作者：暴哥

来源：暴财经（ID：icaijing123）

4月28日，国家统计局公布了《 2016年农民工监测调查报告》。报告不长，读起来也不艰涩，但里面包含的内容却十分重要，尤其对于房地产的发展更是有不可估量的影响！

在笔者看来，这份报告主要透露出两个问题，下面笔者一一送出评述！

一二线城市危险了？

首先是直接和房地产市场有关的，也就是农民工兄弟们的买房趋势。在 《 2016年农民工监测调查报告》中有这样的一段话：

在进城农民工中，租房居住的农民工占62.4%，比上年下降2.4个百分点，其中租赁私房的农民工占61%，比上年下降1.9个百分点。 购房的农民工占17.8%，比上年提高0.5个百分点，其中购买商品房的农民工占16.5%，比上年提高0.8个百分点。 单位或雇主提供住房的农民工占13.4%，比上年下降0.7个百分点。以其他方式解决居住问题的农民工占6.4%，比上年提高2.6个百分点。购买保障性住房和租赁公租房的农民工不足3%。

很明显，农民工兄弟们的买房热情在2016年还是比较高涨的，整体购房的比例提高了0.5%百分点，购买商品房的比例提高了0.8%的百分点。

这个消息对于很多看好房地产发展的朋友来说可能会是一剂强心针，因为有效需求，而非投资和投机需求，才是房地产价格能够保持稳定的核心。农民工兄弟们买房拿来住的比例肯定要远大于拿来炒的比例，因此这部分需求绝对是所谓刚性需求。

那么问题来了，农民工兄弟究竟去哪买房了呢？或者说有买房有什么趋势呢？

回答这个问题要结合两方面回答，第一人的动向，第二购买力。这两个方面，其实在 《 2016年农民工监测调查报告》也给出了我们一些线索。

首先我们看人流的发展变化。

从输入和输出分布表中很明确的可以发现一个信号，就是农民工正在从东部地区向西部、中部、甚至东北地区转移。如果我们用输入-输出的差值，会看到更为明显的农民工人流变化：

几乎可以认为， 东部地区的农民工正在向全国散开！西部和中部地区有望成为今后若干年接受农民工的重要地区！

那么哪些是东部地区呢？哪些又是西部和中部地区呢？

根据国家统计局的划分如下：

西部地区：包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（自治区）。

东部地区：包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）。

中部地区：包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6省。

基本上东部地区囊括了全部一二线重点城市，而中西部地区多以三四线城市为主。

说完人流的去向，我们再看看，农民工兄弟们的购买力。

根据《 2016年农民工监测调查报告》，2016年农民工的月工资增速为6.6%，和GDP增速相当，整体月工资水平为3275元。

按年计算的话，年收入均值为39300。39300，这一数字显然和北上广深，和其他热点城市的房价,动辄几万元的水平相比是不能相称的，所以，从理性购买力来讲，农民工兄弟购买中西部城市的房子可能性更大，也更现实。

那么结合人流和财力，综合考量，显然中西部地区，三四线城市对农民工而言更加具有吸引力。结合当下，国家定向调控的房地产政策，三四线城市无疑也会在房贷信贷层面获得更大的优势，使得农民工更加有条件获得三四线城市的房产。

被误解的城镇化水平！

在这份报告中更为令人担忧的其实是城镇化的问题，而这一点正是目前不少知名媒体人看好所谓房地产白银十年的最为核心依据。

根据国家统计局的计算，以户籍划分，2016年中国城镇化率达到57.35%。按照发达国家的发展经验，未来城镇化率到达80%左右的水平是合理和可能的。也就是说这么看，每年提高1点几个百分点的城镇化率水平，还能发展10年左右。

然而，理想很丰满，现实很骨感。

如果我们从非农就业人口的方向测算，城镇化率就不是这样了，根据国家统计局的数据，2015年从事第一产业的人口为 21919.0万，而整体就业人口为 77451.0万，按比例计算，非农就业人数已经达到了71.6%。

而未来能够进一步促进城镇化的最重要人流就是农民工的变化。

农民工人口的变化对于城镇化而言，最为重要的是两点，第一点是整体人口的增速，第二点是跨省的流动性，前者能够看出从农业转移到非农业人口的意愿；后者则主要说明大城市的吸引力。

很遗憾，上面两方面，无论是农民工人口的增速和跨省流动性，都已经进入一个成熟稳定，或者说中后期的阶段。

根据 《 2016年农民工监测调查报告》：

2016年农民工总量达到28171万人，比上年增加424万人，增长1.5% ，增速比上年加快0.2个百分点。其中，本地农民工11237万人，比上年增加374万人，增长3.4%，增速比上年加快0.7个百分点； 外出农民工16934万人，比上年增加50万人，增长0.3% ，增速较上年回落0.1个百分点。本地农民工增量占新增农民工的88.2%。 在外出农民工中，进城农民工13585万人，比上年减少157万人，下降1.1%。

《2016年农民工监测调查报告》的文字表述结合上面两张图表可以更加直观的看到，不但农民工队伍的扩张速度已经进入中后期，农民工外出的意愿也已经进入了中后期。

更为令人震惊的是:

在外出农民工中，进城农民工13585万人，比上年减少157万人，下降1.1%。

外出农民工中，跨省流动农民工7666万人，比上年减少79万人，下降1% ，占外出农民工的45.3%，比上年下降0.6个百分点。分区域看，东部地区跨省流动的农民工占17.8%，比上年提高0.4个百分点；中部地区跨省流动的农民工占62%，比上年下降0.5个百分点；西部地区跨省流动的农民工占52.2%，比上年下降1.3个百分点；东北地区跨省流动的农民工占22.9%，比上年下降2.3个百分点。

从字面意思理解，这说明城市， 尤其东部大城市已经无法再强力的吸引到农民工的进入。出现这种状况的原因可能有几种解释：

第一个解释可能是，对农民工而言，城乡之间的收入差距已经不是那么有吸引力了；

第二个解释是，农民工整体老化，落叶归根的趋势日益明显 。根据 《2016年农民工监测调查报告》 农民工仍以青壮年为主，但所占比重继续下降，农民工平均年龄不断提高。从平均年龄看，2016年农民工平均年龄为39岁，比上年提高0.4岁。

从农民工的年龄结构也能看出，未来对于住房的需求真的是堪忧啊，尤其再加上中国人传统的落叶归根的意识（农民工身上或许更为强烈），一二线房地产的有效需求，而非投资投机需求会更加严峻。

第三个解释是一二线城市的高房价倒逼作用。面对完全看不到买房希望的一致性预期，更多的农民工选择回乡买房。

综上所述，在非农就业比例已经上升到一个相对高的阶段，结合农民工人流的固定化和逆城市化，以及老龄化，未来城镇化的发展进程可能很难向看多房地产发展的人们所预料的那样。

更为关键的是，未来城镇化率的提高，很可能是从农村户口就地转化为城市户口，也就是说城镇化率的提高并不会给目前的城市输送更多的人流和物流，以 从城镇新购房者 的角度出发，进一步刺激城镇楼市的发展。

尾评

最后笔者想说，在楼市限购、限贷、限卖等短期调控楼市的政策有长期化的倾向时，在房地产税、交易税、租赁房、土地供应政策等长效政策快速提上日程或落实的背景下，投资和投机需求本身将会受到越来越多的抑制，那么，这时候，如果真正的有效需求无法满足楼价产期高企所需要的条件，楼市未来的发展或许远没有人们预料的那么乐观。