本文根据4月25日74期【酒店投资百人汇】视频直播栏目整理而成。
本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是资深投资人肖志刚。已有17年酒店投资经验，先后投资了11家酒店的肖志刚，是一位实打实的投资老炮。
肖志刚自2007年开始投资酒店，在17年酒店投资生涯中，他共投资了11家酒店，主要的投资品类为中高端及高端酒店品类，主要的投资品牌有华美达、豪生、温德姆至尊豪廷等。
以下内容根据直播对话中肖志刚的自述整理：
1998年，我和身边的很多年轻人一样，去了深圳淘金做销售。
当时我所在的公司是做智能一卡通的，这家公司的老板与我一样也是湖南人，在经营智能一卡通生意的同时，他也在湖南投资了几家酒店。
2007年，从深圳回到湖南之后，我发现这位老板的酒店生意在湖南市场发展得红红火火。我印象最深刻的就是，2002年他投资的一家中高端商务酒店，总投入为800万，现金投入200万，差不多一年多就回本了。所以，2007年我下定决心回到湖南投身酒店投资。
与很多酒店投资人一样，2007年开始酒店事业之初，我怀抱着打造自创品牌的梦想，推出了自有酒店品牌盛悦，定位中高端酒店。我记得，第一家盛悦酒店开业之后，第一天就满房了，给了我极大的信心。在我的潜心经营下，盛悦酒店在湖南娄底市连开了3家，而且经营表现也不错。
2010年，我的酒店投资生涯第一个转折出现了。
当时，我在长沙拿到了一个大规模物业，基于物业的位置和体量，需要引入一个国际酒店品牌。为了更专心地做好这个大规模物业，我将位于娄底的3家盛悦酒店转让了，全身心地投入到长沙这家酒店中，自此开始了我的酒店投资加盟之路。当然，我也一直没有放弃自创品牌的梦想，2019年我打造了城市民宿品牌璞境酒店，目前旗下门店在稳步发展中，2023年全年入住率100%。
坦白说，一直到现在我都觉得在没有操盘大规模物业项目的经验时，敢于拿下长沙的这个物业，并以破釜沉舟的心态来做这个项目，的确是一次很大胆的挑战。好在，最终结果是好的。
所以，在我的酒店投资生涯中，我觉得自己是一个偏感性的投资人，看到优质的物业就会想要拿下来然后打造出好的产品。正因如此，我永远期待自己的下一家酒店。
这个物业属于村集体的物业，坦白说当时物业周边环境并不十分理想，周边属于城中村，而且并无大型会展场馆等，商圈内部能够提供的客源支持表现一般。
我之所以看好这个物业，主要是因为两方面的因素，一是物业租金相当有竞争力，18元/月/平米。二是物业所在位置未来发展前景明朗，酒店位于长沙的两条主干道万家丽路和湘府路交界处。这两条路刚好是链接长沙东西和南北向的主干道，我认为该物业的未来流量一定是客观的。
事实证明，我这个判断是准确的。而且得益于主干道的大流量，距离酒店不到100米的地方后来还建设了一个地铁站，为酒店带来了更多的流量支持。
实际上，当时看好这个酒店物业的还有长沙另外一家酒管公司。相较而言，这家酒管公司本身知名度更高且打造的酒店项目也更多。之所以我能最终成功拿下这个物业，核心原因就在于引入了国际酒店品牌。
在与村集体沟通的过程中，我将引入国际酒店集团品牌为核心要点，进行了详细阐述。一方面，国际酒店品牌拥有更强的品牌力，能够为酒店带来一定的流量支持；另一方面，我选择的温德姆酒店集团旗下的华美达广场酒店，并采用了自由度更高的特许经营模式。此外，国际酒店品牌对这个村集体物业以及商圈而言，能为其带来一定的知名度加持并推动价值提升。
最终，村集体选择了引入国际酒店品牌的方案，并给予了我诸多支持，包括很有市场竞争力的租金，以及将近15个月的免租期等。
当初租赁这个物业，并选择了温德姆酒店集团旗下的华美达广场酒店原因如下：
其一、原本我选择的华美达酒店，比华美达广场酒店略低一级。当时我考虑的是，在整体加盟费用相差不多的情况下，我选择了级别更高的华美达广场酒店。
其二，温德姆酒店集团及华美达广场酒店的特许经营模式，给到投资人的自由度更高。当时，我也接触了其他国际酒店集团，无论是在经营模式还是在自由度方面都不及华美达广场酒店。
其三，个人对于酒店定位以及产品打磨有明确且可执行的规划。为了让这个物业挂上华美达广场的牌子，我特意到温德姆酒店集团上海总部与其沟通，打动了对方，签署了合同。
其四，这个物业面积大需要进行多业态综合经营，所以需要一个高知名度的国际酒店品牌加持，带来更多客源支持，吸引其他业态品牌的加入。
事实证明，这家长沙雅士亚华美达广场酒店的经营是相当成功的。2015年酒店开业之后，多个投资人来这家酒店考察过，经我手上为温德姆酒店集团推荐并成功落地了多家华美达广场酒店项目。2023年这家酒店的经营收入为4000+万元，总利润做到了2000+万元。
虽然长沙雅士亚华美达广场酒店，是我投资的首家国际酒店品牌。但是基于此前多年的酒店经营管理经验，我为这家酒店的智能化、产品设备等方面进行了高于品牌标准的升级。
除此之外，我还请了一位业内知名的总经理，来负责项目的整体运营。不仅如此，在酒店开业之后，发现实际经营情况与最初设想的有一定出入之后，我和另外两位合伙人一同打造了“高铁免费接送服务”，每天在长沙高铁南站与酒店之间免费接送客人，此后慢慢将酒店口碑做大。
现在酒店产品快十年了，仍然不过时，再用十年都没问题，所以前的产品定位，布局，设计都非常重要，这是最有优势和竞争力的。
虽然当时这个物业周边的商务需求还在成长阶段，但是基于我个人的经验和判断，我认为酒店需要定位为会议+商务酒店。一方面，我在深圳工作时就发现商务出行的规模增速越来越快。另一方面，之前公司老板在湖南市场打造的酒店经营过程中发现，消费者对会议室的需求越来越大。所以，我在这家酒店中一共做了6个会议室，分别是2个600平米的无柱会议室和若干个小型会议室。
在为这个大规模物业引入其他业态品牌的过程中，我也经历了诸多挑战。当时，我直接选择与长沙最好的餐饮品牌洽谈，当然最开始并不顺利，但是当我拿出足够的诚意之后，他们选择进入这个物业，之后的其他几个不同业态品牌也是同样顺利引入。最终，这些不同业态的头部品牌自身的流量，与酒店品牌带来的流量，共同推动大规模物业的持续向好发展。
对于我们投资人而言，这些不同业态进场之后，他们支付的租金基本覆盖了我们酒店板块的租金，所以这家酒店的投资回报周期相较市场上同类酒店也快很多。
其实，这也是我首次尝试在同一物业中进行多业态组合经营。当然，在此之前，我也做了详尽的调查，确定这个组合经营模式是可以算得过账的。从之后的经营数字呈现来看，这一个决定是做对了的。而且，这个餐饮品牌后续还承接了酒店的餐饮板块，为酒店带来了承接大型宴席的新经营收入。
我们一共3位合伙人，其他两位主业并不是酒店投资，所以我的压力会比较大，需要对其负责。因此，在酒店投资成本的把控上，我尽可能地做到极致。这家酒店一共25000+㎡，共有286间客房，总投入6500万元。得益于上文提及的租金节省红利，这家酒店用了3年多时间就实现了回本。
我记得，当时为了给酒店节省一定的大理石成本，我直接到大理石产地之一江西九江，直接按吨采购。相较于市场上的按平方计费，在原产地采购能够节省一定的成本。
村集体给到的免租期是15个月，我们的装修和筹备时间花了近12个月，算是一个比较正常的周期。但是，回过头来看，这家酒店的前期装修和筹备时间还可以进一步压缩。
为了打造更多产品的可能性，我在这家酒店做了20多个房型。所以，施工队在具体施工过程中，不时地会出现看错图纸导致施工出错从而返工等情况，最终拉长了整体装修时间。而且，因为房型多元，所以不仅是施工阶段，前期设计阶段同样花费了更多的时间用于沟通。
另外，我认为，这家酒店有些地方包工头的做工细节方面不是很到位，其实可以更精细一些。
常年东奔西走看物业，既能看到让我激动的优质物业，当然也能看到需要避而远之的“伪优质物业”。对于如何评估酒店物业的未来发展潜力，我从不同层面出发总结了一些方法论，以供各位投资人参考。
以长沙这座城市为例，类似机场方向等距离市中心较远的区域，尽量不要选择。因为这类区域的流量较少，不能给酒店带来强有力的客源支持。另外，具体到区域内的物业，还需要看物业大小、物业条件以及周边客源支持。
当下，酒店投资回报周期相较过去已经拉长了。但是，对于投资人来说，要根据不同物业确定自己的投资回报周期安全线。如果综合谈判下来之后，发现无法在安全线之内实现回本，那么这样的项目就应该主动放弃，不要冲动投资。
结合物业条件与周边消费客群，确定酒店的品类与规模。举个例子，同样是一家酒店，50间客房规模的时候，经营收入十分可观。但是，规模扩充到了150间以后整体经营表现大幅下降，核心原因在于对周边住宿消费市场的过度乐观评估。
捷径之一，让身边的成熟酒店投资人一同参考决策，能尽可能地避免踩坑。
我个人总结的经验，基于自身的经验积累，为业主讲一个直击其痛点的酒店投资故事。例如，对于国企背景的业主而言，要围绕如何提升物业整体知名度和打造调性产品出发，说服业主给到我们更多的支持，包括但不限于免租期和租金优惠等。
同时，动之以情晓之以理，我们要客观地告诉对方，过高的租金会影响投资人在酒店品牌和产品服务上的投入，最终导致物业呈现效果不理想，从而影响双方的投资收益。当然，我们可以选择让业主共同投资参股的方式，让他享受稳定可观的投入回报，如果物业位置，形象，体量都很合适，又想要拿到好的租金，可以采用兜底让业主参与投资，让大家一起享受最大收益。
虽然现在会有一些区域因为政策、消费等方面因素共同加持，吸引众多投资人前往。但是我对于具体投资区域没有特定的要求，认为每个省的省会城市都是有机会的。一般而言，省会城市几乎集中了全省的资源，无论是商务出行还是旅游消费，都会更加强劲。所以我认为，省会城市的核心物业，是值得重点关注的。
就我个人而言，相较2023年，尽管市场环境在变化，但只要选择合适的物业和品牌，依然可以取得成功，所以今年的投资信心变得更强一些。之所以能有如此乐观的态度，主要还是基于自身的酒店投资经验积累，包括但不限于物业谈判技巧以及对酒店产品的精细打磨等。
