今天（10月17日），微信公众号“Q房地产频道”报道了深圳湾区域街铺6年空置、坑惨投资客的事情，向我们展示了一线城市楼市残酷的一面。
此前，我曾经分析过深圳东部华侨的别墅，是如何让投资客亏钱的（点击查看）。
现在，让我们再来看看在“一线城市的黄金区域”，楼市是怎样展示其无情一面的。
上图中红色的圆圈，就是那批空置街铺的示意图。可以看出，它位于深圳繁华的后海地区，靠近连接香港的深圳湾口岸。
下面再放大了看（红线区域就是这些街铺）：
可以看出，这片街铺的北面隔着东滨路就是深圳著名的豪宅——深圳湾一号，再向北就是阿里在深圳的总部，这个片区被叫做“后海总部基地”。街铺的西面，是深圳湾的另外两个豪宅小区——君汇新天和宝能太古城。
而街铺本身，则位于三湘海尚、曦湾华府两个小区的楼下。这两个小区目前二手房的售价，在11万到13万之间。
两个小区的街铺，是在2011年左右发售的。对于这个片区，以及这些商铺，我一直比较感兴趣，曾多次考察，目睹了它从“礼花般绽放”到如“秋叶般枯萎”的全过程。
上图左侧，就是空置的街铺。
2011年的时候，三湘海尚小区的尾盘均价在5万左右，相比2009年开盘时的3万元已经上涨了不少。从2011年至今，其住宅价格又上涨了至少120%左右。曦湾华府的情况，也差不多。
2011年发售的街铺，价格就高了许多。我们不妨看看当时一家媒体的报道，时间是2011年的8月2日：
近日，深圳湾曦湾华府推出曦湾名店西街最后29间商铺，均价17万-20万元/平方米，其中位于端头转角处的铺王单位价格高达48万元/平方米，刷新湾区商铺价格记录。
此次推出的商铺，主力面积65-110平方米……位于中心路与支六路交会处，位于曦湾华府楼下，与三湘海尚楼下的深圳湾1街隔支六路相望，1：3的开间进深比，净高6米，70年产权。该项目相关负责人介绍，目前区域内租金最高为每月1300元/平方米，中心路上某银行的租金为每月1000元/平方米。
空置的街铺。
“Q房地产频道”近日调研了这些商铺，他们给出的主要信息是：
1、这个区域的街铺空置严重，其中三湘海尚北侧沿东滨路的商铺空置率达到了90%；文章甚至使用了“200米商街，只见一人一狗”的摘要。
2、现在深圳湾区域的豪宅商铺，既难卖也不好租。周边主做住宅的各家中介，轻易都不会碰商铺的买卖或者租赁生意。业主想要出租自己的商铺，主要靠自己去门口贴电话。
3、与2009-2012年间动辄30-40多万元/平米的售价相比，现在一些业主的放盘价要低得多，一些网站上甚至有10万元/平米左右的超低价商铺叫卖。
4、当年传说中每平米1000元的租金根本没有实现过，部分业主不得不最终接受低至100月左右的超低租金，且租期可能长达5年。一些位置、户型优良的商铺，租金水平也不过每平米200-300元。
5、这些商铺在发售时，就被认为“价格虚高“，部分银行甚至对这些区域的商铺交易停止放贷，或者至少收紧贷款条件：贷款只贷三成，利率上浮至基准1.3倍。估计现在购买这些商铺，很难拿到贷款。
我试着在网上搜索这两个小区街铺的出租、出售报价，的确很难找到相关信息。
上图是搜到的少量的出租信息之一。可以看到，这个150平方米的餐饮铺，月租金只有1万元，平均每平米每月租金只有可怜的66.6元。
上图是三湘海尚小区住宅的出租价格，每平米每月达到了150元以上。
我们可以算一下。假如有一位投资者在2011年的时候，以每平米20万元，购买了一间100平米的商铺。总价是2000万元，贷款比例是30%（首付70%），当时的贷款基准利率是7.05%，上浮30%。贷款时间为10年。
我们可以计算出，这位投资者的首付是：1400万元，月供是11.48万元。
即便是经历了几次降息，但上浮比例不会改变。那么到今天，他的月供仍然需要10.16万元。
由于绝大部分商铺空置，他不仅没有任何租金收入，还需要每月支付管理费。如果能以每平米150元的价格出租，则每月收入也不过1.5万元而已，相比月供差了很远。
如果他希望把这个商铺甩卖，以现在的市场情况估计每平米10万元都很难找到接盘侠。即便找到，也只能卖1000万元。而他的总资金成本，超过了2200万元（包括首付和已经支付的月供、管理费等）。
如果算上货币贬值因素，他6年的投资亏损肯定超过了60%！
如果他2011年的时候，不是购买2000万元的商铺，而是买了商铺上面的住宅，可以购买至少400平米，现在二手房的市值大约在4500万到5000万元之间。
总结：
上述街铺位于中国一线城市的核心区，投资者持有时间长达6年，为什么会出现超过60%的惨烈亏损？我认为以下几个原因是最关键的：
第一，依附于豪宅的街铺、社区铺，往往是投资陷阱。
豪宅人口密度小，不足以支持面积庞大的街铺。而深圳后海地区又是豪宅片区，周围都是大户型、高单价的豪宅，投资客比例偏高、房屋空置率偏高，所以很难聚拢人气。
另外，当时这些街铺定价采取了豪宅房价（住宅）4倍以上的定价法，这个定价法在“电商尚未普及时代的普通住宅”有效，用在“电商时代的豪宅”就太离谱了。
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第二，“电商+综合体”的时代，街铺价值被全面瓦解。
电商的普及，让非体验式的“提袋消费”（比如服装、鞋帽等）全面转向网上；剩下的“体验式消费”（餐饮、电影、滑冰、培训等），则都被装入了综合体。
相对于街铺，综合体有更好的停车条件，有空调、可避雨，安全舒适性都更好。在上述街铺旁边就有“太古城”，稍远点的地方还有“海上世界”和“海岸城”，近年来又冒出了“来福士”。这些街铺基本上没有翻身的机会了，大部分只能空置下去，或者以非常低的价格出租。
第三，中国几乎所有的城市，商业营业用房都是显著过剩的，写字楼也是普遍过剩的。
几乎所有的城市管理者，都更喜欢豪华写字楼、综合体、酒店式公寓，因为这些建筑不仅外表光鲜，还可能带来持续、丰厚的税收，是GDP的象征。所以，土地供应、城市规划往往会向这类房屋倾斜，最终造成过剩。即便是北上深，情况也是一样的。
所以，当我们说看好大城市楼市的时候，一般指的是住宅。其次是有居住功能的商务公寓，写字楼就比较差了，风险最大的是综合体和各类街铺、社区铺。
深圳这个残酷的案例告诉我们，即便是在住宅价格高企、且不断翻番的深圳的黄金地带，商铺也一样可以坑杀你。让你欲哭无泪，让你血本无归，让你“一铺养三代”的梦想，变成“三代养一铺”残酷现实。
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