
这样的速度，想要达到
2035
年的
1500
万，还不够。
尤其是旁边的，一个个都准备疯狂抢人的时候。
