国庆楼市和“三道红线”

项目融资260讲，国庆楼市和“三道红线”。第一部分：国庆假期楼市“南北分化”：长三角成交上涨，北京表现未及预期。第二部分：超级文件发布，深圳房价神话要破了？第三部分： 啥是 “三道红线”。第四部分：“三道红线”新规施行后哪些项目融资困难。

国庆过后，我们聊聊房地产。

隔壁人家刚把房卖了，原主人赶紧脱手和新主人持房待升象极了股市，买家和卖家擦肩相视一笑，心里各自得意。

现在的房地产市场从政策、到市场都不乐观，即使“ 金九银十 ”，各地楼市顶多是温和上涨。房地产企业更是，大企业面临 “ 三道红 线” ，中小企业面临融资困境。小编手里的项目，烂尾楼和小房企借贷也是陡增。

呼唤金主。。。

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第一部分：国庆假期楼市“南北分化”：长三角成交上涨，北京表现未及预期

“过去八天，我们延续了9月份的不错行情，项目9月份开盘，当月卖了20亿元，国庆期间有单日破亿元的销售额出现。”10月9日，上海某楼盘置业顾问告诉中国房地产报记者。

贝壳研究院统计整理数据显示，2020年“黄金周”（2020年10月1~8日）全国重点城市成交套数和面积同比2019年“黄金周”（2019年10月1~7日）分别增长14%和12%，2020年的“黄金周”成交量与往年相当，疫情常态化之下，总体市场恢复至往年同期成交量水平。其中同比增长较为快速的区域仍然主要集中在长三角和粤港澳区域。

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区域分化显著

数据来源：贝壳研究院

一位长三角区域的房企营销负责人在10月9日接受中国房地产报记者采访时表示，“总体来看，长三角区域销售表现还是不错的，尤其是安徽合肥、苏北等地的国庆返乡置业潮带动了一波销售增长。”他所在的区域同比去年国庆期间的销售额略逊，但环比今年之前几个月，销售额有较大幅度的提升。

根据贝壳研究院的数据，与去年“黄金周”相较，2020年北京“黄金周”期间新房住宅日均成交面积同比下降24%，成交均价同比上涨4.8%。北京今年“黄金周”成交量不及去年同期。

“黄金周”前7日，北京新发布住宅项目预售证7个，新增供应面积42万平方米，为去年同期的2.1倍，可见，房企在当前融资及债务压力较大的情况下，“十一”期间出货意愿强烈，但实际成交情况不及预期。贝壳研究院认为，一方面房企端并未采取超出预期的促销手段，另一方面北京市场客户对未来市场价格预期趋稳，因此在今年“黄金周”更多选择出行游玩，导致整体客户量不及去年同期。

“现在市场正在往下走，加上对个人贷款的限制，让目前北京及环京区域的楼市形势可能会更加严峻。”一位北京通州的楼盘项目负责人表示。

二手房方面，今年国庆节“黄金周”二手房市场相比去年明显升温。贝壳研究院数据显示，重点18城二手房交易量日均同比增长50%。杭州、合肥交易量的增长超过1倍，其中杭州二手房交易量同比增长超150%，位居第一。重庆、西安、北京、上海、广州等城市超过60%。同时，深圳受调控影响，今年“黄金周”成交比去年同期下降47%，廊坊下降45%。

“金九银十”期间，9月份，北京二手房住宅成交量达17259套，环比8月份的16057套上涨了7.5%。相比2019年9月的12319套上涨40%。中原地产首席分析师张大伟认为，国庆节1~7天市场继续维持了这一表现，但国庆节期间的网签数据不完整，北京数据只有10月1日、2日、3日、5日4天的网签数据。

张大伟认为，整体来看，2020年“金九银十”市场维持了“温”的表现。因为网签数据滞后，并非当下实际成交，但数据也一定程度上也反应最近市场的基本情况。

整体来看，根据中原地产研究中心的信息，2020年9月，全国热点城市房地产成交继续活跃，9月大部分城市的房地产新房、二手房均环比、同比上涨，预计1~9月，全国房地产销售额上涨幅度将继续扩大。

中原地产研究中心统计数据显示，9月份，30个热点大城市合计成交1820万平方米商品房住宅，环比8月上涨了4.8%，而同比2019年同期上涨了25%。张大伟表示，市场的热度主要原因是因为信贷政策相对宽松，另外各地分化也非常明显，最主要上涨的城市集中在一二线城市，分区域来看，华南和华东上涨明显超过华北。

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四季度市场有望继续冲高

数据来源：58同城、安居客房产研究院

分化的楼市之下，已有房企提前行动。早在2020年9月初，恒大董事会主席许家印在营销大会上宣布，自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，并要求“金九银十”两个月，单月销售额要冲刺1000亿元。

10月9日早间，中国恒大发布最新经营数据，9月1日至10月8日，38天间，恒大超额完成目标，实现销售1416.3亿元，创同期历史新高。

销售额获得提升的不止恒大，公开数据显示，碧桂园9月合同销售额为646.3亿元，同比增加25.30%，绿城中国9月销售额，同比增加69%，花样年控股9月销售额增109.64%至52.83亿元。

张大伟称，从目前市场趋势看，楼市的活跃度明显提升，预计四季度市场有望继续冲高，从销售额同比跌幅看，按照5~8月份单月上涨数据看，全年楼市成交有望接近或者超过2019年创造的历史纪录。

疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将继续持续升温。调控政策的频繁出现，虽然力度不足以让房地产市场萧条，但房价涨幅也会维持在“温”的程度，张大伟对此表示。

（摘自：中国房地产报）

第二部分：超级文件发布，深圳房价神话要破了？

近日，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》正式印发，明确在中央改革顶层设计和战略部署下，赋予深圳在重点领域和关键环节改革上更多自主权。

在深圳特区成立40周年的关键之际，赋予深圳更多改革自主权，无疑有着极其明确的信号意义。

从经济特区到先行示范区，深圳肩负的使命再度提升。

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这份超级文件， 对城市扩容、直辖等只字未提，也未涉及房地产 ，但在土地管理制度上着墨颇多。

文件指出：

支持在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的 农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准 。

支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进 二三产业混合用地 。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

赋予深圳以更大用地自主权，这是史无前例的。长期以来，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批，都握在相关部委手中，直到今年3月，才下放给部分省级政府作为试点。

首批试点省市包括 北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆 等。

深圳作为计划单列市、副省级城市，相当于直接获得了省级管理权限 ，而这一权限也未遍及全部省份。

同时，深圳还将探索 “二三产业混合用地” ，这同样是开创性的举动。过去，工业用地是工业用地，商业用地是商业用地，居住用地是居住用地。

同样一块地，要发展工业，就只能盖几层厂房，土地利用效率相对低下，如果一块土地能同时兼容工业、商业乃至其他产业用地需求，无疑将会有效提高土地利用效率。

不难看出，这些重磅举措都有一个共同出发点： 解决深圳的土地资源不足问题，进而影响到深圳的高房价。

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众所周知， 深圳房价一直涨的神话可谓深入人心。

这一方面来自热钱的持续炒作，另一方面则与深圳土地资源不足息息相关，不解决土地问题，供求势必长期失衡，房价问题将会悬而难决。

前不久，深圳有关部门提出 “学新加坡模式” 。

新加坡模式的核心就是组屋制度，这一制度的核心是政府提供大量的公共住房，新加坡有80%以上的人口居住在组屋里，这背后势必需要大量土地资源的支撑。

问题是，在目前深圳的住房结构中，商品房保障房占比极低。

据有关机构估算， 深圳仅有1000万套左右住房，其中商品住宅+保障房不到3成 ，近一半都是城中村的房子，深圳还有6成多人口居住在城中村。

深圳提出，未来深圳的住房比例是 “六比四” ，目标是让深圳60%的市民住进公共住房。

显然，这背后还有很大的短板要补。

03

既然要加大住房供应，那么地从何来？

一个方案是扩容。 深圳如果能将周边东莞、惠州等地纳入旗下，那么土地资源紧缺的困局将会不攻自破。

然而，深圳作为计划单列市，财政极少与广东省进行分成，东莞惠州等地关乎广东财政的基本盘，如果贸然扩容而无补偿，广东省财政将会受到明显影响。

要知道，广东虽是中国经济第一大省，但粤东西北的发展差距摆在这里，靠广州一个省会显然无力支撑。

所以，深圳无论是直辖还是扩容，在短期均存在不小的困难， 这份超级文件也未提出任何关乎扩容的规划。

“深圳大都市圈” 可能是更为务实的选择。

04

另一个方案是 盘活土地 。

深圳常住人口1300多万人，实际管理人口可能超过2000万人。但城市面积不到2000平方公里，而广州为7434.4平方公里，上海为6340.5平方公里，北京则高达1.6万平方公里。

更关键的问题在于，深圳不仅面临着土地资源整体不足的问题，而且供地结构存在明显失衡。

居住用地不足，成为房价上涨不竭的动力。

长期以来， 深圳居住用地占比20%左右 ，低于国家相关标准中25%～40%的下限，而国际上一般是40%以上。

土地资源整体不足，而商业、产业用地明显过剩，固然为当地产业发展提供了大量的廉价土地，但也带来了写字楼空置率居高不下、商品房价不断上涨的问题。

来了都是惠州人、东莞人，这句调侃不是简单的说笑。

所以，无论是打造先行示范区，还是学新加坡模式，深圳扩大土地供应，尤其是扩大居住用地供应，就是必然的一环。

（摘自：国民经略）

第三部分：啥是“三道红线”。

“三道红线”是指监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。同时踩中三条红线的企业将被标记为红档，以此类推。

房地产本质上是资金密集型行业，现金流就是生命力。 三道红线制度的建立，目的是让房企的融资更加透明，有助于监管精细化。

以恒大为例 ，今年年初，恒大提出降低2020―2022年有息负债总额的计划。

资料显示，截至2020年6月底，恒大有息负债规模已较3月底减少了约400亿元，预计全年降幅将在千亿元左右。

另据榜单显示，恒大2020年新发企业债420亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为3956.87亿元、4397.84亿元、19826.42亿元，综合评分高达99.3分，位居榜单首位。

除了通过增加销售回款、控制土储规模外，恒大还提出通过分拆优质资产上市，以达到降负债的目标。

“目前恒大正就物业分拆工作与监管部门及港交所等积极沟通，希望能尽快完成上市，并力争今年内实现上市。未来恒大也会审慎考虑其他资产的分拆上市，在为股东带来更大收益的同时，也可以大幅降低公司负债率。”恒大总裁夏海钧表示。

再看融创 ，2020年上半年，融创中国资产负债率为86.56%，较上年同期下降4.28个百分点，净负债率为149%，大幅下降23个百分点。截至报告期末，公司拥有现金余额（包括受限制现金）为1208.6亿元。

另据榜单显示，融创2020年新发企业债142.8亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为1406.23亿元、1797.1亿元、8625.21亿元，综合评分高达98.1分，位居榜单第2位。

“今年我们是最从容的一年，我们对市场的判断一直是对的。”融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌在中期业绩会上表示，集团上半年抓住了市场的窗口，不断降低负债，调整了融资结构和融资成本。

除恒大、融创外， 碧桂园 2020年新发企业债178.08亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为691.64亿元、2362.23亿元、17282.73亿元，综合评分高达97.8分，位居榜单第3位。

从年报数据上看，截至今年6月底，碧桂园有息负债总额下降至3420.4亿元，同比下降了7.5%。加权平均借贷成本为5.85%，相较2019年12月31日下降了49个基点。

“目前碧桂园财务指标处于比较良性的状态，净借贷比58%，现金短债比为1.9倍，资产负债率会进一步下降，2019年年底为83%，到今年中期是81.6%。”碧桂园首席财务官伍碧君在中期业绩会上表示。

榜单中，以招商蛇口、保利发展、中国海外发展（下称“中海”）为代表的国资背景企业，同样表现不俗。

其中 招商蛇口 2020年新发企业债146.5亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为286.24亿元、649.3亿元、4456.78亿元，综合评分达92.5分，位居榜单第6位。从年报数据看，招商蛇口上半年综合资金成本为4.78%，先后发行了五期超短期融资券，发行金额合计66.5亿元，利率最低为2.20%；完成了2020年度第一期中期票据发行，合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%。

保利发展 2020年新发企业债85亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为38.78亿元、2088.3亿元、8505.05亿元，位居榜单第15位。截至上半年末，保利发展账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点，货币资金达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍。

再看利润王 中海 。

中海2020年新发企业债70亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为210.3亿元、1751.75亿元、4566.37亿元，位居榜单第19位。截至6月末，中海的资产负债率为59.77%，扣除预售账款后的净负债率为57.8%，净负债比率为32.7%，流动比率为2.3倍。

中海董事会主席颜建国在中期业绩会上称：“在金融政策方面，针对房地产企业精准施策、一城一策，公司认为有利于行业健康发展，尤其是今年国际形势下，这项政策的出台具有十分重大的意义。”

据大公国际的研报显示，根据2020年半年度数据来看，