读完此文才知道，原来在这些城市当包租婆最好

◎作者丨DJ

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我是在美国读的书，所以对国外置业一直有浓厚的兴趣，持续关注当地的房价走势，而我身边也有不少朋友选择不将鸡蛋放在一个篮子里而购买了海外资产。

但是海外资产跟国内不同，它的涨幅不是每年40%-50%，而是一点点地涨。

下表是国际顶级置业顾问莱坊（Knight Frank）最新发布的全球城市房价涨幅，可以看到，前十名中就有7座城市来自中国。而我们今天讲的几座外国城市分别在哪呢？

看看涨幅其实都还可以，但总体而言上涨的并不多，新加坡甚至还出现负增长，跟近年来新加坡打击房产投机政策有关。

而且，我们买国外房产已经知道这些地方是成熟市场，相对稳定的情况下，会选择将这个房产长期持有。长期持有就跟国内买房坐等涨价不同，看的就不光是房价升值，还有租金。

这就是为什么国外租金回报率如此重要。国内也开始各种限购和调控，让人觉得租房时代要到来，房价上涨速率下降，看上表中的深圳就已经出现这个情况，所以国内后面也可以慢慢地（还不是绝对地）开始关注租金回报率的问题。

接下来就根据情况来讲全球各大城市的租金回报率。

一般来说，5%以上属的租金回报于适合投资的楼市；而过低（在此设定为3.5%），则说明房价泡沫成分较大。

根据这个因素我们做出了一个数轴，x坐标为租金回报率，y坐标为总房价。相信想投资海外房产的朋友也很关注房价的高低来判断，那么从这张图里就能很清晰地看出哪些城市的总体房价高，哪些城市的房价可能更经济实惠。

我们认为租金回报率高、总房价低的城市（也就是第四象限，右下角）应该是大家相对更关注的，而坐落在这个区的有东京、柏林、蒙特利尔、达拉斯和大阪。

东京首都圈的租金回报率为5.76%，在国际大都市中，回报率很高。不过中心5区的回报率相对会略低，为4.79%。

在东京，越小的房子租金回报率越大，但小房子也需要更多的维护，所以中和了其中的优势。东京房市还保持一定增长，过去一年二手房价上升了3.1%，新建单元房的价格相较去年下降1.5%，而独栋别墅则有1.4%的增长。东京单元房的租金平均在3050人民币/月。

在大阪同样的价格你可以买到更大的房子，而且租金回报率会更高。

我这里还有一个除了东京，日本城市的租金回报率报告列表，供参考。需要注意一下，我们说的这个数据都是公寓型住宅的租金回报率，且是表面回报率。日本还有地产税、物业费、服务税等一系列税务，这些成本减掉的话，租金回报率会低1~3%。

达拉斯的租房回报率为7.35%，属于推荐投资的海外房地产市场。 在房地产网站Zillow上，达拉斯的房产市场健康指数是9.7，接近满分10分，被称为“非常健康”的房产市场。

达拉斯的平均房价在23.3万美元，而Local Market Monitor预期该地房价从现在起至2020年，将上涨31%，因为达拉斯在去年提供了3.9%的工作岗位增长，过去三年以来人口增长6.2%，这也是房地产发展的长期利好因素。达拉斯的城市活力一直不错，人口流入带动房地产市场，也带动租金上涨。未来租金涨幅是很可观的。

发现蒙特利尔也是不少人关注的城市。它的租金回报率挺高，5.09%，而且也遵循房屋面积越小，租金回报率越高的状况。研究发现，在过去几年里，就算是120平米的大公寓，也可以获得5%的租金回报率。如果是60平米的小公寓，这个数值可能到7%。

不过也需注意的是，蒙特利尔是相对多伦多和温哥华而言的回报率高的资产，但回看这段时间温哥华和多伦多房产被热炒的情况来看，蒙特利尔估计也有一波热潮，炒高房价但租房市场却没有太大变化的话，租金回报率就会下跌。

柏林虽然在第一象限，但其实它的租金回报率相对不高。当时决定选择柏林的时候，主要是看中其对中国留学生的吸引力、留学带动海外置产以及德国近几年经济持续增长而做的所决定。

另外，德国的房价和房租稳步上升。柏林拥有富有活力的劳动力市场，以及相较于其他欧洲首都城市略低的房价，也使其拥有升值的空间。

现在到第一象限。

洛杉矶近期租金回报率为5.8%。这座超过纽约，成为美国地产最热销的城市被追捧并不是空穴来风：在海外买家最爱的美国房产投资地中，洛杉矶所在的加州就是海外投资客的最爱。洛杉矶租赁市场表现良好，租金年涨幅达有时达到20%以上。

另外，洛杉矶作为国际上有名的旅游城市，投资民宿搭建Airbnb共享经济也成了一个趋势。

以下五个地区被在线竞价租房平台Rentberry称为最有潜力投资地区：Westwood、Silver Lake、West Los Angeles、Mar Vista、Los Feliz。

纽约的整体表现不错，租金回报率基本上在4%。近期的租金回报率为5.08%。曼哈顿的房产整体表现良好，投资曼哈顿时，户型越小越有赚头，Studio（小单间）的租金回报率很容易达到6%以上。

总体来看，目前纽约曼哈顿的豪宅价格有轻微回调，租金不变的情况下，租金收益率会有些许上升。

新西兰惠灵顿的最新租金回报率为4.75%，处于较理想区间。即便如此，惠灵顿的回报率也经历了下降，与其房价近两年大幅上涨、租金只有微调有关。过去一年，惠灵顿房价上涨20%，成为新西兰乃至全球涨幅最快的城市之一。

墨尔本的租金回报率约在4.5%。墨尔本和悉尼（4.22%。）并称为澳大利亚近年来租金回报率最低的两大城市，但还是保持在比较好的水平。

墨尔本的表现稍微好于悉尼，独栋别墅的投资回报率与悉尼相近，为2.9%，但公寓的投资回报率达到了4%以上。在澳大利亚利率低、按揭易于偿还的情况下，新移民和本地购房者的热情依然不减。

Corelogic今年4月发布的报告中显示，租金回报率低于4%，其中独栋房屋回报率为2.7%，公寓的回报率则有3.7%。不过最近的报道显示，悉尼的租金正在走高，所以可以期待租金回报率的增长。