越秀地产非常擅长打造人气神盘，尤其是楼市上行阶段，番禺和樾府就是其中之一。
楼市往上走的时候造神，楼市往下调的时候弑神，这个世界原来是对称的。
保利琶洲南即将粉墨登场，给将涨未涨拐点之处的广州楼市增添一把火。
作为相同版块的两个不同楼盘，难免会被人拿来做对比。
虽然同属琶洲南，但是越秀的琶洲南TOD的正前方是琶洲西区，保利琶洲南的正前方是琶洲中区。
所谓琶洲南版块，本质是琶洲岛的后花园——后花园的作用，无非是承接外溢购买力。
因此我认为，南部这边未来的供应应该还会有，不然也就无所谓后花园的说辞。
这个叫什么？产城融合区，定位可以看作是高阶版的天河智慧城。
琶洲南TOD是有地铁的，未来地铁12号线的赤沙北站；也引入9年制省实学校，至于商业配套还在完善中。
保利琶洲南没有地铁，目前学校待定（可能有也可能无），商业配套也暂时看不到。
从琶洲南TOD到琶西并不远，周边商业配套也相对成熟；保利的琶洲南还在修建路网，属于那种进去比较难出来也比较难的阶段。
综合来看，我认为保利琶洲南的价值，大概是8到9分的琶洲南TOD的价值。
那么问题来了，琶洲南TOD如果放到现在，到底应该值多少钱？
当年琶洲南TOD盛大开盘的时候，保利天悦均价多少，现在又回调了多少，这个回调幅度可以作为琶洲南TOD回调度的参考值。
天悦197当年成交多少钱，现在应该成交多少钱，由此可见一斑。
因为琶洲南TOD是新盘，所以它的平均回调度应小于天悦的回调度。
都是当年越秀打造的炸街神盘（时间线和操盘手都一致），价格泡沫里有营销手段的高超和市场情绪的裹挟——
神盘祛魅之后回归凡尘，和樾府回调多少，琶洲南TOD可以做参考。
均价站上6万的和樾府，现在成交应该有5字头的，由此又可见一斑。
因为琶洲南版块强于万博版块，所以琶洲南TOD的回调度应小于和樾府。
如果放在当下这个时间节点，我认为琶洲南TOD进入二手市场，大概至少得回调10%。
这个回调幅度，跟楼市大盘平均回调30%相比，已经算是非常坚挺了。
当然，现在琶洲南TOD还没有正式进入市场流通，说不定到时候可以出售了，市场热度上升了呢？
保利琶洲南的地理位置和一些硬件配套不如琶洲南TOD，但是——
人家保利的命好，无论是入市时机还是产品新规，都是前者望尘莫及的。
你买在情绪顶点，你买的时候当然杀伐果断，你卖的时候可能得削一层皮，除非你长持。
你买在情绪冰点，你买的时候可能天人交战，你卖的时候可以更松弛淡定。
当情绪的潮水褪去，市场回归理性，情绪支付的溢价就要业主自己买单了。
保利琶洲南拥有更高的得房率，这其实又变相降低购房者的买入成本线。
而购买成本，不仅是你买入房子的价格成本，还有你的持有成本。
利率通俗来说，就是钱的价格。在某一段时间里，利率水平代表的是资金的使用成本。
他们说，有些人一定要说琶洲南TOD二期的地没有一期的好，比较好，何必呢？
二期户数少，大户型占比大，更纯粹，容积率更低，户型实用率100%，价格还更便宜，这些点哪个不比一期更好？
本质是买一期的钱是几年前的钱，买二期的钱是现在的钱——
现在逆通胀，钱更值钱了，更值钱的钱买更好的资产，不是很正常么？
所以在之前的文章我们才说，24年的cpi是0.2%，25年的目标是把cpi干到2%，这是超预期。
有些人说买房子不择时，但是要择势——这个势，指的是市场的势能。
也就是说，长期看当然可以不择时反正你都是长期持有，短期看择势本质也是在择时。
所以买房是天时大于地利大于人和，买入时机是最重要的。
目前琶洲南TOD还没有二手，保利琶洲南的价格也没有出来，所以还存在变量。
广州楼市其实是一个一荣俱荣一损俱损的市场，不是此消彼长。
这个市场需要的是更多的善意，而不是那些哗众取宠的标题党和唱空者。
当最乐观的炒房者开始加杠杆买房，市场见顶；当最悲观的自住者，开始高首付买房，市场现底。
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我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
