房地产发展的长效机制，到底指什么？

最近一段时间以来，阿甘始终有一个问题萦绕脑际挥之不去——为什么全国60多家城市在一系列高压调控政策下，房价并无实质性下跌，甚至明跌暗涨，购房者始终得不到实实在在的优惠？为什么那些房地产巨商大鳄拿地的热情如此高涨？他们和我们掌握的信息资源，看待问题的角度、或者说思路分歧到底在哪里，导致结论乃至之后的行为如此大相径庭？只有读懂现在，才可以看清未来。

高房价猛于tiger，它无情吞噬了、吞噬着绝大多数国民并不丰腴的财富积累，击碎了几代人享受生活的美好愿望。在和高房价的拉锯战中，政府调控几近让人绝望，而曾经被寄予厚望的房地产税，笔者也在以前的文章中解析透彻——那只是一个新增税种而已，大概没什么意外，同样是无数结构性税种的此消彼长，指望它从根本上降房价只是梦呓。那么，除了外力强势刺破泡沫，房价下降到底还有没有内在希望？

当前看还是有的，那就是房地产发展的长效机制。驴子拉套，希望在于悬挂在面门上、但永远也吃不着的胡萝卜，怎么可以让国民失去希望呢？

关于房地产长效机制这个提法，从2016年底的中央经济工作会议上提出，到今年3月5日的全国两会热议，再到4月25日的中央政治局会议，研究当前经济形势时着重提到“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”。笔者当时注意到，官方智囊的随后解读无时无刻不在有意无意的提醒着国民——本次会议的措辞是“加快形成”，而非以前两次的“加快研究建立”和“加快建立和完善”，话外之音无非是“加快形成”意味着房地产长效机制的推进步伐会明显加快。

一时之间，“房地产发展的长效机制”仿佛又让房奴们看到了最后一线希望，中央和国家领导人尽管日理万机，但毕竟没有忘记我们这些没房住的可怜人呐，没看到他们正在忧心忡忡的研究相关政策吗？我们需要做的是安心上班耐心等待，而不是再给领导们添乱，一定要相信党，相信国家。嗯，很好，的确是狠好！

问题是，房地产界的鳄鱼大佬们是如何看待这个长效机制的？

他们一如既往高调支持，但不再像以前的任大炮筒般一句话呛得你绝望，而是选择了只做不说用脚投票。笔者始终认为，研究宏观政策时一定要眼心并用，关注他们在说什么的同时，更应该密切关注他们在做什么？和这么做的原因。

中国指数研究院5月16日发布报告，详细解读了2017年1-4月份全国房地产开发经营数据。

2017年1-4月，全国商品房销售面积为41655万平方米，同比增长15.7%；销售额为33223亿元，同比增长20.1%；全国房地产开发投资额为27732亿元，同比增长9.3%；全国房屋新开工面积为48240万平方米，同比增长11.1%；全国房屋施工面积达65.4亿平方米，同比增长3.1%；全国房屋竣工面积为28174万平方米，同比增长10.6%；房地产开发企业到位资金为47221亿元，同比增长11.4%，具体来看，国内贷款为8774亿元，同比增长17.0%，利用外资为74亿元，同比增长115.3%，自筹资金为14217亿元，同比下降4.7%，其他资金来源24156亿元，同比增长21.3 %。一个下降之外全部是增长！

这就是2017年前个月房地产大佬们辛勤劳动的成果，那些认为自己对政策风向的辨识比这些大佬还精准的人，就不必再往下看了。数字静静的躺在那里，等待各种不同版本的解读。首先来看主流媒体是怎么说的——商品房销售面积、销售额同比增幅继续回落，投资同比增速提升，新开工增速有所下降，到位资金同比增速微降。一句话，除了投资，所有数据都在下降！ 

下降的到底是什么？是增幅和增速。同比来看，从销售面积、销售额、房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积、资金……所有数据都在增加。换句话说，和去年同期相比，虽然绝对速度和幅度都在增加，但官方此刻谈论的却是加速度。笔者并不想说一些太那啥的话，有心者仔细思考一个问题就好——我们希望看到的到底是比去年同期价格降低了？还是比去年价格升高，但升高的幅度并不大？鸡同鸭讲，有意义吗？

哦，差点疏忽了，有一个数据在下降——自筹资金，这更离奇了，到位资金同比增长的情况下，自筹资金下降意味着什么？没看到贷款同比增长了吗？当然是金融杠杆的功劳咯。不是说要合理引导资金脱虚入实吗，这又是哪出？笔者以前的文章中曾说过，资本是天地之间最聪明的存在，它拒绝去的地方一定没有赚钱机会。实体经济？呵呵。

佛家的因果循环论绝对是有道理的。今天这个局面，是不是和“遏制房价过快上涨”的调控政策深度契合，而和你心中苦苦祈盼的房价下跌完全是两码事儿？ 但主流媒体解读给你听的，却显然不是这样子，正能量满满的说法是——展望未来，随着调控的不断加码及范围的扩大，调控效果也将继续显现，市场分化将持续，热点城市房地产市场成交将继续回落，部分三四线城市在政策支持下成交稳步增长，整体市场将逐渐回归平稳运行。

无论是从刚刚闭幕的一带一路峰会，还是房地产商不改初衷的国内投资热情，甚至打算布局印度房地产界的传闻，都在清晰昭告着一个现实——面对当前的经济结构，基础设施建设和房地产投资，在未来相当长的一段时间内，是不会被所谓的实体经济、制造业取代的，前4个月70%以上的社会固定资产投资占比就是明证。后者愿望虽好，但注定实施困难太大，你能指望靠山寨提高劳动生产率和产品附加值吗？做不到就只好老老实实走房地产和铁公基的熟悉老路。

而无论是维持政府财政运转，还是避免失业人口冲击稳定，房地产泡沫都不具备挥剑自宫的条件，从这个角度讲，一切政策制定实在是大有深意。提示一点，房地产调控政策中关于限售和二手房交易的内容尤其值得关注，道理再简单不过，二手房限制交易，市场新的刚需就只能由新房来提供，如此不就形成了可持续发展的长效机制了吗？而只要有年轻人，刚需总会有的，只要土地供应被垄断，新房就永远是稀缺资源，而物以稀为贵的道理都懂，很契合市场规律的嘛。

建设房地产长效机制的目的已经越来越清晰，那就是为了房地产市场平稳健康发展，而绝不是为了让房价真正降到和每个人收入匹配的合理比例。这个现实有点儿残酷，但却是一个妄图化解掉外力影响的经济体正在竭力维持的。

但外力绝对是存在的。外力有能力戳破这个人类有史以来最大的经济泡沫吗？仁者见仁智者见智，但笔者相信没有任何力量可以最终战胜经济规律，一切空中楼阁的最终结局其实都早已注定，区别只是时间早晚而已。那么这个过程会有多长？可能三两年也可能三五年，但绝对不会是毫无意义的等待。

【作者：不老的阿甘  公号：阿甘看天下】