楼市新政侧漏心态：某城自愿退出一线，某城想升超一线

5月27日上海出新政，28日广州与深圳出新政。

深圳于5月6日已出台一揽子新政，此次只是简单地落实5.17新政中的个人商业性房贷首付比例与利率。

看下文可知，深圳政策优惠力度与上海相同。

广州发布的是一揽子救市新政，因为4.30以来广州还没出新政，所以本次新政的性质与上海类似。

主要包括四点：

1、广州核心区，对外地人限购，缴金时间缩短至半年；

2、首套房贷首付比例最低15%，二套最低首付比例25%，取消首套二套利率下限（不将自己视为一线了，上海不敢这么干）；

3、首套房贷认定标准改为按区（学习杭州好榜样），且只要有房出租或挂牌出售，新购房可按首套。

4、取消限售。

从限购放松力度、落实5.17新政房贷力度、首套房贷放松力度来看，广州与京沪深形成较大差别！

也可以说， 在救楼市方面，广州已不再将自己视为一线城市了，自降身段，争取空间，委曲求全！

广州自降身份的原因：

一方面，在四个一线城市当中，从城市发展和经济发展角度看，原本广州就垫底，近几年又被重庆、成都、苏州、杭州等追赶的气喘吁吁。

另一方面，近几年，在房地产方面，广州被杭州、成都紧追；如果从近两年房地产市场景气度上看，则广州明显弱于杭州和成都。

比如，广州的新建住宅成交面积，2022年以来一直低迷，今年3、4月份，不及去年同期，也弱于去年四季度。当前成交量，明显低于荣枯线。

如此，则北京就尴尬了！

4.30晚上抢鲜放松限购，但新政力度太弱，基本上没对楼市产生什么影响。

所以，未来几天，北京肯定要再出新政，除了像深圳那样落实5.17新政中的个人商业性房贷首付比例与利率，估计优惠程度与沪深相同；另外，限购很可能像上海那样外地人社保5年减为3年。

关于上海新政，4月27日傍晚出台后，新闻炒得热火朝天。这里重点分析一下。

老杨称之为重磅政策！有两个比较维度：

第一个比较维度，跟类似城市比。

4月底以来，全国很多城市出了房地产新政，其中力度比较大的是杭州、深圳；而上海新政的综合的力度应该超过了深圳，仅略弱于杭州。

杭州主要是限购全面取消，更关键的是，它的首套房贷门槛非常低。

第二个比较维度，自己跟自己比。

从2022年下半年楼市降温以来，这是上海出台的最全面、最有力度的一次救治政策。

如果拉长时间链条，也可以说是2010年以来上海救市力度最大的一次。尤其是这次上海的限购对外地人五年社保减为三年，这一力度的放松是2010年10月份上海限购以来所没有的。

过去的两年多，上海主要有两次政策放松，一次是去年9月初落实国家关于认房不认贷的政策；另外一次是去年12月对普通住房标准进行了调整，看面积，不看总价，很多的房子由非普通变成了普通房，进而可以享受相关的税收和信贷优惠。

其他方面的放松都是零敲碎打，比如对于上海自贸区临港片区，人才类的限购大幅度的放松，比如去年10月和今年的1月对金山、青浦、奉贤的限购，对外地人有满五年的社保，减为满三年。

具体看一下这次政策的主要内容，主要体现在限购、贷款放松。

限购方面 ，放松力度比较大。外地人的社保由满五年减为满三年，远郊新城区社保减为两年，临港减为一年。

之前外地单身已允许在外环线以外购买房子了，这次还允许他们购买外环线以内的二手房；新房没有放开，因为外环线以内的新房很多，有价差的人比较多，需要摇号，这种特殊红利就暂时不想大范围的放给外地人。

多子女的家庭可以另外买一套房子；之前的限购、离婚和赠与都取消了；支持企业购买小户型的房子用作宿舍。

信贷方面， 首套房贷首付比例由之前的30%降至20%，二套由之前的50%降至35%。首套房贷利率之前需要上浮10个基点，现在可以下浮45个基点，二套房贷之前需要上浮30个基点，现在可以下浮5个基点。

之前上海的房贷利率偏高，主要是根据2022年的国家相关政策，一个城市新房价格环比同比连续三个月上涨，贷款利率最多下浮20个基点。

这次5.17新政取消了国家层面对于首套二套利率的干预，因此上海目前的新房价格虽然还在环比上涨，但是已经有的利率下调的权限。

关于公积金贷款，首套和二套的首付比例跟商业贷款一样，都是同步下调的；同时贷款额度进一步增加，首套贷款个人额度由60万元上升至80万元，家庭由120万元调高到160万元。

除了上述三个重点之外，还对于以旧换新也给予政策支持，政府补贴换房者2-3万元左右。

总体来看，上海市这次救市力度还算是比较大的，它是在517新政之后出台的。在贷款方面和去库存方面，就有些额外的新政策加进去，比如限购放松力度。

上海这次放松调控的主要原因有两个：

一是，517新政意味着全国房地产的政策放松力度进一步加大，是全国大势所趋，上海也必须跟着历史大势走。

二是，当前上海楼市并不是很景气。 我们看一下上海二手房成交量。今年3月反弹，但仍然略低于荣枯线，4月则环比3月下降一成。而且房价下跌明显。

刚才说过，看新政力度，广州主动退出一线城市阵营。

而看新政开篇措词，则上海好像更愿意晋级为超一线。

过去一天，老杨看了很多关于上海政策的分析，但都没有提到一个细节。

5月27日傍晚，我看到上海政策全文时，就敏感的关注到一点：重申了“房住不炒”。

很多人可能会说，这样的提法很正常嘛，2016年底以来，不是一直在提吗？

其实呢，也只有老杨这样骨灰级的房地产政策研究者，才会觉察到这么一点点的异样怪味豆。

不比较，不知问题之所在。

4月30日北京政策文本中没提。

5月6日深圳政策文本中没提。

5月28日广州政策文本中没提。

5月17日央行、金管总局政策文本中没提。

但2023年8月央行、金管总局政策文本中是提及的。

那么，上海为什么还在提呢？大家慢品吧。

最后，聊下新政效果。

上海政策公布几个小时后，老杨给两个上海的中介朋友做了个交流。

他们的反馈是新政公布之后，向他们打电话的主要是业主，想卖房子的人；而想买房子的人极少。

说明新政出来之后，觉得自己的房子更好卖了，卖家比较着急，咨询下自己熟悉的中介；而买家依然是不慌不忙，相当淡定。

中介朋友提供的信息是，虽然今年3月份以来上海的二手房成交量看似还可以，但在很多小区当中，性价比很高的一套两套房源，近两三个月看房的人数是挺多的，但是无法成交。

中介朋友的反馈是， 现在的买房者主要担心未来的几个月，未来的一年房价还会跌，他们其实是有购买能力的，但是买涨不买跌的心理非常要命哎。

各位一定要问我新政出来之后，对上海楼市的促进有多大？

第一，肯定是个利好，对很多人是超预期的利好；

第二，对短期未来的两三周的市场情绪和成交量会有促进作用；第三，房价短期内肯定难以止跌，还会继续保持下跌态势。还是那句话，病来如山倒，病去如抽丝。

其实，也可观察一下地产股的表现。

9月27日，上海重磅救市。
当晚，一个粉丝跟我说，他哭了，开心的哭了，因为他满仓地产股，认为今天地产股会出现涨停潮。
结果，今年地产股大跌，是少数几个领跌板块。
为什么会这样？
在老杨看来，也只能这样了。
具体原因，可看看近段时间的我的视频或文章。
这个粉丝，早在5月17日晚上问我，下周想满仓地产股，我回复他的是一个谨慎的建议。
结果，也正常，他还是按自己的观点操作了。
老实说，改变一个人的观点是很难的。
昨晚，他高兴的哭了，又问我是否该减仓。
我没有回复他，因为真的很难改变别人的思维。
思维的改变，一般需要惨酷现实来倒逼。

中长线看，优质地产股还是有机会的；

但短线嘛，不是出一个两个政策那么简单滴……

但如果地产股只是脉冲一下就歇菜，那对大盘的影响也是挺大的。