经营贷的囚徒困境

价投谷子地 · 公众号 · · 2024-10-21 00:00

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随着第二次存量按揭贷款利率下调和10月份LPR利率下调的展开。这个市场上出现了非常戏剧性的一幕，一大批“聪明人”要上演聪明反被聪明误的戏码了。这一大批聪明人就是3年前那批用经营贷替换按揭贷款的人。

此次存量按揭贷款利率下调已经消除了对二套房的认定，根据目前披露方案的几大行看 除了一线城市北京，上海，深圳外，所有存量按揭贷款的利率都调整为LPR-30bps。 最新实施的LPR估计下调幅度在20-25bps（文章撰写的时候10月LPR下调还未实施）。我们就假设按照下调20bps。那么存量按揭利率最终会执行3.85%-0.2%-0.3%=3.35%的利率。

那么3年前哪些用经营贷替换按揭的“聪明人”现在是什么情况呢？我们来看看当时中介忽悠“聪明人”用的一个话术，如下图1所示：

图1

如上图1中的话术是这样的，假设你有300万的按揭贷款，当时执行的按揭利率是5.4%，如果替换成某国有大行的经营贷，只要3.85%（2021年）。这样你每个月的月供就可以少还约2500元，累计少还60万本息。我们这里帮你准备好相关材料，确保一定能申请下来，同时我们帮你找好过桥资金，过桥资金的利息您自己付，我们只收你1.5个点的手续费。您看过桥资金按照2个月共1.5个点算和我们的手续费加一起也就是不到10万块，可以帮您省下60万多万，多划算啊！

很多“聪明人”被中介忽悠头脑一热就干了。3年过去了，如今尴尬了。 第一，经营贷的利率是固定不变的，不会随着LPR下调而浮动。所以，3年前的3.85%看起来比按揭利率低很多，如今反而比按揭利率高了50bps。

第二，很多大行的经营贷周期只有3年，3年到期需要重新审核，这里面就存在巨大的不确定性。 有的银行需要客户先偿还所有本息再重新评估后放贷，这就需要客户自行筹备过桥贷款。有的银行虽然不需要客户先还款就可以直接续贷，但是它们需要重新评估抵押物的价格。2021年正是一轮房价的高点，从那时到现在很多房子都跌了30%-50%。我们假设一套价值700万的房子，3成首付贷490万。现在房价跌了40%，只能值420万了，银行按照7折放贷只能给你放294万贷款，中间缺口应该是190万左右，需要客户自行填补。

第三，就算银行冒着风险可以给客户按照原估值续贷，但是这种情况下银行势必会在贷款利率上找回风险溢价。那么客户拿到的贷款利率肯定不可能比现在的按揭利率低。

对于经营贷替换按揭的风险，我在2年前专门写过专栏《 经营贷可能让你被血洗 》，专门提示过这里面的风险。可惜，好良言难劝该死鬼。很多人还是被眼前的利益所吸引，完全无视其中的风险。如今回头看， 老老实实坚守按揭贷款的“老实人”笑到了最后，而当初的“聪明人”现在是猪八戒照镜子——里外不是人。

其实，经营贷这个局里面尴尬的不仅仅是想投机取巧的“聪明人”，还有那些当年睁一只眼闭一只眼的银行。 2021年3月份，当时的原银保监会联合住建部，人行专门发过《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，即银保监办发〔2021〕39号。

监管部门三令五申严禁经营贷流入房地产，要求经营贷必须用于经营。但是，当时很多银行信贷员私下的说法是经营贷给客户就怕客户真的用于经营，最后赔的毛都不剩，还不如买个房子。正是在这种对房地产价格盲目崇拜的思想指导下，大量经营贷被用于按揭置换。如今，经营贷3年到期，银行自己也尴尬了。抵押物跌了30%-50%，你不给续贷或者要求客户补抵押物吧，客户立刻死给你看，贷款马上变坏账，抵押的房产还不好处置。如果，你给客户无条件原值续贷，先不说内审能否通过，这抵押不足的雷照样还是你银行顶着。

通过银行最近几年的经营贷数据也可以佐证我们的认知。首先，我们看一下经营贷的规模变化。我选取了5家全国性银行，之所以没有选择城商行是因为城商行的数据披露不充分，没有一家城商行单独披露经营贷的不良数据。这5家全国性银行既有国有大行，也有股份制银行，数据如下表1所示：

从表1看银行B特别激进，经营贷规模3年增长了358.1%。这个增速不仅远超银行业的规模增长，也远超了同业在经营贷领域的增速。 基本上可以判定银行B在经营贷上采用了过于激进的推进策略。 除了银行B之外，银行G和银行I3年的规模增长也超过100%。剩下两家银行相对比较稳定。

接下来我们看一下这5家银行经营贷的资产质量问题，如下表2所示：

表2

从表2中我们可以看到各家银行相比3年前，不良率都有提高。其中提高最多的是银行B，提升84bps。后面依次是：银行P 18bps，银行I 16bps，银行R 11bps。最低的银G只提高了4bps。如果和去年同比，经营贷不良率提升最多的是银行B 99bps，之后是银行G 20bps，银行I 19bps，银行R 7bps, 最少的是银行P 1bp。

银行P的经营贷不良率长期稳定偏高，个人猜测可能是它家的投放策略和其他银行有差异。剩下的4家银行在3年前的不良率相差不大， 最近1年明显感觉到经营贷的资产质量在变差。而且，越是前期激进的变差的可能就越高。

这就是目前我观察到经营贷的一些情况。无论是客户还是银行现在都处于一种囚徒困境中，双方博弈的结果大概率是一个双输的结局。不过好在经营贷占贷款比例还不算太高，即便爆发问题多数银行也可以自行消化。

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