【徐州土拍快评】铜山城投底价竞得铜山区汉王镇姊妹地块

好地网12月6日讯（研究员 徐悦） 本周二和周五，徐州铜山区出让2宗商住地块，最终铜山城投底价竞得汉王镇姊妹地块，成交总价12.12亿元，平均楼面地价2579元/㎡。

地块成交情况

地块位置图（数据来源：好地大数据）

地块位于汉王镇核心区域，周边人文景观资源丰富，配套完善，交通便利。地块最终底价成交，好地研究院认为主要有以下两点原因：

1、地块体量大，出让条件多

汉王镇姊妹地块土地面积共计606亩，总计容面积47万㎡，其中住宅计容建面39.6万㎡，商服计容建面7.4万㎡。2宗地块住宅部分容积率仅1.2，限高21米，在“限墅令”的大背景下，只能打造洋房和叠墅产品，600余亩郊区低密大盘对房企是巨大挑战。

地块出让条件较苛刻，除要求2宗地块建筑全部采用中式风格外，商业部分需要自持（自持期限不少于3年），且须规划部分安置房用地和颐养小镇的配套用地。对房企的中式产品打造能力和资金能力要求均较高，因此房企参拍积极性低。

2、区域房地产市场未成熟，市场不确定性高

汉王镇位于云龙湖西南，山水资源丰富，被称为徐州后花园，目前房地产市场处于起步阶段，客户对该片区的认知度处于初级阶段。

目前汉王村仅有月亮湾1个住宅项目，物业类型为别墅，价格在13000元/㎡左右，地块周边3km范围内近5年无涉宅用地出让。

汉王镇姊妹地块土地面积600亩左右，住宅计容建面39.6万㎡，且地块物业类型为中式风格的叠墅和洋房，对项目后期的开发和销售是一个挑战。一是项目产品为叠墅和洋房低密物业，意味着销售周期长；二是中式风格的产品建安成本高，未来项目入市价格必定高于区域同类型物业，价格能否被市场接受面临不确定性。