■伟大的北京，绕不开的大城市病：北京是中国的政治、经济、文化、金融中心，汇集中国最优秀的人才和最优良的资源形成中国的“中心”，是当之无愧中国最繁华城市。然而繁荣的背面是不堪承受的城市病，这是城市规划者必须解决的问题：人口拥挤、资源不足、交通拥挤、治污形势严峻。
■华盛顿特区，北京瘦身的一个参考系：新的首都核心区规划极有可能会参考美国华盛顿特区的规划，打造属于中国的中央政务区。1791年华盛顿特区规划推出后，历经200年间修修补补，却始终“不离其宗”，其中经受住历史考验且值得北京借鉴的经验有：单一型首都，城市压力小；城规要求严格，设置绿地和建筑红线；人口结构优化，产业布局完美。
■中央政务区，千呼万唤始出来：5月16日，《北京市总体规划（2016年—2030年）》送审，其中为中央政务区预留了空间。从“一主一副两轴多点”转变为“一核一主一副，两轴多点一区”的城市布局，增加了“一核”和“一区”概念，一核主要指首都功能核心区，包括东城区和西城区，一区则是生态涵养区。本次《规划》送审稿中重点强调了减量发展，确定了人口总量上限、生态控制线和城市开发边界三条红线。要想不越过这三条红线，必须要：人口迁出，老城升级，留白增绿。
■把握中央政务区带来的三大投资机会：我们认为，应该密切关注中央政务区最新动态，并重点关注旧城改造、绿色生态、核心区物业资源三大投资机会。
旧城改造：在建设中央政府区的前期中，需要进行较大规模的区域施工整理，关注北京城建等。
生态环保：环境污染是北京面临的突出问题，生态环保治理是新首都新北京的重点工作，关注首创股份、先河环保等。
核心区物业资源：中央政务区的设立使得区域布局进一步优化，核心区域的物业将升值，关注金融街。
在此特别感谢安信房地产陈天诚团队对于本篇报告给予的支持！正文第二部分图10，图11数据来源于安信房地产陈天诚团队，再次感谢！
写在前面的话：2010年7月，国务院曾批复北京“东西文武”四区合并为两区。而在近日上报党中央国务院审定的《北京城市总体规划（2016年—2030年）（送审稿）》中，为中央政务区在空间上预留了位置。中央政务区如果建立，则将是京津冀一体化中的重要一环。中国的首都职能划归给中央政务区，完善了雄安为疏解北京非首都职能，通州为疏解北京市职能的战略规划。未来北京，雄安，天津将紧密结合促进京津冀协同发展，而中央政务区将引领国家走向新的繁荣。如此重要的战略谋划将带来哪些投资机会？安信策略为您解读。
北京是中国的政治、经济、文化、金融中心，汇集中国最优秀的人才和最优良的资源形成中国的“中心”，是当之无愧中国最繁华城市。然而繁荣的背面是不堪承受的城市病，这是城市规划者必须解决的问题：
人口拥挤：这是北京城市病的根源。从国家统计局口径看，自2000年以来，北京人口平均以每年3.3%的速率稳步增加。但实际北京人口可能更多，限于统计口径的问题，北京人口在每次人口普查中都会有接近10%的增幅，其远高于非人口普查期间低于4%的增长率。北京2016年人口调查为2172.9万人，按目前增速2019年（可能更早）便能超过北京“十三五”规划中2300万人口天花板，以人口疏解为第一要务的城市规划迫在眉睫。
资源不足：是人口问题的直接影响。房价高企不下，医院难挂号。各种公共服务如医院，学校等都在满负荷运转，只因为北京汇集了全国最优秀的资源。比如，北京限购政策一次比一次严峻：2017年北京出台新限购政策，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停售房。北京医疗资源严重不足，由于北京拥有全国最好的医疗条件，赴京看病越来越成为当前的主流。北京三级医院目前仅108个，患者机构比逐年提高（2006年1.5提升至2015年2.47），北京面对全国的医疗需求已经捉襟见肘。
交通拥堵：虽然北京拥有全国最完备的公共交通系统，但仍不堪重荷。一方面，北京早在2010年开始限制外地人在北京购车，同时每年规定汽车总量额度指标，只有合格的申请者才能申请摇号。另一方面，北京已经开始借鉴单双号限行政策限制车辆使用强度。《降低机动车使用强度的规定（草案）》正在调研范畴内，交通拥堵费和采暖季单双号限行政策有望在2018年出台的规定中正式立法确定。即便如此，北京庞大的汽车保有量仍然居高不下。雄安新区和通州将有利于缓解一部分北京核心区交运压力和拥堵情况。
治污形势严峻：空气污染，水污染，固体废弃物污染治理已经刻不容缓。北京的空气污染表现为其臭名昭著的雾霾天气，尽管北京已经清退了大部分重污染企业，但2016年环保部重点监控的废气企业共2876家中，甘肃河北山西山西河南山东六省占到了38.56%,这些地区环绕北京，即便北京强力去污，也难以抗衡周边地区带来的污染影响；北京水资源紧张，水源污染后治理困难。2016年显示超一半地下水监测点显示水质差，一方面原因系北京地下水硬度偏高，另一方面系地表污染渗透。人民大学环境学院马中院长指出，要净化已渗透到深层的地下水污染需要1000年时间。目前地下水资源治理无良方，污染治理全靠自然调节和源头治理。
新的首都核心区规划极有可能会参考美国华盛顿特区的规划，打造属于中国的中央政务区。1791年华盛顿特区规划推出后，历经200年间修修补补，却始终“不离其宗”，其中经受住历史考验且值得北京借鉴的经验有：
单一型首都，城市压力小。华盛顿特区隶属于国会管辖，不属于任何一个州。当然，华盛顿特区无法单独独立存在，其作为一个较小面积的政治中心，其金融职能，经济职能，生活职能等均由周边地区提供。这样就形成了华盛顿大都会，类似于北京东城西城和其他北京区县的关系。而功能单一的华盛顿特区在都会的拥簇下，只承担政治外交中心（美国联邦政府机关，世界银行，国际货币基金组织），历史文化中心（拥有全美最庞大的博物馆群，图书馆），新闻传媒中心（CNN、NBC、Discovery、Fox）等软职能。华盛顿大都会在华盛顿区的带领下发展水平在全美地位越来越高。北京核心区域可以借鉴以核带面的华盛顿特区模式，转移核心区域不堪负重的职能，只保留政治传媒，历史文化等这样的软职能。
城规要求严格，设置绿地和建筑红线：最初规划要求人均绿地不少于40平米，城市承载力不超过80万人，同时规定比较宽松的建筑密度，建筑高度不得高于国会大厦，不设置大型工业设施等。该规划已经延续200余年，华盛顿至今已经成为一座花园城市。当然华盛顿特区的建立是逐步展开的，其200年前的老城改造和人口迁移经验至今已无太多参考价值，但其核心城规思想很可能被北京借鉴。
人口结构优化，产业布局完美：华盛顿特区服务业比重逐年呈现上升趋势，主要原因系大量的政府采购衍生出大量的法律，金融，信息，科技服务方面的需求，带动多个产业的发展。同时华盛顿特区人口密度为3848人/平方公里，对比北京核心区（东城+西城）人口密度为2.38万人/平方公里，北京核心区仍有疏导人口至周边的动力。从华盛顿特区的历史也可以看到，华盛顿特区人口占整个大都会的比例不断下降，但2015年人均GDP为182205万美元，冠绝全美，2015年特区人均收入为71496美元，比整个华盛顿都市圈高出12.98%。目前北京东西城人均收入仅8973美元，与华盛顿特区仍有较大的差距。
华盛顿特区的单核模式，环保绿化，产业结构模式值得北京中央政务区参考，未来的投资机会也应当从这些核心思维中探寻。当然中国仍然有自己的国情，比如旧城改造，居民搬迁，环境保护，产业结构调整等问题，这些既构成挑战，也提供了相应的投资机会。
5月16日，《北京市总体规划（2016年—2030年）》送审，其中为中央政务区预留了空间。建立中央政务区可以进一步加快北京非首都功能疏解，治理北京城市病，加强千年古都的保护与传承，促进京津冀协同发展。
3.1 中央政务区并非空穴来风
2010年7月，国务院曾批复北京“东西文武”四区合并为两区。此次《北京城市总体规划（2016年—2030年）》的送审稿将报党中央、国务院。而此前的《北京城市总体规划（2004年-2020年）》和《北京城市总体规划（1991年-2010年）》均仅报国务院审批，因此我们有理由认为本次《总体规划》规格更高，规划者更加慎重。据财新报道，送审稿为中央政务区在空间上预留了位置。这或许是因为，设立中央政务区及其具体规划，不是由北京市和相关部门研究论证的，需要中央部门研究定夺。种种迹象表明，中央政务区的落地或将指日可待。
城市规划图跃然纸上。从“一主一副两轴多点”转变为“一核一主一副，两轴多点一区”的城市布局，增加了“一核”和“一区”概念，一核主要指首都功能核心区，包括东城区和西城区，一区则是生态涵养区。之前的一主指中心城区，主要包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区。一副则指北京城市副中心。两轴包括中轴线及其延长线、长安街及其延长线。多点包括门头沟、房山、顺义、大兴、亦庄、昌平、平谷、怀柔、密云、延庆10个周边城区。
各城区各司其职，分工明确。北京承担着城市和首都双重职能。东城区和西城区作为首都核心区域，主要发挥首都中心的政治、文化、国际交流功能。朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区作为城市功能拓展区则主要以发展高端产业功能为主，通州区、顺义区以及大兴区以及房山区和昌平区的平原部分是城市发展新区，主要作为高技术制造业、战略性新兴产业和现代服务业集群发展区。门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区以及房山区和昌平区的山区部分，主要以生态涵养为发展目标，以旅游、休闲、康体、文化创意、沟域等产业发展为主。
3.2 确立首都功能
《规划》送审稿为中央政务区在空间上预留位置，或将包括东城区、西城区。其中《规划》明确东城区和西城区以政治、文化、国际交往中心为主导功能，将承担起中国首都的职能。2017年将成为首都北京规划落实的元年：与2016年不同的是，2017年北京市政府工作报告中中疏解非首都功能将优于京津冀一体化发展任务，而不仅仅属于京津冀协同发展的任务之一，并强调落实首都城市战略定位，建设国际一流的和谐宜居之都，必须坚定有序疏解非首都功能，全力推动京津冀协同发展。
3.3 城市副中心定位明确
随着中央政务区的落地，后期北京将被隐形地划分为首都区和非首都区。其中非首都区可以理解为一般意义上的城市，如上海、广州等。未来大北京概念将包括首都核心区，以通州为主的北京副中心区，以及以雄安为核心的首都副中心区域。雄安和通州为首都两翼，其中雄安承北京之痛而生，以首都副中心而立，通州则是北京城市的副中心。通州从2012年设立以来，定位从2012的城市副中心到2015年的行政副中心，再到2016年敲定为城市副中心，定位的变化也反应了通州从单一的北京市行政职能中心向综合区域发展。
今年北京市市长蔡奇在通州的调研中明确了三个关系;
1.副中心和中心城区的关系：副中心的核心功能之一也是疏解非首都功能
2.副中心和通州区的关系：通州全区作为副中心的外围控制区，与副中心一体建设发展
3.副中心和北三县的关系：统一规划、统一政策、统一管控
因此我们认为作为千年大计的北京副中心通州，有望在中央政务区设立下，迎来经济发展。
在通州区2017年政府工作报告中提到，未来五年需要确立城市副中心格局、加强生态环境建设：具体包括投入使用行政办公区、商务中心区，基本实现旧城更新改造；围绕绿色低碳发展理念，强化环境治理和生态保护，基本建成蓝网交织、大尺度绿色空间环绕的绿色城市、森林城市、海绵城市。
3.4 人口迁出，老城升级、留白增绿
本次《规划》送审稿中重点强调了减量发展，确定了人口总量上限、生态控制线和城市开发边界三条红线。要想不越过这三条红线，必须要：人口迁出，老城升级，留白增绿。
人口迁出，释放压力。截至到2016年，北京市总人口数量已经达到2172.9万人，从2000年以来，保持了近3%的年复合增长率，并按此速度将在2018年突破2300万人的红线，并在2020年达到将近2450万人。而《规划》中提到在2020年前将人口控制在2300万人以内，并长期保持在2300万人，因此今年大概率将是中央政务区落地的一年。中央政务区的设立通过明确首都职能来加速非首都功能的转移，人口数量也将随着非首都功能发生迁移，雄安作为承担非首都功能的重要载体，将发挥人口吸纳作用。
旧城改造，老城升级。2017年，北京将完成完成3.6万户棚户区改造[1]（见文末注释[1]）和至少1173万平方米违法建设拆除工作[2]（见文末注释[2]）。中央政务区合并后，非首都功能的疏解，部分人口的搬离，以及东西城区的合并必将带来更多的旧城改造项目。
污染治理，留白增绿。环境污染一直是北京建设过程中不可回避的重要问题。近年来北京一直将环保作为重要工作任务，《北京城市总体规划(2016年—2030年)(草案)》明确2020年PM2.5年均浓度控制在56微克/立方米左右，2030年达到国家标准35微克/立方米左右。今年2月发布《北京市“十三五”时期环境保护和生态建设规划》中也将大气污染置于首位，提出到2020年，中心城区绿色出行比例达到75%以上的规划目标。与此同时，北京市的城市规划以及政府工作报告等重要公开文件中均突出了北京“国际一流和谐宜居之都”建设的迫切性，而“宜居”最基本的要求是拥有适应的生态环境，然而现实是北京的大气污染问题成为阻挠北京进一步发展的绊脚石。生态环境的治理未来将继续成为北京市工作的重点方向。
中央政务区内后续土地开发强度会降低，腾退的大量土地将以留白增绿的方式成为当地居民的公园绿地。根据《规划》（草案）制定的北京市留白增绿目标，2030年全市森林覆盖率将达45%以上，建成区公园绿地500米服务半径覆盖率达95%，建成区人均公园绿地面积达16.8%平方米/人，建成市级绿道1000公里，区级及社区绿道1000公里。
3.5 稀缺性造成房价高企
资源品的价格源于稀缺性，北京房价高企不下的原因也在于稀缺性。
首先，北京总体房价居高不下，主要源于首都这个稀缺性地理位置带来的溢价；
其次，东城区和西城区房价普遍高于其他城区，原因在于1.东城区和西城区作为北京最核心城区，与中国政治“大脑”毗邻；2.由于地段本身带来的优质人才聚集和吸引作用自发行程的优势资源集群效应；3.西城区享有外溢的教育资源，因此这也是西城区房价高于东城区的原因；4.现存的四合院主要集中在东西城区，作为北京传统文化的象征，文化溢出效应明显。基于以上几点，也就形成了目前东城区和西城区房价稳居北京房价榜单第一和第二。
预计未来的中央政务区将以东西城区为主体，虽然部分人口迁出，但由于：1. 新建地产项目有限；2. 留下的人群人均收入更高；3. 独特的教育、医疗等资源优势不减；4. 独特的历史人文禀赋吸引力巨大；4. 生态环境更加宜居。预计北京核心区房地产稀缺性或将继续提升。
我们认为，应该密切关注中央政务区最新动态，并重点关注旧城改造、绿色生态、核心区物业资源三大投资机会。
4.1 旧城改造
旧城改造一方面是北京老城升级的要求，另一方面在东西城合并、北京市职能迁往通州、非首都职能迁往雄安之后，空置物业可以必将面临整合升级，需要进行较大规模的区域施工整理，建议关注：北京城建、首开股份。
北京城建：公司在东城区望坛棚改项目预计总投入411亿元。
首开股份：公司五个棚改项目在积极推进，东城区建内二期项目预计总投资80亿元正在加速和政府商量规划，新任副董事长李岩原为主管城建的西城区副区长。
4.2 绿色生态
环境污染是北京面临的主要问题之一，近年来北京一直将环保作为重要工作任务。中央政务区的设立与北京“国际一流和谐宜居之都”建设相互促进，将从污染治理和园林绿化两方面带来新的投资机会。建议关注：首创股份、先河环保、东方园林、乾景园林。
首创股份：公司深耕水务和固废领域。控股子公司京城水务公司污水处理能力120万吨，占北京市目前总处理能力的近80%。
先河环保：国内高端环境监测仪器龙头企业，也是唯一一家拥有环境监测网和污染减排监测系统的企业，凭借大旗网格化业务和运营维护业务实现公司持续盈利。
东方园林：国内园林生态领域的龙头企业，拥有生态园林、市政公用、环境环保等领域多项高等级资质，目前专注于园林工程、水生态环境治理与固废危废环保三大业务。
乾景园林：公司专注公司市政绿化与地产景观建设，探索PPP项目承接。
4.3 核心区物业资源
北京核心功能区（未来的中央政务区）严格限制新建和扩建商业地产，因此对于现有项目持有者价值会持续上升。随着中央政务区的设立，区域布局将得到进一步的优化，环境将更加宜居，留下的居民人均收入会更高，物业价格和租金的稳定性增强。核心区域的物业价值将得到提升，建议关注：金融街。
金融街：公司在西城区有112万方在售在租储备，90%租赁对象为金融机构和行业协会，现有出租物业供不应求的情况。
注释：
[1]资料来源：北京本地宝
[2]资料来源：北京新鲜事儿
■风险提示：
《北京市总体规划（2016年—2030年）》最终内容和获批时间尚不确定
