24年广钢二手卖了310套，谈谈它的确定性

果爸看房 · 公众号 · · 2025-01-07 16:09

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2024年，300-500万新盘成交火热的板块中，花地湾占有一席之地，而随着学位进入兑现阶段，加上11号线的开通预期，广钢的二手也进入了交易量上升通道。

特别是9-12月，叠加各种政策利好、学位房购买高峰期，广钢连续4个月稳定在40套上下。

而全年卖了310套二手，放眼全市也是非常不错的表现。

正如我一直对广钢的评价那样， 这里是重视教育、同时追求一些居住舒适度、便利的刚需、刚改家庭 ，值得重点关注的板块 ，300-500万预算买这里，性价比确实不错。

这里谈一下逻辑——我不是说相比同总价板块，以后这里的流通性最好、保值潜力最佳，但毫无疑问，几乎完全成熟的配套带来居住的便利度，11号线带来通勤方式的变革，和众多买家用钱投票的结果，是能够匹配得上的。

对比同价位板块，配套已经成熟

这个价位在其他区域可以买哪里呢？

白云新盘的重点是白云湖，二手则则集中在嘉禾望岗、同和-梅花园。

但白云湖的位置已经很偏了，目前教育、商业、医疗资源都处在发展阶段，嘉禾望岗的楼龄在变老，学校相比省实荔湾，也略逊一筹，同和梅花园的位置更近珠城，只不过这里的教育比较普通，城市界面也比较杂。

番禺的二手只有万博可以选，因为番禺广场的主流已经掉到了300万以内，但万博除了悦府引进的东风东+广雅，其他盘的教育配套，只能说过得去。

上一代网红盘万科欧泊，在产品上走了下坡路，教育配套也一直是硬伤，逐渐被配建了名校的新盘取代。这个替代者便是创新城，平替则来自番禺广场，那边的楼龄新、同样没有强学位。

创新城的盘引进了广大附，还是九年一贯制，能满足多数刚需的需求，只不过从配套来说，略显荒凉的板块还要发展个3-5年。当然了，从地段而言，靠近琶洲和金融城的优势，让创新城多了一些想象空间。

番禺广场-客运站同样适合刚需上车，此前有3号线，后来又多了18号线，4站到琶洲西区，弥补了物理距离偏离核心CBD带来的通勤劣势。

不过这里毕竟是郊区，也没有很强的教育资源，地铁相比广钢也没有很强的优势，毕竟那里除了早就开通的1号线广佛线，刚刚开通的11号大环线之外，还有25年底大概率会开通的10号线，这也是连通珠江新城西区-体育西的重要线路。

黄埔前几年的概念很热，但在巅峰之后开始走下坡路。

老黄埔一堆旧改加上糟糕的城市界面，让这里的户型越做越小，卷刚需成了各大开发商的主流，加上城市之光和富颐华庭的二手开始流通，未来几年还是极度内卷的时代。

至于教育配套，名校遍地都是，但如果论“贴牌”的号召力，再强也没几个能比肩省实。

所以当300多万，400多万的二手买家看了一圈之后，如果能够抛下对“广钢密度高”这样固有的偏见，其实体验是不差的。

成熟带来的确定性

曾几何时，广钢和牛奶厂作为一东一西两个热门板块，一度在价格上拉开明显差距。

前两年奶厂最高站上了10万单价，普遍也是7.5-9万成交，广钢大户型最多也就7字头，成交差不多在4.5-6万之间。

这两年的挤水分周期，两个板块热度出现逆转。在贝壳系，奶厂一年的交易寥寥无几，下半年几乎是交易冻结状态，无价也无市场。虽然整体价格还是比广钢略贵，但市场活跃度天差地别。

我们这里暂不讨论谁到底有价值谁的水分大，也不用猜测3年5年后各自会发展成什么样子，但从众多买家的角度思考， “确定性”是很重要的逻辑。

以前大家讨论的是稀缺性，讨论的是珠金琶。但随着供应量的增加，我们发现天河也并没有很稀缺，过度炒作更是导致这些配套严重不足的地方，价格虚高。