文
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凯风
中国居，大不易。
说起买房之难，从北上广深到宁杭成渝，从一线城市到三四线城市，大江南北，
960
多万平方公里上，大抵都有同等感慨。
当然，最令人感慨的还不是房价持续高企，而是收入增长越来越落后于房价涨幅
，以至于房价越来越脱离基本面，越来越与普通居民无关，越来越成为少数人的投机游戏。
不过，在中国买房究竟有多难？我们还需要数据说话。
经过
2016
年这一轮的暴涨，大多数一二线城市房价实现翻倍。
以全国
36
个主要城市（省会城市
+
计划单列市）作为观察对象。
这
36
个城市里，房价不过万的只有
10
个城市
，基本都属于东北、西北城市，如沈阳、哈尔滨、兰州、银川。
而在
2015
年，房价过万的城市还属于少数，只有北上广深和厦门、杭州、天津等寥寥
10
个城市，最近大热的武汉、郑州、合肥、重庆、成都、长沙都还未过万。
进入2017年，北上深房价突破
6
万元，厦门、广州跟随其后，共同进入均价
3
万元俱乐部，而三亚、杭州、南京、福州、天津则突破
2
万元。
请注意，这还只是全城均价，如果只看中心城区，这一数字往往还要翻上
2
倍左右。如北上深中心城区均价早已超过
8
万元，而厦门、广州中心城区也在
5
万元以上，二线城市如武汉天津福州也都在
3
万元以上。（可参阅《
全国中心城区房价排行：北上深破8万，二线城市普遍超3万
》）
不过，单看绝对值，二线城市与一线城市之间，的确还存在较大的差距。但如果结合房价涨幅，二线城市已经基本赶上一线城市。
关于收入主要有两个指标，
一个是城镇居民人均可支配收入
，另一个是
城镇在岗职工平均工资
。前一个是以家庭为统计单位，覆盖到所有居民，统计的是可自由支配的收入；后一个是以单位为统计单位，个体就业者和自由劳动者不在其列。
这两个指标各有优势，就评价购房难度而言，覆盖到所有居民的城镇居民人均可支配收入更有现实意义。
这是
2016
年
36
个主要城市城镇居民人均可支配收入排行：
置换成在地图上显示的气泡图是这样的：
从这两张图上，我们可以发现几个很有意思的现象：
其一，从整体上看，北上广深宁杭处于第一阵营，而房价涨幅较为突出的郑州、合肥、武汉处于中游，西部城市基本处于垫底位置。从数字上看，
北京上海的收入水平，是二线城市郑州、合肥、西安的
1.6
倍左右，是处于垫底位置的贵阳和西宁的两倍有余。
其二，一般而言，经济越发达的地区，收入水平也相对较高，但也存在例外。比如
天津和重庆，这两地的
GDP
总量仅次于广州深圳，但收入水平却排在全国中下游，重庆甚至还处于倒数位置
，仅有北京和上海的一半多一点，甚至还不如长沙、济南、福州等普通二线城市。
城市富而民众收入一般，天津主要是由经济结构决定的，天津以国有大工业企业为主，覆盖的就业人群有限，难以惠及普通民众。
重庆是一个很容易被总量光环吸引的城市，却忽略了光环之下，这是一个典型的西部城市。
3000
万人口的量级，很容易拉大总量，但也会产生均摊效应，毕竟在主城区之外，还有大量并不富裕的地区。
所谓房价收入比，顾名思义就是房价与收入之比，通过这一指标，可以粗略评估普通居民家庭购房的难度。换句话说，房价收入比，衡量的就是一个家庭不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。
中国典型的家庭是三口之家，以
90
平米作为标准面积，由此计算房价收入比：
转换为气泡地图如下：
结合房价地图、收入地图以及房价收入比数据，我们可以得出以下几个要点：
1、
从国际标准来看，房价收入比的合理水平是
3-7
。在
36
个主要城市里，只有长沙、西宁、乌鲁木齐、沈阳、呼和浩特和银川等
6
个城市处于合理水平。
当然，其他超出合理水平的
30
个城市，并不意味着全都存在泡沫，原因在于，房价收入比衡量的是全体居民的购房难度，但实际上购房群体一般都以中高收入者为主，越富裕的城市、人口流入越大的城市，房价收入比自然会更高。一个城市房价有没有泡沫，还需要更多数据进行分析，这不在本文讨论之列。
2、
从整体上看，房价收入比与房价排序基本一致
，呈现一线、二线到三线的阶梯式分布。
从数字上看，在
36
个城市里，房价收入比超过
30
的只有北上深厦四个城市，与房价排序一致。
而超过
20
的也只有
7
个城市，除了北上深厦，还有三亚、福州和天津，而同为一线城市的广州则只有
18.7
。而超过
10
的则有
22
个城市。
从区域上看，从东部到中部再到西部，房价收入比也形成阶梯式分布。东部沿海城市普遍超过
15
，中部城市在
10-15
之间，西部和东北城市基本都在
10
以下。
3、套用城市分级模式，
以房价收入比来衡量，深圳上海北京厦门三亚属于一线城市，至于广州，只能跟福州、天津、南京、杭州、石家庄、海口、武汉、郑州等位列二线城市
，至于大连、西安、长沙则只能类同于三线城市。
4、
作为这一轮房价暴涨周期的领涨城市，深圳的房价收入比当仁不让，位居首位。
2015
年，深圳房价收入比为
27
，到了
2017
年底，这一数字攀升到
40
。这意味着，
一个普通深圳家庭，连续
40
年不吃不喝积攒的收入才能供得起一套房。即便是两倍于平均收入的中产群体，买一套房也要耗费
20
年的家庭收入。
这说明，深圳的楼市早已与普通人无关，北京上海也是如此。
5、
广州、宁波、长沙这三个城市比较有意思，房收比与房价之间构成一定程度的背离。
原因在于，这三个城市收入都相对较高，而房价却又不如同等收入级别的城市，虽然这并不代表这三个城市房价更合理，但至少意味着相对较高的安全边际。
