来源：新华社、红鼎财经（ID：sohucaijing2013）、雪球（ID：xueqiujinghua）
今天傍晚，一个超级重磅消息传来：中共中央、国务院决定在河北保定旗下的雄县、容城、安新三县及其周边地区设立“雄安新区”（下图中篮框位置）。
雄县房价均价是5901元每平米；容城县房价均价是7586元每平米；安新县房价均价在8000左右。
据当地人说：“2016年10月11日开始，雄县以外的人已经不许在雄县买房子。”
其他两县是否如此，尚无证实。有传言，当地楼盘早已经封盘。
也许有读者不解：这有什么了，国家级新区多了，一个依托地级市的新区，又能如何。
但是，这次真的不一样，新华社在通稿里是这样说的：
这是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。
设立雄安新区，是以习近平同志为核心的党中央深入推进京津冀协同发展作出的一项重大决策部署，对于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，具有重大现实意义和深远历史意义。
看懂了吗？雄安新区的地位，看起来甚至超过了通州北京副中心！这里距离北京中心区大约80到90公里，如果通过轻轨连接，可以成为北京的一块飞地，大量北京的资源可以转移到这里。
换句话说：这里将成为北京极其重要的卫星城。它对于保定来说是一个重大历史机遇，对于廊坊当然也是，甚至影响到天津！
下面，让我们先学习一下新华社的通稿：
中共中央、国务院决定设立河北雄安新区
新华社北京4月1日电 日前，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。这是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。
雄安新区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，区位优势明显、交通便捷通畅、生态环境优良、资源环境承载能力较强，现有开发程度较低，发展空间充裕，具备高起点高标准开发建设的基本条件。雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。
设立雄安新区，是以习近平同志为核心的党中央深入推进京津冀协同发展作出的一项重大决策部署，对于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，具有重大现实意义和深远历史意义。
党的十八大以来，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平多次深入北京、天津、河北考察调研，多次主持召开中央政治局常委会会议、中央政治局会议，研究决定和部署实施京津冀协同发展战略。习近平明确指示，要重点打造北京非首都功能疏解集中承载地，在河北适合地段规划建设一座以新发展理念引领的现代新型城区。
今年2月23日，习近平专程到河北省安新县进行实地考察，主持召开河北雄安新区规划建设工作座谈会。习近平强调，规划建设雄安新区，要在党中央领导下，坚持稳中求进工作总基调，牢固树立和贯彻落实新发展理念，适应把握引领经济发展新常态，以推进供给侧结构性改革为主线，坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，坚持生态优先、绿色发展，坚持以人民为中心、注重保障和改善民生，坚持保护弘扬中华优秀传统文化、延续历史文脉，建设绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区、开放发展先行区，努力打造贯彻落实新发展理念的创新发展示范区。
习近平指出，规划建设雄安新区要突出七个方面的重点任务：
一是建设绿色智慧新城，建成国际一流、绿色、现代、智慧城市。
二是打造优美生态环境，构建蓝绿交织、清新明亮、水城共融的生态城市。
三是发展高端高新产业，积极吸纳和集聚创新要素资源，培育新动能。
四是提供优质公共服务，建设优质公共设施，创建城市管理新样板。
五是构建快捷高效交通网，打造绿色交通体系。
六是推进体制机制改革，发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，激发市场活力。
七是扩大全方位对外开放，打造扩大开放新高地和对外合作新平台。
党中央、国务院通知要求，各地区各部门要认真落实习近平重要指示，按照党中央、国务院决策部署，统一思想、提高认识，切实增强“四个意识”，共同推进雄安新区规划建设发展各项工作。河北省要积极主动作为，加强组织领导，履行主体责任。坚持先谋后动、规划引领，用最先进的理念和国际一流的水准进行城市设计，建设标杆工程，打造城市建设的典范。要保持历史耐心，尊重城市建设规律，合理把握开发节奏。要加强对雄安新区与周边区域的统一规划管控，避免城市规模过度扩张，促进与周边城市融合发展。各有关方面要按照职能分工，密切合作，勇于创新，扎实工作，共同推进雄安新区规划建设，为实现“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴的中国梦作出新的更大贡献。
最受益的股票竟是它？
那么，雄安新区来了，还有哪些投资机会呢？
华夏幸福2016年的年度报告终于出来，虽然已经有了此前的业绩预告，业绩上并不会有太大的惊喜，但是对于长期跟踪华夏幸福的投资者来说，年报里能够透露给我们的信息是非常宝贵的，这也是能引起一名价值投资者强烈兴趣的事之一。
读华夏幸福的年报，就像在看一位超一流围棋高手在下一盘气势磅礴的棋局，既有行云流水般的布局，又有节奏鲜明的大场抢占，也有对实地的扎实经营，这样的企业规划与经营是我到目前为止极少见到的。下面我试着依此思路对公司的2016年年报做一个深入的解读，以求展示一个更为全面的华夏幸福。
年报数据概览：2016年公司营业收入538亿，增长40.4%，净利润65亿，增长35.22%，扣非净利润增长32.14%，经营活动产生的现金流量净额77.6亿，增长4.21%，加权平均净资产收益率29.54%，基本每股收益2.22元，每股分红0.66元。华夏幸福的年报依旧靓丽且稳健，各项数据都符合预期，收入和利润增速保持在较快水平。考虑到房地产行业的特点，结算时间落后销售两年左右时间，而近两年房价上涨较快，龙头地产公司的扩张速度也在加快，导致当期费用上升较快，企业常常出现增收不增利的现象，包括万科、融创、恒大等龙头企业莫不如此。而华夏幸福能够在销售额增速领跑行业的同时（2016年销售额1203亿，同比增长66%），还能做到业绩增速远高于同行，反映出公司强大的竞争力和它非传统地产商的特质。
企业定位：“公司是中国领先的产业新城运营商，以“经济发展、社会和谐、人民幸福” 的产业新城和产业小镇为核心产品, 秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。”——华夏幸福紧紧抓住了中国新型城镇化和产业转型升级两大国家战略需求，积极布局“京津冀一体化”、“长江经济带”、“一带一路”三大国家战略，这样的定位决定了华夏幸福非同一般的视野和魄力，至少在十年以内都将享受中国经济发展的红利。
简单的概括，华夏占据了“JJJ+PPP+ABS”三大政策优势，这里面蕴藏的是国家今后的发展重要逻辑：加大固定资产投资规模保持经济增长水平，降低政府杠杆向企业转移避免债务风险，企业再向居民转移杠杆提高经营效率，而中国的居民杠杆率应该是全世界的最低的。虽然作为老百姓，我们的风险提高了，但是保证了国家的发展，而放眼世界各大经济体，能有中国这样的战略选择权的极少，因为他们的政府和居民的杠杆率已经过高，不能再加，因此中国仍将是今后至少十年时间里最有发展潜力的国家。
核心竞争力——招商引资：在我之前写的关于华夏幸福的文章“携稀缺资源以令诸侯”中，将招商引资能力比作华夏最为核心的竞争力，因此在跟踪分析企业时，也将此作为重中之重。公司2016年交出的招商引资答卷是：全年新增入园企业436个，新增签约投资额1122亿元，同比增长109.4%，累计签约投资额达到创纪录的3324亿。这个数据远超预期，说明公司的招商引资能力进一步加强，企业护城河进一步拓宽，由于这个先行指标可以推导公司后续的产业发展服务收入（公司透露一年内落地30%，3~5年落地50%左右的转化水平），对我们分析判断公司的未来业绩表现有非常重要的意义。
除了规模的增长，我更看重华夏幸福在异地的复制能力，这也是市场对它的顾虑之一，我们从16年的新增签约额数据来看看实际表现如何：
可以看到，在京津冀地区以内，固安占比只有30%，说明以大厂、香河、保定为代表的环京第二梯队成长迅速；而京津冀以外地区占比已经达到38%，说明公司在全国的复制也初见成效，有力的回应了市场关于公司异地复制能力的质疑。同时，随着这两年公司不断在全国布局新的产业新城，今后京津冀以外地区的业绩贡献占比将越来越大，这也是王文学提出“三年百城”战略目标的意义所在。
公司16年的产业发展服务收入达到109.7亿，同比剧增73%，园区结算收入总计177.6亿，产业园区业务实现利润约占公司利润达到65.6%。本年度产服收入增长超出预期，特别是4季度仍然贡献了20多亿的收入，在往年从未出现过，虽然考虑到15年新增签约额增速较低，我并没有修改自己的测算模型中的系数。在年前对公司的电话调研中，公司也曾表示4季度仍有可观的产服收入可以确认，我也没有选择采纳，关于这个数据的预测我还是选择了保守，但实际数据出来后，还是挺震撼的，说明公司此前提出的“产业为先”原则得到了很好的贯彻。
为什么我们说华夏幸福不是一家传统的地产公司？如果你对这家公司不太了解，那么可以简单的从利润组成来直观的感受，如果你愿意深入的了解它，那么你应该仔细看看它的业务构成和经营逻辑，和传统的地产商是天壤之别。由招商引资带动的产业新城整体开发模式，核心在于产业的培育，加上城市的全面配套，从而带动一个区域的人口、经济的繁荣，这也是我曾说过的：在地产白银时代，比的不是谁的土地多，销售额大，而是谁的土地增值能力强，如果做不到这一点，那么大而不强的结果是可以预见的。
房产销售：公司本年房产结算收入353.8亿，其中园区地产收入266.9亿，城市地产收入86.9亿，与我的模型测算数据基本吻合（模型预测结算收入为371亿）：
报告期内，公司销售额共计 1,203.25 亿元，较上年同期增长 66.43%。产业园区配套住宅签约销售额 723.65 亿元，城市地产签约销售额 281.84 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额 20.17 亿元。公司签约销售面积共计 952.56 万平方米，较上年同期增长 23.56%，倒推出均价上涨33.9%。
不知不觉，华夏幸福这批不为人重视的地产黑马，已经窜升至中国地产排行榜第七的位置，而大家的目光却始终停留在万科、恒大、碧桂园等传统豪强身上。而华夏可能很享受这种“受忽略”的状态，有朋友比喻现今的地产行业是三国群雄逐鹿的时代，而我想说华夏幸福给自己的定位就是司马懿。秉承的是“高筑墙，广屯粮，缓称王”策略，不断增强自身内在实力，积极布局全国乃至世界，等到行业竞争格局明朗，地产行业进入低速发展期，华夏幸福强大的产城融合模式必将绽放光芒。当龙头房企正在敲破脑门谋求转型时，华夏幸福却早已在十多年前的固安模式道路上突飞猛进，是唯一一个从一开始就不需要转型的地产公司。
华夏幸福的地产销售中，园区地产的利润水平是最高的，去年平均拍地价格不到1500元，考虑到所在区域房价暴涨，销售均价达到万元水平，近两年公司的销售额将带来可观的利润。或许为了平滑园区地产的高毛利，公司近年加大了城市地产的开发，一方面可以拉低整体毛利水平，一方面也可以做大规模，所以公司往往采取的是薄利多销、高速周转的模式。
公司的土地储备面积1,115.71 万平方米，与公司的销售规模和增速相比并不算充分，但这恰恰体现了华夏幸福独特的地产经营模式：不需要像传统地产商这样大量囤积土地储备，从而导致需要耗费巨额的资金，不光降低了周转效率并提高了融资规模和成本，也带来了较大的经营风险，一旦地产转冷，资金链锻炼，利润快速下降甚至亏损。华夏幸福的土地是按照随需随取的形式，因为园区土地的排他性，只有当华夏需要开发时才会去拍卖，而不用担心其他地产商来抢，而且土地成本相对锁定（环京房价即使涨到近2万，华夏拿地的成本依然不到2000元），所以可以大大降低拿地风险，这也是华夏幸福与其他房企最大的不同，考虑到目前地产行业的整体风险，公司的独特模式提供了很好的安全保障。
目前，公司地产销售主要集中在廊坊区域（包括但不限于廊坊市固安县、大厂县、廊坊市区、永清县、香河县等），占到廊坊市房地产销售面积的58.53%。但随着京津冀以外地区的拓展，新的销售增长极将逐渐形成，公司目标17年形成嘉善和环南京两个百亿级别新区域，从一季度的销售情况来看，完成的难度不大。
公司2017年的销售目标为1450亿，由于是对外公布的，所以可能相对保守一点，我们暂且以此为准，可以通过每月克而瑞公布的数据进行追踪。到年底我们看看华夏幸福能否在权益销售额上更进一步，超越保利地产上升到第六的位置，当然，如果比的是相对应利润的话，华夏拿下保利不在话下，甚至可以挑战一下中海。
经营风险：作为高速发展期的华夏幸福，我们不得不对企业的经营风险进行谨慎的分析。
首先是国家层面的认可风险。作为“携稀缺资源以令诸侯”的华夏，实际上是拿走了地方政府的一部分行政权力，这在中国所面临的压力可想而知。但随着国务院和以发改委、财政部为代表的20多个部委的认可，华夏幸福的经营模式已经得到了国家层面的高度认可，同时国家倡导的PPP模式实质上也是和华夏幸福的模式高度契合。如果园区综合PPP的资产证券化最终能够落地，那么华夏幸福的政治风险可以说是完全解除，近期发改委、财政部和国开行组织到固安进行考察调研或许就是为此而来，相关结果不久即可看到。
其次是资金层面的风险。由于华夏幸福处于高速扩张期，而产业新城、特色小镇的开发周期又比较长，属于资金密集型行业，所以企业对于资金的饥渴是非常强烈的。
得益于房地产销售的增长，公司预收款规模首次突破千亿大关，达到1025亿，账上货币资金455亿。截止报告期，公司融资总额达到709亿，其中银行贷款余额 206.88 亿，债券(票面)融资规模328.00 亿元，信托、资管等其他融资余额 175.97 亿。随着债券融资和银行贷款等低利率融资占比提高，公司整体融资成本下降到6.97%，同时伴随PPP资产证券化的落地，公司又将获得一个新的低成本融资渠道，整体融资成本将进一步下降。考虑到公司庞大的融资规模，融资成本每下降1个点，都将带来数亿元的财务费用节省。
本年度经营性现金流量净额77.6亿，同比增长4.21%，连续两年净流入，考虑到公司处于快速拓展期，说明产业新城整体业务是良性的，能够通过自身经营达到平衡：
再次是应收账款风险。市场对于华夏幸福的另一个主要担忧就是它的应收账款风险，由于园区开发模式和结算周期安排，华夏幸福常年维持着较高的应收账款规模，这是由园区长周期经营模式决定的。关于应收账款，我们从不计提坏账的应收账款（主要为园区结算产生部分）规模和账龄两个角度来进行分析：
公司的应收账款规模逐年增长，主要由业务增长形成，同时我们看到近两年园区结算收入的增速不断提高的情况下，应收账款的增速反而呈下降趋势，说明政府的支付能力和意愿都较好，大大降低了公司的经营压力和风险。
应收账款的账龄结构中，主要为1年以内的部分，这与公司与政府结算周期有关，属于正常形成的应收账款，相应的风险较低。
其他关注点：公司本年度财务费用5.6亿元，同比大幅增长43020%，由于此前公司的利息资本化率较高，而今年产生的债券利息并没有资本化（主要区别在于债券资金用途更灵活，而贷款基本为专项，此前华夏的债券规模较少），导致财务费用激增，如果考虑这个因素调整，华夏幸福16年实际利润同口径将达到70.5亿，同比增长则达到46.8%。
公司其他业务结算收入（含酒店、物业管理等）达到12亿，同比增长64%，其他业务（物业、酒店）销售额 20.17 亿元，近几年这部分收入增长迅速，随着各大园区逐渐成熟，相关综合配套服务收入将进一步提升，今后可以保持关注。
公司80亿园区资产证券化是否能够成功落地，关系着华夏幸福模式的实质上认可，对于打消市场疑虑，拓宽低成本融资渠道都有着举足轻重的影响。同时，以国开行为代表的国家政策性银行能否对华夏幸福进行低息贷款支持，也能够在国家信用背书和融资成本方面产生积极影响。另外，财政部等部委可能将制定对PPP资产证券化的财政补贴政策，以推动社会资本积极参与PPP项目。这几个事项，预计很快就会有结果，拭目以待。
结束语：华夏幸福，或许是我目前看到过的公司里，商业模式最为独特的一个，而公司的经营表现又不断的验证着这个模式的强大生命力，相信随着公司内在价值的不断提升，市场终究有一天会认识到它的价值，让我们共同见证一家卓越企业的成长历程。
