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为何佳兆业会看上偏远三线城市承德的PPP项目？为何刚进入企业基地类产业园领域的佳兆业会以轻资产运营模式介入？
观点地产网 “潮汕大佬”郭英成近来在产业园领域频频露脸，继签约了苏州木渎智慧产业园区项目后，又签约了承德力海企业港大数据产业园，并与中冶南方签约了产业园区等方面的合作协议。
5月5日，佳兆业科技产业集团与中冶南方工程技术有限公司签约战略合作协议，双方将围绕产业新城、产业园区、城市更新等多元领域展开深度合作。
5月3日，佳兆业还曾与河北承德市人民政府正式签署战略合作协议，未来双方将在科技产业、健康养老、文化旅游、特色小镇、文体场馆运营、酒店管理等领域开展深入合作。
与中力海集团签署的“力海企业港大数据产业园”将为佳兆业于承德落地的首个项目，这一项目佳兆业拟通过轻资产方式运营管理。
其中，佳兆业签约的承德项目较为引起业内关注，因为这一合作有令人不解之处：为何佳兆业会看上偏远三线城市承德的PPP项目？为何刚进入企业基地类产业园领域的佳兆业会以轻资产运营模式介入？
为何是承德？
5月3日，佳兆业先行与河北承德市人民政府正式签署战略合作协议，双方将在科技产业、健康养老、文化旅游、特色小镇、文体场馆运营、酒店管理等领域开展深入合作。
随后，佳兆业科技产业集团又与中力海集团签署合作协议，双方约定共同打造“力海企业港大数据产业园”项目。据悉，佳兆业拟通过轻资产运营的方式，为承德力海企业港大数据产业园项目提供前期产业定位、空间规划设计、后期招商运营，以及企业外包管理等综合服务。
佳兆业方面向观点地产新媒体介绍，对于这一产业园项目，佳兆业的盈利模式主要是管理输出、企业孵化以及企业服务，“目前合作以管理运营收益为主，未来不排除其他增值服务收益来源”。
据观点地产新媒体了解，力海企业港大数据产业园规划用地330亩，总建筑面积40万平方米，项目共分为数据中心区、计算中心、数据及技术交易区、大数据创意园区、投融资项目交流区及配套服务区六大产业板块，预计将入住企业200-300家，将创建成绿色生态示范服务园区、中小微企业聚集区及全产业链服务模式的企业基地。
值得注意的是，近些年来，佳兆业项目布局主要是在一二线城市。2016年报显示，截至2016年12月31日止，佳兆业2130万平方米的土地储备中，约有80%的土地位于一线城市及二线重点城市。
一些业内人士因此提出，一直在一二线城市的为佳兆业，为何会进入三线城市承德？
对于与承德市的战略合作，佳兆业有以下表述：“作为战略合作的切入口，佳兆业集团与承德市将通过合资、合作的方式，搭建产业园区的招商、运营、管理、服务、投融资平台。未来，佳兆业集团还将整合旗下优质产业资源，结合京津冀协同发展规划和承德市十三五规划，在大数据、大健康、大体育及小城镇‘三大一小’领域，与承德市政府展开全面、深入的合作”。
这似乎表示，“力海企业港大数据产业园”项目仅是承德市给予佳兆业的“餐前小菜”，而“大数据、大健康、大体育及小城镇‘三大一小’领域”的合作才是“正餐”。
河北承德市方面曾对外表示，承德将打造国家绿色发展示范区、国家绿色数据中心及国际旅游城市，佳兆业的业务和承德市的定位及产业发展方向有众多契合之处，双方有广阔的合作空间。
公开资料显示，承德是中国的文物大市，地上地下文物文化遗存1300多处，尤以清代皇家园林和全国现存最大的皇家寺庙群而著称于世；此外，承德为全国首批“十大文明风景旅游区示范点”，被联合国教科文组织列为“世界文化遗产名录”，旅游资源丰富。
业内人士认为，欲发展健康产业、旅游地产、文创产业、体育产业的佳兆业，或正是看重承德的旅游产业基础才北上布局。
佳兆业集团相关负责人则表示，本次签约承德首入河北市场，也是为优化佳兆业的“环北京”战略布局。
佳兆业2016年年报显示，总建筑面积约2130万平方米的土地储备中，环渤海地区占22%，仅次于珠江三角洲的布局面积。
轻资产之问
对于产业园区，佳兆业方面介绍，多年前其已涉足产业园区开发业务，“曾打造深圳佳兆业科技广场、东戴河国际滨海产业新城等项目”，但与这两个“产业园区”项目不同，按照规划，苏州和承德产业园项目均将打造为企业孵化地、企业基地。
业内人士认为，在企业孵化、企业基地这类的产业园区开发方面，佳兆业的经验其实尚浅。
按照佳兆业科技产业集团负责人的介绍，截至目前，佳兆业已签约十多个科技产业园项目，并已成功挂牌3个“产学研联合孵化基地”，仅在深圳就拥有超过200万平方米工改工项目储备。
但实际上被定位为专注于产业新城开发、产业园区招商运营服务、产学研科技平台搭建、产业孵化器加速器打造、轻资产运营以及产业基金等业务的佳兆业科技产业集团，是在2016年初正式成立，时间不过一年多。
初出茅庐，佳兆业便直接以输出管理、品牌的轻资产方式介入产业地产，业内外对此是有所疑虑的。
此前，一位在产业地产领域内发展多年的企业负责人接受观点地产新媒体专访时就曾提出，一个好的住宅开发商未必能成为好的产业园区开发商和运营商。在他看来，目前产业地产一定程度上已经供大于求，产业园区市场的蛋糕会偏向真正有产业聚集能力和运营服务能力的开发商和运营商。
有业内人士也认为，房企转型产业地产，最难把握的是对产业的认知，对产业的投资眼光，如若没有产业的管理团队进入产业地产将面临较大风险。
因此，一些房企转型产业地产时，其实往往不敢轻易率先选择轻资产管理。
以万科为例，其产业地产发展模式分为重资产模式和轻资产管理。重资产模式靠赚取租金、管理费和未来土地升值收益，轻资产模式主要在于中介代理服务、物业管理服务、星商汇品牌开发，但要强调的是，其轻资产运营是以重资产开发作为支撑和载体的。
关于这一点，佳兆业方面在接受观点地产新媒体采访时提出了不同的看法。佳兆业称，传统的房地产企业进军产业地产的确是以重资产为主，重资产加上自身缺乏产业运营能力，建好的园区会遇到去化的难题。
而佳兆业为避免这一问题，则先行通过轻资产运营培养专业的招商运营团队，“如此，为后续自有工改工项目投入市场提前做好人才和经验储备，也是传统房地产转型产业地产的一种创新模式”。
佳兆业还表示，在成立佳兆业科技产业集团时，已先后从各大知名科技产业公司招募了一批专业的产业运营人才，成立科技产业院，在项目的调研、定位、规划、策划、招商、运营、资源导入等方面有深入研究。
佳兆业究竟能否以轻资产运营模式成功介入到产业地产中？这个问题目前谁也无法给出确切的答案，但业内人士认为，该合作项目若能取得成功，佳兆业于承德市或将大有收获--目前很多房企正是在涉足产业地产之后，通过政策支持获得更多优质土地，“佳兆业与中冶南方的合作或许也是基于这一思路”。
据佳兆业方面介绍，佳兆业与中冶南方签约战略合作协议之后，双方将以湖北咸宁北部产业新城项目，关山大道、光谷大道两侧产业功能区项目，江夏老城区城市更新项目作为潜在合作试点，双方还将共同拟定综合运营解决方案，为落地项目的产业布局策划、产业建筑类别提供合理咨询建议，为项目招商运营及园区管理提供专门服务。
“双方在武汉光谷等潜在项目展开深层次合作，将有利于佳兆业科技产业集团在中部地区打开业务拓展的突破口。”佳兆业方面还表示，未来两到三年，佳兆业科技产业集团的目标是以承德为中心的北部、以苏州为中心的东部、以成都为中心的西部、以武汉为中心的中部、以深圳为中心的南部，进行全国化战略布局。
