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2025年楼市，能“稳”住就算赢

楼市前线 · 公众号 · · 2025-01-09 18:17

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2024年，已经完结。

回望这一年，广州楼市可谓是跌宕起伏，经历了冷淡期后，又有各类利好政策接踵而至，为市场注入了新的活力与变化。

在 “止跌回稳” 的主基调下，市场实现了平稳过渡，更有效提振了市场信心，为房地产行业带来了全新的机遇。

现在，让我们一起共同回顾2024年广州楼市的“风云变幻，并展望2025年的楼市趋势。

救市政策全面发力的一年

2024年，毫无疑问是广州全面救市的一年。

中原数据统计，截至2024年11月末，从中央到地方陆续出台的房地产调控政策累计逾700次。

而广州在去年也是经历了多轮重磅救市政策轰炸，宽松力度堪称十年来之最。

2024.1： 建面120㎡以上不限购 、允许 挂一买一、租一买一 ；

2024.5：社保由 2年改为6个月 、 首套首付15%，二套首付25% ；

2024.8：“高赠送”新规升级, 阳台率由15%提高至20%-30% ；

2024.9： 全面取消限购 ，套二套首付15%；

2024.11： 降低契税和取消豪宅税 。

从逐步解除限购，到放松买房社保年限、降幅首付比例、降低契税、取消豪宅税以及出台建筑超新规等等，广州每一个政策节点都标志着楼市正逐步迈向一个新的发展阶段。

政策全面覆盖到需求端与供应端， 全力刺激刚需与改善进场 。

24年，官方救市的决心和力度，前所未有。 政策宽松程度，堪称历史最大 。

也就是在这样的背景下，广州新房成交量走出了整体向上的趋势。

其中最关键的节点，就是 930全面取消限购后 ，这一轮政策效果立竿见影，市 场见底回升明显 。

数据显示，10月份新房成交量达10463套，对比9月的5164套几乎翻了一倍。

而且各个楼盘也人气大增，来访及认购环比大涨104%、228%。

而且随着政策威力持续发酵，整个四季度的成交都比较亮眼。

特别是12月，更是走出翘尾行情， 全月成交量达10187套 ，仅次于10月成交，为 全年第二成交高峰 。

虽然市场整体向好，但细化到 广州各区之间，分化还在加剧 。

以2024年各新盘的开盘表现为例， 海珠的区域整体去化率最高，约24% ，其次为 白云、荔湾、天河、番禺 等区域，去化率在 10%以上 。

而远郊如增城、南沙、从化、花都等，去化率均在10%以下。

其中 黄埔的区域整体去化率不高，仅8% ，主要还是因为项目之间“内卷严重”，而且天河东如今供应增多，也会对黄埔楼市造成一定的挤压。

二手成交爆发的一年

新房市场在逐渐回暖，二手市场的爆发力则更甚。

2024年， 广州二手房成交量10.9万套，创近三年新高 。

而二手之所以能走出如此行情， 一方面是政策的刺激，另一方面是以价换量的结果 。

今年广州“救市”政策密集出台， 有效提振行业预期、信心 ，加上不少业主降价交易，促使刚需、改善需求陆续释出。

可以看到930新政后，二手连续上个月成交上万套，其中12月成交达11494套，为全年成交高峰。

虽然成交攀升，但2024年的二手房整体网签均价为2.7万/㎡，与去年的成交价格2.95万/㎡相比，下 降了约8% 。

细化到各区域来看， 天河、白云等区域需求回落，中心区二手成交近5.5万套，同比下跌1.5% 。

另外，南沙因近年不少次新房陆续释出，有效补充区域二手容量，需求明显提升，带动区域成交同比增长22.8%。

土地供应减量提质的一年

2024年，由于市场信心未足，2024年政府减少了土地供应，并且提显著高了土地含金量。

数据显示，2024年广州全年经营性用地成交规模574万㎡，环比降40%;

其中涉宅用地 成交总建面444万㎡，同比降27% 。

虽然 供应量下降了，但质量却提上来了 ，广州的供地更集中在中心区的优质“靓地”。

2024年 中心区的成交规模占41% ，对比2023年略增。

值得一提的是， 2024年成交的土地，“产品使用率”全部100%以上 。

其中“产品使用率”能够达到100%-120%的土地成交建面319万㎡，占全市比重72%;“

“产品使用率”能达到120%以上的土地成交建面125万㎡，占全市比重28%。

更多“新产品”入市， 在提高户型实用率的同时，也让新房市场的价格会更“坚挺” 。

比如一手对比二手房价的全年变化，会发现一手的跌幅是低于二手的，特别是在新规产品相对集中的白云。

△数据来源：合富研究

但是，对于现在市场既有“新产品”，又有“旧库存”的环境而言， “高使用率” 更像是一把双刃剑。

一方面， 令全新产品的含金量更 高，但另一方面， 旧产品受挤压，去货难度更大，尤其是郊区 。

2025年，楼市会更好吗？

回顾过去，是为了指导当下和未来。

种种信号表明，

2025年楼市，能“稳”住就算赢

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