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房地产发展的长效机制,到底指什么?

凯迪网络  · 公众号  · 时评  · 2017-05-18 18:46

正文

只要有年轻人,刚需总会有的,只要土地供应被垄断,新房就永远是稀缺资源。




1
狐疑并希望共存


最近一段时间以来,阿甘始终有一个问题萦绕脑际挥之不去——为什么全国60多家城市在一系列高压调控政策下,房价并无实质性下跌,甚至明跌暗涨,购房者始终得不到实实在在的优惠?为什么那些房地产巨商大鳄拿地的热情如此高涨?他们和我们掌握的信息资源,看待问题的角度、或者说思路分歧到底在哪里,导致结论乃至之后的行为如此大相径庭?只有读懂现在,才可以看清未来。

高房价猛于tiger,它无情吞噬了、吞噬着绝大多数国民并不丰腴的财富积累,击碎了几代人享受生活的美好愿望。在和高房价的拉锯战中,政府调控几近让人绝望,而曾经被寄予厚望的房地产税,笔者也在以前的文章中解析透彻——那只是一个新增税种而已,大概没什么意外,同样是无数结构性税种的此消彼长,指望它从根本上降房价只是梦呓。那么,除了外力强势刺破泡沫,房价下降到底还有没有内在希望?

当前看还是有的,那就是房地产发展的长效机制。驴子拉套,希望在于悬挂在面门上、但永远也吃不着的胡萝卜,怎么可以让国民失去希望呢?

2
渐进式的长效机制


关于房地产长效机制这个提法,从2016年底的中央经济工作会议上提出,到今年3月5日的全国两会热议,再到4月25日的中央政治局会议,研究当前经济形势时着重提到“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”。笔者当时注意到,官方智囊的随后解读无时无刻不在有意无意的提醒着国民——本次会议的措辞是“加快形成”,而非以前两次的“加快研究建立”和“加快建立和完善”,话外之音无非是“加快形成”意味着房地产长效机制的推进步伐会明显加快。

一时之间,“房地产发展的长效机制”仿佛又让房奴们看到了最后一线希望,中央和国家领导人尽管日理万机,但毕竟没有忘记我们这些没房住的可怜人呐,没看到他们正在忧心忡忡的研究相关政策吗?我们需要做的是安心上班耐心等待,而不是再给领导们添乱,一定要相信党,相信国家。嗯,很好,的确是狠好!

3
只做不说,打左灯向右转


问题是,房地产界的鳄鱼大佬们是如何看待这个长效机制的?

他们一如既往高调支持,但不再像以前的任大炮筒般一句话呛得你绝望,而是选择了只做不说用脚投票。笔者始终认为,研究宏观政策时一定要眼心并用,关注他们在说什么的同时,更应该密切关注他们在做什么?和这么做的原因。

中国指数研究院5月16日发布报告,详细解读了2017年1-4月份全国房地产开发经营数据。

2017年1-4月,全国商品房销售面积为41655万平方米,同比增长15.7%;销售额为33223亿元,同比增长20.1%;全国房地产开发投资额为27732亿元,同比增长9.3%;全国房屋新开工面积为48240万平方米,同比增长11.1%;全国房屋施工面积达65.4亿平方米,同比增长3.1%;全国房屋竣工面积为28174万平方米,同比增长10.6%;房地产开发企业到位资金为47221亿元,同比增长11.4%,具体来看,国内贷款为8774亿元,同比增长17.0%,利用外资为74亿元,同比增长115.3%,自筹资金为14217亿元,同比下降4.7%,其他资金来源24156亿元,同比增长21.3 %。一个下降之外全部是增长!

4
一件事物,两种解读


这就是2017年前个月房地产大佬们辛勤劳动的成果,那些认为自己对政策风向的辨识比这些大佬还精准的人,就不必再往下看了。数字静静的躺在那里,等待各种不同版本的解读。首先来看主流媒体是怎么说的——商品房销售面积、销售额同比增幅继续回落,投资同比增速提升,新开工增速有所下降,到位资金同比增速微降。一句话,除了投资,所有数据都在下降! 

下降的到底是什么?是增幅和增速。同比来看,从销售面积、销售额、房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积、资金……所有数据都在增加。换句话说,和去年同期相比,虽然绝对速度和幅度都在增加,但官方此刻谈论的却是加速度。笔者并不想说一些太那啥的话,有心者仔细思考一个问题就好——我们希望看到的到底是比去年同期价格降低了?还是比去年价格升高,但升高的幅度并不大?鸡同鸭讲,有意义吗?

哦,差点疏忽了,有一个数据在下降——自筹资金,这更离奇了,到位资金同比增长的情况下,自筹资金下降意味着什么?没看到贷款同比增长了吗?当然是金融杠杆的功劳咯。不是说要合理引导资金脱虚入实吗,这又是哪出?笔者以前的文章中曾说过,资本是天地之间最聪明的存在,它拒绝去的地方一定没有赚钱机会。实体经济?呵呵。

佛家的因果循环论绝对是有道理的。今天这个局面,是不是和“遏制房价过快上涨”的调控政策深度契合,而和你心中苦苦祈盼的房价下跌完全是两码事儿? 但主流媒体解读给你听的,却显然不是这样子,正能量满满的说法是——展望未来,随着调控的不断加码及范围的扩大,调控效果也将继续显现,市场分化将持续,热点城市房地产市场成交将继续回落,部分三四线城市在政策支持下成交稳步增长,整体市场将逐渐回归平稳运行。

5
可能会成为现实的危险逻辑


无论是从刚刚闭幕的一带一路峰会,还是房地产商不改初衷的国内投资热情,甚至打算布局印度房地产界的传闻,都在清晰昭告着一个现实——面对当前的经济结构,基础设施建设和房地产投资,在未来相当长的一段时间内,是不会被所谓的实体经济、制造业取代的,前4个月70%以上的社会固定资产投资占比就是明证。后者愿望虽好,但注定实施困难太大,你能指望靠山寨提高劳动生产率和产品附加值吗?做不到就只好老老实实走房地产和铁公基的熟悉老路。

而无论是维持政府财政运转,还是避免失业人口冲击稳定,房地产泡沫都不具备挥剑自宫的条件,从这个角度讲,一切政策制定实在是大有深意。提示一点,房地产调控政策中关于限售和二手房交易的内容尤其值得关注,道理再简单不过,二手房限制交易,市场新的刚需就只能由新房来提供,如此不就形成了可持续发展的长效机制了吗?而只要有年轻人,刚需总会有的,只要土地供应被垄断,新房就永远是稀缺资源,而物以稀为贵的道理都懂,很契合市场规律的嘛。

6
总结


建设房地产长效机制的目的已经越来越清晰,那就是为了房地产市场平稳健康发展,而绝不是为了让房价真正降到和每个人收入匹配的合理比例。这个现实有点儿残酷,但却是一个妄图化解掉外力影响的经济体正在竭力维持的。

但外力绝对是存在的。外力有能力戳破这个人类有史以来最大的经济泡沫吗?仁者见仁智者见智,但笔者相信没有任何力量可以最终战胜经济规律,一切空中楼阁的最终结局其实都早已注定,区别只是时间早晚而已。那么这个过程会有多长?可能三两年也可能三五年,但绝对不会是毫无意义的等待。


作者:不老的阿甘  公号:阿甘看天下

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