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来源：牲产队，作者牲产队长（本文不代表财金新天地立场）
9月20日，华南五大房企之一的中国奥园突然发布公告称，中东投资集团跃升为公司第一大股东，持股16.48%，超过了奥园集团创始人郭梓文所持股份的16.38%。执掌中东投资集团的Alobeidli也将取代郭梓文，成为奥园集团的董事会主席。这是第一次有中东资本，拿下一家中国顶尖房企的控制权。受此消息影响，中国奥园的股价盘中暴涨147%，截止收盘后，涨幅也高达79%。为什么奥园会卖身中东土豪呢？一句话可以总结，负债太多了，现金流严重不足。根据公开信息显示，截至2024年6月，中国奥园的有息负债就高达762亿，其中有534亿是在一年内到期的。可公司账上现金总额呢？只有39亿。这是什么概念？就是未来12个月内，奥园要支付534亿的债务，可口袋里就只剩39亿了。这么大的窟窿，根本填不上。而且，奥园早就资不抵债了。它的公司资产总额为1886亿，可负债总额却有1904亿，把整个公司卖掉，都还不上债。事实上，不卖还好，资产价格还不会缩水。要是真的卖掉，打个7折，就更加还不上了。由于中国房地产不景气，加上奥园又是一个债务爆雷的房企。在销售端，奥园的房子几乎卖不动。今年上半年，奥园总收入47亿，其中物业销售收入只有39.94亿，跌幅超过56%。2023年同期，奥园交付楼面面积115万平方米，今年跌到了41万平方米。销售回款跟不上，奥园的现金流压力就更大了。那欠了这么多债，为什么中东资本还要抄底奥园呢？这不是给自己找麻烦吗？国内资本都不愿意接盘，怎么中东投资集团愿意接盘呢？这主要有三个原因：一是，收购奥园的价格太便宜了。当前，奥园港股的股价才2毛7一股，这还是上涨了127%以后的价格。在收购消息发出前，奥园的股价只有1毛多。虽然中东投资集团没有公布具体的股权收购价，但绝对是一个超低价位了。二是，中东投资集团隶属于阿联酋，它主要就是干房地产并购的。只是以前，它是在中东地区搞房地产，现在进入中国了，先把奥园拿下。至于后续，中东投资集团怎么盘活这家资不抵债的中国房企？我们就不清楚了。但这个公司在房地产运营方面，确实具有丰富的经验。人家真金白银抄底中国房企，自然有一套自己的运营逻辑。三是，去美元资产风险化。在国际对抗的舞台上，俄罗斯超过3000亿美元海外资产被欧美冻结，这就打开了潘多拉的魔盒。对中东资本而言，继续大量持有美元资产，风险很大。本着鸡蛋不能放在一个篮子里的原则，抄底中国房地产，能加大自己海外资产的安全性。其实，中东石油资本一直在减少对石油的依赖。可这些中东王爷们不想去干苦活累活，那怎么拥抱富贵呢？主要就是干两件事：一个是股权投资，比如重金持有苹果、特斯拉、推特等公司的股权。另一个是，在全球范围内收购房地产，当包租公。像沙特，就在日本投资了大量的公寓，以获得长期出租收入。在队长看来，中东投资集团抄底中国奥园，大概率也是准备进军高端公寓、豪华酒店等领域。在中国，卖房子已经不是一个很好的生意了。但是，参考日本，做公寓出租，还是能获得长期稳定回报的。随着美元降息的大幕拉起，全球抄底廉价的优质资产，也在暗中闻风而动了。
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