北京房价的尽头是天空

上一篇文章《如果限价有效果北京房价早就降了》中所说的昆仑域应该为中国玺，特此更正。由于两家公司的名称及其相似只有一字之差，我没有认真的审核造成了此次错误，再次非常感谢热心网友提示。

北京房价的尽头是天空本来就是一句带有调侃的话，不用太较真。

自从 317 调控以来，北京二手房成交价格大概降了 15% ，而且目前并没有止跌回升的迹象。但是北京十多年的房地产调控政策证明了调控只能带来报复性反弹，因为调控的思路是通过增加购房难度和成本，让购房人买不起或者买不了房子，从而减少需求而降低房价。每次的调控政策都提到了要增加房屋供应，但是北京每年的住宅供地量都在持续的减少，造成供需更加的不平衡。压制需求永远不是长久之计，等到政策松动、购买力积蓄到一定程度、调控效果减弱的时候市场就以报复性反弹来回应调控，因为历次调控都没有从根本上解决供应不足的矛盾。

很多房产专家都从 M2 增速、通货膨胀、人口增长、居民收入、经济发展速度等方面分析过北京房价高昂的原因。这些因素确实是北京房价上涨的动力，但是其实很多二三线城市也会受到这些因素的影响，而房价和涨幅远远达不到北京的高度。

M2 增速很高，为什么食品、服装、家电价格涨幅并不高，有的甚至还会降价呢？居民为了抵御通货膨胀为什么不买黄金、股票这些资产呢？为什么投资房产很多人只买住宅而不买商业、写字楼、商改住呢？开发商拿到商办用地，为什么要把商办用地做成商改住产品呢？

因为北京住宅有巨大需求，而供给却非常稀少，资金只会购买稀缺的资产。

北京每年都会根据城市需求和经济发展水平制定供地计划，这几年除了 2013 年超额完成了土地供应计划以外，都大比例的完不成供地计划。也就是说北京近几年的土地供应量并不能满足北京发展需要。如果北京真的能够每年完成供地任务的话，不管受到什么因素影响，房价也不会这么高。

北京的住宅稀缺源自于土地供应的稀缺，这才是北京高房价的主要原因之一。北京市政府已经意识到了北京房价上涨的真正原因，摒弃了之前严控土地的调控思路，因此 2017 年加大了土地供应量，现在已经过了半年多的时间，那我们来看看上半年北京有多少土地供应呢？

据伟业我爱我家集团市场研究院统计， 2017 年上半年北京全市土地供应达到了 65 宗， 456.66 万平米。在所有土地供应中，居住类用地有 41 宗， 275.2 万平米，供应宗数环比 2016 年下半年上涨 272.7% ，同比 2016 年上半年上涨 583.3% ，半年供应量较 2016 年全年的 17 宗多出了 24 宗，是其 1.4 倍有余。有 16 宗都是自住型商品房用地，其中又有 14 宗是全部用于自住型商品房建设，仅有两宗是配建部分自住型商品房。也就是说纯自住型商品房占到了 34% 。

看到这些数字貌似很多土地供应的样子， 275 万平米也就是 275公顷 的土地，而北京市今年供地计划是多少呢？

北京市发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，2017年全市计划供应住宅用地调整为 1200公顷 。也就是说时间过半，任务只完成了23%并没有过半。在剩下的半年时间要完成剩下77%的任务，还有人相信今年北京能够完成供地计划吗？

北京现在招拍挂都施行 “ 限房价、限地价、竞自持 ” 的政策，对于热点地区的土地，很多开发商竞自持比例都达到了最高上限。越是热点地块自持的比例越高，最高的自持比例达到了 70% ，自持比例低的基本都是远郊区县的地块，这更加剧了地点地区商品房的紧缺程度。

这 275 公顷扣除自住房和自持房，真正能够销售的商品房就不多了。这几天我抽空把今年成交的所有住宅用地能够建设可售商品房做一个详细的统计，敬请期待。

北京为什么完不成每年的供地任务呢？因为政府手中也没有那么多的土地储备。北京的空地越来越少，都需要通过拆迁获得土地，北京是首善之区拆迁难度巨大。从前一阵闹的沸沸扬扬的中信国安府项目可以看到即使是中信国安这样经验丰富的企业面对拆迁也是异常的艰难，耗费了巨大的时间和成本。