800-900万预算很纠结，要不要垫脚等绢麻厂琶洲南？

果爸看房 · 公众号 · · 2025-02-20 23:48

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如果你的预算在800-900万左右，去年忍着没上车的话，大概率会考虑，要不要等保利绢麻厂和琶洲南项目？

传闻绢麻厂在3月份就迅速推出市场，最低可能有100平左右的极致小户型——我这里用极致形容100平的户型，不是因为真的小，而是对于这个地段这个定位，做100平左右的小面积，确实超出了我的预料。

近期面粉厂也有一些传闻出来，但我觉得对于超过3000万以上的买家，选择可以不局限于广州，特别是300方以上，5000-6000万的标的，上海深圳一大把大平层可以选，未必要局限于广州、局限于珠城琶洲。

这里插一句，虽然从去年下半年开始，珠城琶洲的高端和顶豪也缩量下跌，但并不是两个板块失去价值，而是价格回归的必然过程。

既然远郊跌了50%以上，近郊、核心板块跌了25%-40%，珠城琶洲回调也很正常。

从整个回调的时间线来看，反而能说明地段价值的底层逻辑，核心版块的优质标的，是相对更抗跌的。

好，回归话题本身。

从微观层面来说，当你是800-900万预算的时候，值不值得等卷绢麻厂，应不应该加预算上车？

先说下这个价位的二手，目前是没有很可靠的选择的。

从地段来说，目前珠城，天河公园华景，赤岗万胜围，金融城，滨江东这几个板块是能够承接这个总价的。越秀就放到一边，那边有固定的高总价群体，交易量不高，就不纳入考虑范围了。

珠城现在只能买个小3房，2卫几乎不可能，天河公园也只能选个不错的3房2卫，比如东方新世界或者东逸的北向，华景可以选个珠江俊园的4房，满足三代同堂的需求。

赤岗琶洲，现在也能买到高位1200-1400的四房了，金融城和滨江东有这个价位的，但我相信99%的买家下不去手。

一圈看下来，相对好点的选择还是天河公园华景，位置核心配套不错，也有强学位，赤岗万胜围作为备选，起码有琶洲概念，也能买到低密度的四房。

其他板块就一般般了，房子得不到改善，也担心后续的流通性。

这个价位的新盘倒是一堆选择，东南西北都有，只不过地段好品质好的配套差了点，学铁商齐全的又嫌弃地段，要么只能买到上车户型，很不甘心。

什么意思呢？

去天瑞买107/112的四房，既担忧来自噪音的影响，也嫌弃这里没地铁没商业；去梅花园买和樾府、天河序，又嫌弃这个板块，不够有成长性；去买大境125吧，又觉得买个入门级，户型也不给力；去旁边的珑璟台，小花园+新窖西路也嫌弃。

其实不是这些盘不好，他们各有自己的优势，要么是强品质+强教育，要么是强交通+强地段，要么是配套齐全在板块内稀缺，所以过去两年卖的挺好。

但你去年没买，意味着对这些盘的缺点是不满意的，或者说，它未来的期待空间没有大到让你可以忽略这些硬伤。

如果你观望了，且预算能有浮动空间，好，现在有更好的选择，那就是众多改善买家期待的保利绢麻厂和琶洲南项目。

这里之所以说“要不要垫脚”，因为两个盘我们预估都是千万起步。

低于1000万要么买不到要么就是很差的楼层，你要买到好点的，准备1000-1200万的预算。这个总价相比800-900万，又多了一些，很多人是买得起，但也会考虑，有没有必要？

网上已经有很多声音，认为这里将吊打其他千万级的改善盘。