核心观点
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2024年6月，上海平均租金（83.76元/平/月，环比-6.7%，同比-7.5%，23年均-12%）与房租收入比（24.37%，环比-0.41pct）均降至2019年以来的历史新低，房租收入比首次进入25%以内区间。从结构上看租金下降的因素，主要是二手房销售放量带动40㎡以下的房源数量及占比显著减少，且市区租金涨幅弱于郊区。市区、郊区租金收益率分别为1.64%（与23年底持平）和1.49%（比23年底降低）。
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截至2024年上半年，上海租赁住房在营规模TOP30 合计房源数已达27万套，呈现出国企系升、房企系稳、运营系降的主体格局。企业动态上，上实城开发布保租房自有品牌“阡集”，延续国企自建品牌的趋势；业内多种合作模式共推行业发展，比如本月城家采取托管模式与国企进行保租房合作，旭辉瓴寓与松江经开区共同投资开发并由旭辉建管承接代建，微领地则与新加坡的GIC成立了合资公司直接投资长租公寓。
本月央行、住建部、自然资源部陆续召开会议，从保障性住房再贷款、收购已建成存量商品房用作保障房、收回收购闲置土地等方面进一步细化落实“517”保交房工作视频会议精神，推动已建成存量商品房去库存，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。
1、央行：推进保障房再贷款，支持收购已建成存量商品房用作保障性住房
6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开
保障性住房再贷款工作推进会
。会议指出，设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产新发展模式的重要举措，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制。
2、住建部：收购已建成存量商品房用作保障房扩展至县级以上城市
6月20日中国政府网显示，住房城乡建设部召开
收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。
会议明确要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
今年二季度以来，包括湖北、宁夏、广州、武汉、苏州等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。截至目前，已有至少23个城市落地政府收储商品房模式。
6月24日，自然资源部开展
视频培训
，贯彻落实国务院常务会议和全国切实做好保交房工作视频会议部署，研究如何盘活利用已出让未开发土地的政策，支持地方政府收回、收购闲置土地。
对于
“收地资金”
，自然资源部计划通过
专项债券
为
地方政府
提供资金支持，但要求地方政府量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。在
“如何收地”
方面，自然资源部给政府
有偿收回
闲置土地设置了准线：须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地。若是企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法
无偿收回
。收回存量土地后，自然资源部鼓励地方政府优化规划条件后重新供应，明确收回土地优先用于保障性住房。如果地方政府收购存量土地用于保障性住房，其
“回收价格”
不能高于保障性住房售价扣除建安成本和合理利润后的水平。
为了支持建设筹集保障性住房，自然资源部还研究了
特殊的支持政策：
对于收购存量土地用于保障性住房的，市、县政府
可在批准收回时一并同意划拨供地，
这样可以简化手续。
6月，上海平均租金以及房租收入比均降至2019年以来的历史新低，租金收入比首次进入25%以内区间。租房市场热度下降，从市场供给结构看，主要是由于40㎡以下的房源数量及占比显著减少，以及市区租金涨幅弱于郊区。市区、郊区租金收益率分别为1.64%和1.49%，相比2023年有所下降。另外，本月协议出让2宗R4保租房用地，这是2024年以来首次出让的纯R4保租房用地。
1、供应量价走势：本月全市供应环比“量价齐跌”，受40㎡以下的房源数量及占比显著减少，以及市区租金涨幅弱于郊区的影响，全市平均租金降至2019年以来历史新低
在“沪九条”推动下，上海6月二手房网签套数达到2.6万套，环比大涨近40%，成交面积也创2021年7月以来新高。一部分房东“弃租转售”，6月全市挂牌租赁房源数环比减少14%，同比增长6.4%。
供应下降的同时平均租金也在下跌。6月全市挂牌租赁房源的平均租金为83.76元/平/月，创2019年以来历史新低，环比下跌6.7%，同比下跌7.5%，跌幅收窄0.9pct，与2023年全年平均租金相比下跌了12%。
本月平均租金下跌主要受区域分布和面积段的结构影响。从面积上看，
虽然依然以60㎡以下户型为主，户型结构无明显变化，但是本月挂牌房源套均面积环比提高8.8%至85.2平方米。进一步观察各细分面积段挂牌房源的变化，发现主要是由于40㎡以下的房源数量和占比均减少最多。这类房源往往单位租金更高，也从侧面验证了“沪九条”以来，老破小房源由于总价低、租金收益率高，房贷租金差距小凸显了“性价比”而交易量大涨。
从区域结构看，
本月相比上月，各区涨多跌少，市区涨跌各半，而绝大部分郊区租金上涨且涨幅更大。相比去年同期，除了浦东、崇明、嘉定，大部分区域均为下跌。其中，本月青浦区因赵巷、重固等板块挂牌房源多为单位租金更低的大户型，拉低了该区的平均租金，导致青浦本月平均租金同环比降幅近50%，存在一定数据异动。而把时间维度拉长到2024年上半年去看，青浦的平均租金同比降幅在5%左右。
2、租金压力走势：
房租收入比首次降至25%以内，租金压力处于历史低点
房租下跌带动2024年6月上海的房租收入比环比下降0.41pct至24.37%，为2019年以来历史低点，首次进入25%以下区间。
3、
租金收益率：市区、郊区租金收益率分别为1.64%和1.49%
2024年上半年租金和房价进入下降通道，郊区租金降幅更大，市区租金和房价跌幅趋近。截止2024年6月，市区和郊区的租金收益率分别是1.64%和1.49%，市区租金收益率相比2023年底基本一致，郊区租金收益率下降。
4、新增用地情况：
今年首次出让R4保租房用地，租赁建面5.5万方
6月上海协议出让了2宗涉租地块，均为R4保租房用地，也是2024年以来首次出让的纯R4保租房用地，总租赁建面近5.5万平方米，环比大增350%，未来可新增房源超900套。2宗地块中，体量较大的是青浦镇板块的4.4万平方米的地块，由区属国企为建设主体，项目位于城市开发边界线之外，未来入市的效果有待市场检验。
截至2024年上半年，上海集中式租赁住房企业呈现出国企系升、房企系稳、运营系降的主体格局。企业动态上，上实城开发布保租房自有品牌“阡集”；业内多种合作模式共推行业发展，比如本月城家采取托管模式与国企进行保租房合作，旭辉瓴寓与松江经开区共同投资开发并由旭辉建管承接代建，微领地则与新加坡的GIC成立了合资公司直接投资长租公寓。
1、
2024年上半年市场主体格局：国企系升、房企系稳、运营系降
2024年上半年，上海租赁住房在营规模TOP30 合计房源数已达27万套，比2024年1季度末增加1.4万套。国企系在租赁住房在营规模TOP30主体中占比26.7%，提升2.8pct，涨幅最大，房企系占比略有上升0.5pct，而运营系占比虽然最大，为44.6%，但是占比下降3.3pct。随着国企更多储备房源特别是大型新建租赁社区的陆续入市，预计国企系占比将进一步提升，国企在上海租赁市场主体中展现出了规模拓展及稳定运营的实力。而房企系、运营系未来可通过存量商品房改造、非居改租等方式进行业务拓展和房源转换升级。
一方面，租赁住房规模稳步上升，另一方面，租赁市场租金水平仍处在下行通道中，进入即将到来的传统租赁旺季毕业季，预计租赁住房企业在房源产品、运营能力、服务水平、时间的精细计划上将会迎来更加激烈的竞争。
在2024年6月上海国际碳中和技术、产品与成果博览会上，上实城开旗下保租房新品牌-阡集CHANGE正式发布，并展示阡集CHANGE品牌的核心理念、品牌愿景以及在环境保护和可持续发展方面的承诺和举措。
据统计，上海国企筹建保租房大多自建品牌。2018年，上实城开通过招拍挂获取闵行莘庄商务区、徐汇南站板块和闵行紫竹高新区板块三幅保障性租赁住房用地，用于打造莘社区、汇社区、创社区3个项目，总建筑面积超40万平方米，全部建成后运营房间数近5500间。时至今日，莘社区以及汇社区已顺利完成开发，出租率98%以上。在两个成功项目的基础上，本月上实城开发布保租房自有品牌，并预计于今年8月投入运营旗下第三个保租房项目——闵行区紫竹高新区的阡集·创社区，提供1932套房源。
3、
城
家：受托管理保租房静云里项目，涉房源666间
6月7日，城家成功受托管理666间上海市静安区大宁社区保障性租赁社区静云里项目，该项目为上海电气集团置业有限公司和市北高新联合建设的R4保障性租赁住房。受托管理模式为租赁企业带来更多的发展机会。
据悉，该项目地处上海静安区洛川中路666号R4地块，位于上海市北部核心区域大宁板块，是上海中环内集高端全业态与全功能于一体的优质社区。项目依据各类型租客的不同居住需求，设计有39㎡至88㎡的开间、一房、两房、三房户型。
4、瓴寓：3.0产品发布并应用于国企主导、民企参与的第一个保租房项目
