朗诗田明：坚守长期主义

编者按： 他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。2021年，乐居财经与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾： 朗诗控股集团董事长田明先生 。

撰文 | 牧羊人

出品 丨 乐居财经

连日的阴雨，带走了5月初杭州似盛夏般的聒噪，只留下惬意微风、淡薄浮云，气温23度、空气湿度63%，是人体所能感知的最舒适状态。约见田明那天，恰赶上好天气。

作为朗诗集团的“掌舵者”，2004年以来，田明带领着朗诗，一直专注于把这样的舒适感，留在朗诗的绿色建筑里，这是他们长期坚持的，关于“住”的理想主义。田明说，“推动绿色建筑的发展和创新，已深深融进朗诗的基因中，镌刻在朗诗人的骨子里”。

那天，在杭州运河畔那场关于“房地产行业高品质发展”的主题峰会上，他目光如炬、语气和缓却坚定——“我们不仅要埋头拉车，还要抬头看路，提高建筑的品质，人们的生活更加的健康、更加的改善是大势所趋，也是我们这个行业要面对的未来。做绿色、低碳、健康的建筑，不再是选择题，而是必答题”。

在外界看来，限价严控、土地两集中等政策高压下，拿不拿地都可能面临生存问题，田明却冷静而清醒，“朗诗是长期主义者，现在不是高歌猛进的时候，朗诗会保持产品绿色、节能、健康、舒适、经济等竞争优势，安全、稳健发展，静待时机”。

很多人以为“长期主义”是关于毅力的问题，但在田明看来，长期主义，其实是洞察力、创新力的比拼，是坚持在不确定中找确定，是保持创新理念和动力，是坚持改进一件件对的小事。

“像制造业一样精细化管理”

规模和增速曾一度是内地房企的主流故事题材，它见证了中国房地产天花板的不断抬升，那是一个属于房企依靠不断拿地滚动开发的重资产时代。

如今，这个中国房地产靠土地红利高歌猛进、量价齐飞的时代似乎已经过去，房地产行业正面临前所未有的局面，“这一轮房地产的调整，在时间的跨度和调控深度上都可能超出预期。政策严控是趋势，别指望房价会松，很多房企即使亏本也要拿地，我认为是非理性的，22城集中供地，即使是比较激进的算法，一块地的销售利润率只有1%-2%，有3%的利润率的项目已经是大家要疯抢了”，田明说，今天的房企，如果还走过去老的发展模式——拍地、囤地、加杠杆，靠房价上涨来盈利，将没有未来，无论规模大小，“暴风雨来临的时候，就应该呆在家里”。

利润空间被极限压缩，房地产行业属性被颠覆，田明认为，房地产行业已从“三高”行业转变为“两高一低”行业——高风险、高投入、低回报。“如今的房地产行业，容错空间极小。投资、融资、设计、品质、采购、成本、施工工期、建造、营销、运营，所有链条上任何一个环节都不能有差错，任何一个环节出问题，都可能是致命的。当环境格局、背景发生系统性变化时，必须调整运营思路，房企要穿越周期，就要学会像制造业一样精细化管理”。

以朗诗的成本管理为例，作为最早参与绿色供应链行动的房企之一，朗诗通过制订绿色采购方案要求上游生产企业资源开采合法、生产排污合规、生产工艺环保，从而实现全生命周期的绿色健康建筑。这是不容易做到的。“绿色产品差异化”的战略，决定了朗诗不能靠绝对的低成本取胜，而是追求产出的最大化。因此，朗诗在招采、成本上的精细化管理，就显得更有借鉴意义。

一方面，成立了供应链管理中心，将成本、招采、研发都纳入进去，确保交圈，“成本、采招人员不能只懂算账，一定要懂产品，能洞察客户的痛点，才能把成本策划做好”。另一方面，朗诗也跟供应商联合研发，建立技术壁垒。通过参与到供应商的上下游，实现真正的差异化产品创新，比如，在新风机里，供应链管理中心会对某个很小的阀门提出特殊的要求，之所以能提出这个要求，是因为对技术和自己的产品了解，新风量的小幅调整，不仅对客户的体验至关重要，而且成本也是质变。成本管理上，朗诗坚定推动信息化、数字化，通过科学有效的方式推动效率提升。此外，朗诗也通过让供应商成为股东的方式，建立信任。

“可持续地创新”

“不计成本的创新不可持续”，谈及效益和品质的平衡，田明有些感慨，“我曾经参观过一些其他品牌拿地价很高的项目，为了做出高溢价，在品质和产品创新上下足了功夫，因为限价，很多都是接近无利润售卖”。

“如果项目注定是缺乏利润空间、甚至是亏本的，开发商怎么会有动力去创新，去做好项目？这是非常现实的问题。亏本状态下，品质一般很难保证，但是品质不保证的话，市场能持续吗？肯定不能”。

“朗诗不会拿高价地为公司经营带来困难”，田明曾不止一次在公开场合这样表示。“朗诗可以发展得慢一点，但一定要安全，我们要活的更健康、更长远，我们也相信我们正走在正确的路上”。

从2014年开始，朗诗坚持“产品差异化、轻资产化运营、收益多样化”的转型升级战略，充分利用差异化的产品优势，秉持以小股开发管理为主的轻资产化经营模式，大力输出项目开发管理服务业务，实现收益多样性。同时以“合作开发”、“委托代建”等方式获得项目，践行轻型化模式，集中凸显朗诗自身优势。

在投融资上，朗诗一贯稳健，坚持以利润为导向。“公开市场只是拿地手段之一，朗诗将继续强化在资产轻型化方面的转型，持续加大包括一些收并购、小股操盘、融资代建等投融资业务的比重”。

据统计，2020年，共获取35个开发销售型物业（17个权益项目和18个代建项目），其中，中国20个，美国15个，合计可售面积达216万平方米。还新增开发服务合同额达21亿元，同比增长了17%。截至2020年末，朗诗权益项目及代建项目总储备建筑面积1782.4万平方米， 可售面积为529.0万平方米，其中权益项目建筑面积为1005.6万平方米。2020年仅浙江公司，朗诗就通过合作开发、小股操盘、委托代建等方式，在非公开市场，一举拿下了七个项目，获得了超过120亿货值。

多元化的拿地方式和精细化经营管理，为朗诗赢得了相对稳健的利润空间，而朗诗长期以来坚持的绿色差异化产品战略，则为朗诗带来了更高的销售溢价率，据透露，朗诗产异化产品，较同区域竞品，产品溢价超20%，这些都为朗诗持续的产品创新带来了有效保障和动力。“朗诗每年都会拿出销售额的2%用于产品研发，支持产品创新迭代”。

“十七年磨一剑”

今年是朗诗成立的第20个年头，也是朗诗聚焦“绿色战略”的第17年，绿色价值在朗诗血脉中愈发浓烈，绿色可持续发展几乎成为朗诗的灵魂所在。

在房地产“绿色赛道”上，田明绝不只是个喊口号的人，而是那个会独立思考的、坚定的践行者。

自提出“绿色住宅”后，朗诗就没有停止过脚步，不断推陈出新。

2011年，朗诗从借鉴国外绿建技术到逐渐优化具备自主研发体系和能力，推出“朗诗集中式2.0产品”。

2015年，朗诗推出了集中式3.0的科技住宅产品，健康成为朗诗产品的第一诉求，朗诗也第一次提出了“被动式建筑”理念。

2020年4月，朗诗科技住宅再一次迭代更新，完全由朗诗自主研发的“自由方舟”横空出世，“自由新舟”健康住宅采用“集中能源+户式系统”相结合的系统形式，提出八大自由主张——温度自由、湿度自由、新风自由、声光自由、智控自由、预约自由、用能自由、空间自由。朗诗对新产品，拥有完整自主知识产权，包括发明专利、实用新型专利和著作权等100多项专利，构筑了绿色建筑的技术壁垒，朗诗产品打造的自由之路已然开启。

截至目前，朗诗地产业务覆盖全国主要一二线城市及重点经济区域，基本实现全国化布局，开发超过130个项目，开发总面积逾2300万平方米，为50万用户打造“健康、舒适、节能、环保、智慧、人文”的绿色住宅产品，其中已获取国家绿色建筑认证的项目，占总项目数量近70%。

“建筑材料、建造本身以及建筑的运维都在产生大量的碳排放，其中存量建筑的运维又是一个重兵战场，随着国家双碳政策的实施，碳减排将成为房地产的必答题；与此同时，AI、5G、物联网、量子通讯、自动驾驶等科学技术的提升，也会深刻改变人们的居住、生活、办公方式。这些将带给我们更多的进步空间，时代在迅速调整，房地产也在不断发生变化，重要的是保持创新理念和动力，让我们持续走在前面，朗诗绿色建筑以后还会有新的迭代更新，我们希望把最优秀的产品投放给市场”。

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