主要观点总结
本文介绍了静安区下半年的房产市场，特别是中兴城-苏河湾区域的迷你新盘和待拍宅地的情况。文章提到了多个项目，包括万科中兴傲舍、静安玺樾等，这些项目涵盖了高层、风貌别墅等业态，预算大多千万起步。同时，文章还提到了三个待拍的迷你宅地以及已经规划获批的新地块。
关键观点总结
关键观点1: 静安区将成为下半年关注的供应主力区域。
在中兴城-苏河湾区域有多个迷你项目和待拍宅地。
关键观点2: 迷你项目涵盖了高层和风貌别墅等业态。
这些项目的预算大多从千万起步至两、三千万级不等。
关键观点3: 具体项目介绍。
包括万科中兴傲舍、静安玺樾等项目的介绍以及相关的土地交易和规划情况。
关键观点4: 新地块待出让。
中兴社区143、150、271街坊调整规划正式获批，涉及三宗全新的住宅用地。
正文
下半年想置业内环，
静安
将是你不得不关注的供应主力区域。
在中兴城-苏河湾区域，有像万科·中兴傲舍这样的综合体，也有在售的静安玺樾，
还集合了足足6个迷你项目，以及3块待拍的迷你宅地
。产品既有高层，又有风貌别墅，预算大多千万起步。
一张表格&地图，看看这些迷你新盘的分布↓
纯高层社区 小户型居多
12.1-12.88万/㎡不等
先来看看土拍出让的越秀项目。2024年4月，越秀以15.97亿元总价竞得该地块，占地面积为8168.22㎡，容积率2.5，
房地联动价12.1万/㎡，放眼整个中兴城算得上洼地了
。
由于体量小，
项目规划仅3幢17F高层
，以及1幢2F配套设施，还有部分公共租赁住房。根据方案，部分楼栋首层局部架空，有集中绿地。
产品方面，
中小套型（120㎡及以下）的配比不少于60%
，其未设定套数下限，倘若按120㎡计算，大概会供应170套房源。
接下来是两个拿地已超1年的宅地。
苏河湾中兴社区项目
，于2022年12月由苏河湾集团以4.883亿元底价摘得，直到今年年初才动工。由于项目就在市北高中东侧，所以还要建设音乐厅、社区商业等设施，业态非常丰富，容积率为2.58。
住宅方面，项目拟新建一幢19层住宅，百分百为中小套型（100㎡及以下）。房地联动价12.3万/㎡，套数下限为65套。
最后是
大宁资产苏河湾项目
。早在2022年7月，大宁资产以74900万元总价竞得该地块，并于2023年6月正式动工。
项目容积率为2，可售住宅为一栋21层高层住宅，未来将提供97套全装修商品房。房地联动价12.88万/㎡，中小套型比例不低于80%。
除了纯高层迷你住区以外，
新静安有三宗涵盖风貌别墅的迷你宅地
，堪称“螺蛳壳里做道场”。
保利发展永兴路项目
，出让面积为7616.5㎡，容积率2.5，将打造保利新序列产品，正在如火如荼地建造中。
根据规划方案，地块内拟建一栋17层高层以及10栋3层的双拼产品，高层联动价为12.5万/㎡；别墅类产品的联动价为18万/㎡。
今年土拍，
由象屿以15.53亿总价竞得的中兴社区项目
，出让面积为7289.66㎡，容积率2.67。
项目规划方案已出，拟建1栋25F高层、3栋2F风貌别墅。高层房地联动价12.5万/㎡、风貌别墅18万/㎡，和保利永兴路项目相同。
龙盛通过遴
选竞得的272-03地块，是这批迷你宅地中唯一一个纯风貌宅地
。其住宅比例不超过60%，商业部分不小于40%，容积率仅约1.22，整体限高12米，局部限高15米。
其中，住宅套数下限为35套
，且肌理保护范围为100%，不难想象未来这幅地块内部里弄住宅的模样。
新静安不止这些已经名花有主的迷你宅地，日前，中兴社区143、150、271街坊调整规划正式获批，
其中共涉及3宗全新的住宅用地
。
143-19地块从原来的商办混合用地及绿地，现在调整为三类住宅组团用地（Rr3），占地面积为6328㎡。
150-13地块用地性质从原控规二类住宅组团用地、教育科研设计用地及绿地，调整为三类住宅组团用地（Rr3），占地面积为16360㎡。
从具体指标来看，这两宗地块容积率均为2.5，
143-19地块限高75米，150-13地块限高60米，未来都有望打造为高层产品
。
271街坊中，最新住宅规划用地271-02地块，是现如今的宝山新村。这里原来是三类住宅用地（R3），本次调整为三类住宅组团、社区商业混合用地（Rr3Rc2），其中住宅部分的比例小于82%。
271-02地块的住宅，占地面积为5694㎡，不过该地块容积率约2.0，限高45米，
未来将打造为小高层住宅
。
纵观这些迷你项目，涵盖高层、风貌别墅等业态，总价从千万起步至两、三千万级不等。
静安城市更新走向精细，住宅体量趋于迷你化
，未来能不能受到买家青睐，就看房企各凭本事了。
