央企开发商，是指由政府直接管理或委托国资委等部委管理的国有独资或国有控股企业。
相较于其他开发商，央企开发商在资源整合、风险抵御、社会责任履行等方面具有显著优势，是中国房地产行业高质量发展的重要推动力。
随着2024年以来收地相关政策工具陆续完善，多地地方政府已在推进收储土地。
根据中指数据，截至2月11日，广东佛山、惠州、珠海、中山、江门等城已公告土地收储数量超160宗，对应土地使用面积约685万平、拟收购价格合计约354亿元。此外，据北京市财政局公告，北京计划于2月18日发行13笔专项债，其中超百亿元专项债将用于土地储备领域。
2025年开年，广东、北京按下土地收储加速键，预期将对其他省市推动专项债收储起到较强借鉴意义。专项债土地收储将助力房企优化土储结构，带来现金流改善，另一方面有利于加快存量商品房去库存，促进房地产市场供需平滑。
图：“收储”存量房相关政策
来源：太平洋证券
从去年整年的情况看，行业景气仍处于下行期：2024年，商品房销售面积97388万平方米，同比-12.9%；
商品房销售金额96750亿元，同比-17.1%。
图：2024年商品房销售面积、金额及同比
来源：方正证券
从2025年开年的数据看，新房仍在探底，二手房市场景气度有所回暖。
新房成交方面，上周37城新房成交面积153.5万平方方，环比+188.8%，同比+2256.5%。2025年2月1日至2月14日累计成交206.7万平方方，同比+5.5%。
今年截至2月14日，新房累计成交991.8万平方方，同比-7.9%。
图：全国37城商品住宅成交面积及同环比
来源：东吴证券
二手房成交方面，上周16城二手房成交面积147.8万平方方，环比+150.1%，同比+49861.4%。2025年2月1日至2月14日累计成交206.9万平方方，同比+104.5%。
今年截至2月14日累计成交840.5万平方方，同比+17.6%。
图：全国16城二手房成交面积及同环比
来源：东吴证券
从行业内代表公司的业绩情况看，业绩仍在探底，需要观察开年地产成交、地产公司拿地增加，后续几个月是否能带来业绩回升。
华润置地——2024H1，实现营收791.3亿元，同比+8.44%；归母净利润102.5亿元，同比-25.37%。
中国海外发展——2024H1，实现营收869.4亿元，同比-2.49%；归母净利润103.1亿元，同比-23.54%。
保利发展——2024H1，实现营收1392亿元，同比+1.62%；归母净利润78.13亿元，同比-41.23%。
三家央企营收基本维稳，甚至逆势增长，但盈利水平均大幅下降。营收维稳得益于融资优势、土储规模及多元化转型，而盈利下滑则反映了行业周期下行、成本刚性上升与政策约束（限价、保交付等）的深层矛盾。
（本报告全文详见https://mvzxk.xetsl.com/s/2iNIZ6，加微bgys2015获取阅读权限）
一、计划经济阶段（1949-1978年）——土地收归国有，住房退出流通领域，实行国家统一规划、建设及分配。这一时期房地产行业基本消失，住宅作为公共财产，由行政指令调配。
二、复苏与试点阶段（1978-1991年）——1978年提出“住房商品化”总体设想，开启市场化探索。1980年深圳成立首家房企，1985年发放首笔住房按揭贷款；深圳、广州等地开展商品房开发试点。1987年提出建立房地产市场，1991年上海等地试点公积金制度。这一时期整体市场化水平低，主要由国企主导，需求尚未完全释放。
三、非理性炒作与调整阶段（1992-1997年）——
海南、北海等地出现土地投机热潮，开发商通过协议出让土地“炒楼花”，投资回报率畸高。
1993年宏观调控抑制过热，市场进入调整期；1994年《城市房地产管理法》出台，规范行业管理。这一时期房企数量激增，但开发水平参差不齐，部分项目烂尾。
四、市场化快速发展阶段（1998-2007年）——1998年终止福利分房，推行住房分配货币化，商品房市场全面启动。2002年土地招拍挂制度全面推行，土地市场化加速。
2003年明确房地产为国民经济支柱产业，带动上下游产业增长。这一时期，随着城镇化推进与人口红利释放，需求激增，房价进入上升通道。
五、调整与政策波动阶段（2008-2016年）——2008年全球金融危机后“四万亿”计划刺激，房价短期反弹。
2010年起“限购、限贷、限价”政策密集出台，抑制投机需求
。这一时期，一二线城市房价持续上涨，三四线城市库存压力凸显，而房企普遍高杠杆扩张，影子银行与信托资金大量流入房地产。
六、严格调控与规范阶段（2017年至今）——
2016年首提“房住不炒”，2017年后长效机制逐步建立，强调因城施策
。
房企融资收紧（如“三道红线”），中小房企退出，头部企业通过并购扩大份额。
开发商从增量开发转向存量运营，租赁住房、城市更新等新模式兴起。此外，房地产税也试点推进，立法进程加快，长期调控机制逐步完善。
国内房地产行业从计划经济到市场化，经历了制度突破、泡沫调控、高速发展及规范调整等阶段。每个阶段的政策导向与经济环境深刻影响行业走向，未来将更注重结构优化与可持续发展。
图：房地产产业链
来源：西部证券
上游——主要包括建筑材料、建筑施工、工程设计等行业，代表企业有中国建筑、中国中铁、海螺水泥、东方雨虹等。
中游——地产开发行业，代表企业有华润置地、中国海外发展、保利发展等。
图：2024年1-12月重点房企月度销售数据
来源：中金公司
图：克而瑞2025年1月百强房企销售数据
来源：中泰证券
下游——主要是个人消费者，配套物业管理、房产中介、家具家电等行业，代表企业有万物云、碧桂园服务、华润万象生活等。
图：机构一致预期增长和景气度情况
来源：并购优塾，Choice
2025年3月14-16日（周五周六周日），在上海举办《 并购全流程实战、交易架构搭建、资本交易税收案例分享 》主题研讨会。
本次课程，将秉承实战、可落地理念，以案例为基础，全方位、多场景回答上述问题：如何融资、怎么并购，如何做税务规划。
【引用资料】
本报告写作中参考了以下材料，特此鸣谢。[1]
地产开发商，是整合土地、资金、技术等资源，通过开发房产项目实现盈利的企业实体，其资质、职责及市场角色均受法律法规严格约束。
按商业模式分类，房地产开发商可分为纯住宅开发模式、纯商业开发模式、住宅+商业开发模式。
1、纯住宅开发模式
——专注于普通住宅、公寓等居住类物业的开发建设，面向广大购房自住或投资的个人消费者，从土地获取、规划设计、施工建设到销售及后期物业管理等环节，围绕住宅产品展开。
（优点是开发周期短、资金周转率高，但高度依赖市场景气度，尤其在行业下行期难以为继，如恒大因过度扩张陷入危机，万科出现债务问题等）
2、纯商业开发模式
——聚焦于商业地产项目，如购物中心、写字楼、酒店、专业市场等，主要面向企业、商家等商业客户，通过招商、运营管理等方式实现项目的商业价值和盈利。
（优点是收益稳定、抗周期性强，但前期投入高、回收期长，且对招商和物业管理能力要求较高，如太古地产、新鸿基地产等）
3、住宅+商业开发模式
——通过商住综合体开发，以住宅销售反哺商业持有，且商业配套又可提升住宅项目溢价，两者形成协同效应。
（综合了上述两种模式的优缺点，资金平衡能力强，又兼顾了短期收益与长期价值，如华润置地、龙湖集团、新城控股等。）
随着房地产行业进入存量时代，单一住宅开发模式逐渐式微，综合开发模式因平衡现金流与资产增值的能力成为主流，而纯商业开发更依赖运营能力与金融工具创新。
图：商业模式对比
来源：并购优塾，Choice
按股东背景分类，房地产开发商可分为央企、国企、民企。
央企——由国务院国资委直接监管或中央部委管理的企业，如华润、中海、保利等。
国企——由地方政府控股或参股的企业，如越秀、华发等。
民企——无国有或外资控股，或国有股占比极低的企业，如碧桂园等。
三者的区别主要体现在资源获取、融资成本，以及市场灵活度上。在当前行业环境下，央国企凭借融资成本低、资源获取能力强等优势占据主导地位，而民企需通过提升产品力和控制负债应对挑战。
（本报告全文详见https://mvzxk.xetsl.com/s/2iNIZ6，加微bgys2015获取阅读权限）
图：股东背景对比
来源：并购优塾，Choice
我国建筑工程项目中，材料成本占比50%，其次是人工成本（30%）、机械成本（5%）等。
图：我国建筑工程项目成本占收入大致构成
来源：浙商证券
房地产开发的主要流程：资金募集——拿地——开工——期房预售——竣工——现房销售。
图：房地产开发流程及相关中观指标
来源：西部证券
房地产开发行业的难点，主要集中在资金募集和期房预售环节。
资金募集——
融资缺口和债务压力，如果这两条不过关，将使房企难以维持正常经营
，进而无法通过销售回款实现自我造血，导致全链条运转失灵。
期房预售——
期房预售受阻是资金问题的放大器
。如果购房者对房企信心缺失、监管收紧导致预售回款减少，将加剧房企流动性危机，形成“融资难→销售难→融资更难”的负反馈。
当前房地产行业的核心矛盾，是融资端的信用风险与销售端的持续低迷相互强化。目前政策多维度发力，不过市场预期修复缓慢，需要有一个过程。
后续需要观察到地产公司拿地力度起来，才能判断行业景气度实质性扭转。
（本报告全文详见https://mvzxk.xetsl.com/s/2iNIZ6，加微bgys2015获取阅读权限）
从2023年收入规模来看，保利发展（3468.29亿元）>华润置地（2511.36亿元）>中国海外发展（2025.24亿元）。
华润置地
——公司业务主要分为开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务，以及生态圈要素型业务。
其中，开发销售型业务包括住宅和可售公建项目（如商业配套、社区服务设施等），是主要收入来源。
经营性不动产业务是通过持有并运营购物中心、写字楼、酒店等经营性物业，实现资产增值和长期稳定收益。
轻资产管理业务是通过子公司华润万象生活（持股72.29%），提供商业运营管理和物业管理服务。
生态圈要素型业务则是围绕城市综合服务布局，涵盖代建代运营、长租公寓、城市更新、康养、文体场馆运营等多元化领域。
图：华润置地商业模式
来源：浙商证券
2024H1，公司总营收791.28亿元。其中，开发销售型业务占比74.72%、经营性不动产业务占比14.5%、轻资产管理业务占比7.45%、生态圈要素型业务占比3.33%。
图：收入结构（单位：亿元）
来源：并购优塾，Choice
中国海外发展
——公司业务主要分为房地产开发业务和商业物业运营业务。
其中，商业物业运营业务是以写字楼与购物中心为核心，长租公寓、酒店、物流及产业园、养老等为要素的不动产资产管理平台。（类似
经营性不动产业务+
生态圈要素型业务）
2024H1，公司总营收869.36亿元。其中，房地产开发业务占比94.37%、商业物业运营业务占比4.07%、其他业务占比1.56%。
图：收入结构（单位：亿元）
来源：并购优塾，Choice
2024H1，公司总营收1392.5亿元。其中，房地产销售占比91.76%、其他占比8.24%。
图：收入结构（单位：亿元）
来源：并购优塾，Choice
图：归母净利润增速（单位：%）
来源：并购优塾，Choice
华润置地——2024H1，实现营收791.3亿元，同比+8.44%；归母净利润102.5亿元，同比-25.37%。
公司营收逆势增长，核心原因是公司聚焦高能级城市和改善型产品定位
；利润下降，主要受房价下行拖累，开发销售型业务毛利率同比-4.6pct至12.4%。
图：近几个季度归母净利润情况
来源：并购优塾，Choice
中国海外发展——2024H1，实现营收869.4亿元，同比-2.49%；归母净利润103.1亿元，同比-23.54%。
公司同样聚焦高能级城市和改善型产品定位，收入维持高位
，利润受行业波动有所回落。
图：近几个季度归母净利润情况
来源：并购优塾，Choice
保利发展——业绩预告显示，2024全年实现营收3128.08亿元，同比-9.83%；归母净利润50.16亿元，同比-58.43%。
营收下降，主要源于房地产项目年内交付结转规模下降
；利润下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。
图：近几个季度归母净利润情况
来源：并购优塾，Choice
图：现金流VS 净利润VS 折旧摊销 VS CAPEX（单位：亿元）
来源：并购优塾，Choice
图：净现比
来源：并购优塾，Choice
从现金流&净利润角度看，由于预售制，房企利润确认与收款错配，因此净现比波动较大。
