年报有料丨房企到底有多值钱？——2016年上市房企总市值TOP100

备注：

1、公司：选取在香港和内地上市的房地产类上市公司，且业务集中分布在中国大陆的地产公司；

2、指标说明：部分公司本位币为港元的，均已按统计时间点的汇率换算成为人民币；

3、资料来源：上交所，深交所，港交所，企业年报，亿翰智库。

2016年万科地产总市值2207亿占首位，紧跟其后的是中海地产，总市值2026亿。分A股与H股来看，万科地产、中海地产分列第一。2017年2月底，万科提出一个“万亿万科计划”，旨在将万科生态系统打造到万亿水平，万亿虽不是指向市值，但长期内这一目标将拉动万科总市值增长；中海地产总市值高出港股排名第二的华润置地1119亿，港股龙头地产企业坐稳。

市值规模超过千亿的还有华润置地、保利地产与绿地控股。整体来看，TOP100中过半企业总市值在1至2百亿之间，合计53家；其次为2至3百亿规模的企业，数量为19家；3至4百亿区间与5至10百亿区间的企业数量几乎相等，TOP100的门槛小于100亿。

图：企业总市值规模分布

2016年TOP100企业中，共有29家企业市值同比增加，其余71家总市值较2015年均出现不同幅度缩水。正增长的29家企业中，总市值同比增长20%以上的企业有14家，海航基础、粤泰股份总市值均成倍增长，主要原因是其2015年基数较低，分别为71亿、38亿。

2015市值规模在百亿以上、且同比增速20%以上的企业有5家，分别是中南建设、碧桂园、银亿股份、融创中国及金科股份，其余为小规模企业。

表：TOP100中总市值增速20%以上企业汇总表

以2016年12月31日为统计点，总市值TOP15企业中，PE均值为10，估值较低；PE值最低的为中国恒大，仅为3，企业估值较低，存在较大成长空间；PE值最高的企业为城投控股，为30，存在估值过高风险。

以2016年12月31日为统计点，总市值TOP15企业中，ROE均值为15.4%，除城投控股10%较低，其他企业ROE与均值都比较接近均值，华夏幸福、万科地产ROE均达19%，华夏幸福主营产业地产，土地成本较低，产业园区业务不断增值，企业具备较强的利润创造能力，ROE值较高。

图：TOP15企业2016年12月31日PE值

图：TOP15企业2016年12月31日ROE值

截止至2017年5月5日，2016总市值TOP100中有49家企业总市值较2016年正向增长，与2016年末相比，2016总市值TOP15中估值较低的企业如中国恒大、碧桂园、龙湖地产等企业实现不同幅度的增长，企业增长空间得到兑现。

此外，增长率超过20%的企业共有15家，企业2016年总市值均在百亿以上。综合考虑2016年总市值同比变动、2017年5月5日较2016年总市值变动，两项指标均为正值的有7家企业。碧桂园、融创中国、金科股份及旭辉控股增幅尤为显著，两项指标均在20%以上，总市值处于快速增长阶段。

碧桂园——2017年1-4月销售金额、面积双王

作为行业第一梯队的碧桂园，企业2016年销售额3088亿，同比增长120%，截止2016年底，企业项目已覆盖27省223市。据证监会披露，2017年4月27日已受理碧桂园物业登陆上交所的申请，首次募集资金的58%将用于市场拓展，企业扩张之路再增推动力。此外，碧桂园2017年1-4月销售额2006亿排名第一、销售面积2216万方排名第一，以目前的销售情况，碧桂园6000亿目标不在话下。

融创中国——货币资金充裕、2017年持续扩张

与碧桂园相同的是，融创中国2016年销售额同样增长120%，新增土地储备5394万方，2016年末总土地储备7291万方。此外，2016年末货币现金达698亿元， 庞大的现金流为企业扩张提供强力支撑，融创2016年通过多次并购成功进入多个城市，2017年持续进攻， 4月增持金科股份至25%、5月以102亿收购天津星耀80%股权。2017年1-4月融创销售额598亿、销售面积370万方，企业规模将持续快速增长。

2017年国内政策持续加码，外部环境对房地产企业的要求更为苛刻，以往简便易得的盈利模式将更难实现，企业的资源整合、资源利用能力更加重要，而大规模企业往往拥有强大的资源整合与管理能力，更能应对环境考验，预计大规模房地产企业将蚕食小规模企业的利益空间，同时实现规模扩张。

表：2017年5月5日较2016年总市值增速20%以上企业汇总表