摘要：
堵疏并治，合理的引导并与社会资本共赢，不过度的“左”，也不“右”，让这个行业进入正轨，才是未来之道！
对于园区政策走向的2个判断
最近一直在行业交流拜访（从不敢妄言调研），做了几个项目规划也更深度的接触了多个城市的一线市场，行业一线的艰难完全超乎想象，
市场是困难，但不是没有机会，但“还债”的痛苦感才是大家感受艰难的核心。
传统园区开发商在“还债”，联东再次进入2014年阶段的蛰伏状态，中南在项目陆续交付后要擦的屁股很多，前两年快速拿地的万洋、均和也放缓速度，在招商方面寻求学习借鉴与能力提升；央企与地方政府平台公司也在“还债”，在2-3年的大举进入园区领域后，随着项目交付，当初“轻举冒进”与“成本、机制等相关弊病”在下行市场中显露无疑，甚至有部分政府平台公司已经因为前期项目问题，基本丧失了新投资的能力，更无法连增量带动存量，只能守着存量项目自己卷自己，这个西部区域国资尤为明显；地方政府也在“还债”，前期不合理政策最终已经变成了城市发展的问题与城投子弟兵的资产包袱，现在即使一线城市的区域都存在土地已经出让，但政策改变、存量巨大、开工迟缓、投资人信心不足等，各种因素下“进不得，也退不得”的两难境地。
稳住，熬着，已经成为普遍的共性思路。
这个时候，分析未来政策走向价值就非常大，我们不说太久，就聚焦5年：
笔者理解，未来产业园区政策核心可总结为6个字 - 政治“紧”，政策“松”。
怎么理解政治“紧”，政策“松”
（1）政治“紧”
怎么理解，政治“紧”
–
能参与园区开发运营的企业门槛会越来越高，已经参与到园区开发运营企业面临洗牌。就现在而言，园区已经不是想参与就能参与的，要拿“收储和出让价格倒挂的工业土地”要在“政治”上说的过去。
1.你有国资属性
，那肉可以烂在锅里，去年西南某管委会直接喊出“民营企业不要参与工业地产”绝不是骇人听闻，方向正确是“免责”的根本。
2.你是实业企业
，实业企业本身有资源，包括实业企业做园区，已经非常常见，甚至部分浙江区域明确要求不能把此类项目称为“园区”，而改称某某制造业基地项目，对“园区”两字多有忌惮。
3.你能提供一些产业资源以及有优势的产业服务
，这类主要体现在一些高校抬头机构（某某大创新中心）、行业商协会、行业有资源的机构（甚至部分咨询机构、资本机构），落地方式有些会以“产业集群代建”模式或“轻资产”模式落地。
4.你有丰富的既往开发的经验、能力与品牌
，那和国资谋求合作或输出自身能力做服务，这就是笔者理解行业起码前20的民营园区开发运营商不会消失，如果维持现有模式，他们只会把现有品牌越做越小，如果创新产服发展，积累专业产业服务能力，创新合作模式与经营模式，待行业理性回归，依旧有可为。
（2）政策“松”
怎么理解，政策“松”
–
在圈定了合适的玩家名单后，处于现阶段招商困难与地方财政等因素，政策自然会松，因为这轮玩家能力其实不如上一轮，市场又难做，不会真的逼死了自己，给大家举几个例子。
1.分割销售从收紧到放开，
2023年北京、成都、广州都已经出台了分割销售政策，成都是分割销售严控的最后堡垒，一次性给70%分割确实也出乎意料，但究其背后成都本地国资在前期园区开发方面表现不佳，何尝不是催生政策的重要因素呢？
2.容积率从高到低调整
，上一轮在土地集约下高容积率工业土地已经成为制约很多城市招商的毒瘤，不合理的政策最终必将变为成本转化到实体企业身上。以珠海市为例，珠海高新区工业用地普遍出让容积率达3.5-4.0，高容积率下，地方国资建安成本单方基本在3500元/平以上，但面对中山坦洲的市场竞争，实业企业能接受的价格也就是3300-3500元/平，进而产生了招商困难，这样环境下纵使珠海国企再有钱也干不了多少啊。在一线市场其实都非常清楚，从2021年开始很多区域都开始有单层钢结构厂房的市场需求倾向（典型如郑州航空港区），纵使招商再困难，做低容积率产品，特别单层产品都是好处理的，回头看国外，也是大量单层高标厂房，无非是不做差的，而是做挑高12m、外立面优化的高标厂房（如平谦、东久类似的厂房）。
3.产业保障房的
政策性供应
合理化，
从理论上来看，政府应该干什么？保基础、保民生、守规则，而不是武断干预市场，如果过度干预必将自身受到反噬，而从实际来看，产业保障房建设和地方财政紧密相连，原来答应“报销”的因为财政没钱不报销了，那纵使是城投子弟兵也很难敢继续玩下去。笔者听闻深圳2000万方每年的工业上楼，今年就只有1000万方了，深圳都如此其他谁能受的了呢？珠海5.0产业新空间给珠海国资已经是压力山大，也不能每年都这样玩啊。啥，你说政策写了？政策还说到2020年搞1000个特色小镇，你看最后搞了几个？不当家不知当家的难，不当家不知柴米油盐贵！任何不考虑现实情况，理想化的规划都会被最后打脸。
4.产业准入与监管罚则的合理化
，这个不多说了，合理准入、合理监管，区域产业发展都是有过程的，不可能在万个丑小鸭中突然出现一只成熟的天鹅。否则结果就是，最后地方政府你自己玩吧，再也没人陪你玩了，没人陪你玩最后看看你真的玩的起来吗？自己玩又怎么可能不导致资源浪费和效率下降呢？
5.最后谈谈具体政策，政策永远是波浪形的
，上海的51号文，51号文真的完全贯彻执行闵行、宝山那些因为种种原因搁置的工业用地怎么办？市还是区真的谁有财力解决那些历史遗留问题吗？不引入社会资本真的玩得转吗？政策新出，没有先例，集体观望，探探风向；杭州临平禁止REITs的工业用地，笔者应该是最早挖掘到这条信息的，这本身就是冒着大不韪，你看看临平最近态度是什么？还不是提出客观的产品建议争取产业导入。
就如住宅，限购限价是可以控房价，但真正解决房价底层问题，绝不是靠限购限价这种策略手段！限制在有正面作用的同时，也必将造成壁垒和套利机会，
堵疏并治，合理的引导并与社会资本共赢，不过度的“左”，也不“右”，让这个行业进入正轨，才是未来之道！
社会资本、民营园区在理性未来，依旧有可为，且大有可为！
如今行业面临的最核心问题有3方面
一是国民合作机制
，良性共赢的政企合作、国资民营合作机制建立，如今的机制多数不良性，本质都是博弈，究其根本，过程中国资民营都难逃其咎，笔者能看到比较好的模式是“上海迪士尼”模式，重资产端国资大股，市场化企业小股股权合作，轻资产运营端国资小股、市场化企业大股也做股权合作。
二是面向未来业务模型
，依托于园区产业运营服务，创造增量价值，以及价值变现的标杆案例，起码在5年内笔者能看到的还是“走产业的路，赚不动产的钱”，是对于多数企业最靠谱的策略。
三是园区全周期基本功的精益，
其实园区本身是很小的赛道，现在涌入的玩家太多，真正具备全周期操盘能力的人才行业内是极少数，真正具备上下沟通、前后协调能力的人才更是屈指可数，多数人员只是懂自己的一个模块，在全周期操盘方面都没有完整的经历，且都不足够专业。在笔者看来，在政治“紧”的环境下，行业玩家主体大洗牌，基础不牢的需要解决的优先，笔者看过好多项目，在各地方政府任务压力与园区开发者新入局的原因，最终是先做产品设计再做产业策划，由于基本功问题导致了处处失误，宝贵土地资源未能最大化价值、乃至浪费，进而形成“负资产”，真的让人痛心疾首！
各位“负资产”是由不专业的政策与不专业的开发形成的！
而对于个人而言，聚焦好自己踏实、落地、务实的手上工作！搞园区就是搞园区，现在大有把大家都逼成宏观经济学家、产业经济学家的趋势，这事情本身就很滑稽！如果我们自己都不能不理清楚工作边界，那怎么可能能把工作做好呢？
结尾
（1）“公益基础设施属性”与“不动产属性”的波浪式前进
园区再怎么说，还是要盖房子，只要“有房子，有产权”那就比如涉及不动产的特征，这是必然的，
无非是“公益基础设施属性”与“不动产属性”之间的平衡，而这种平衡往往是波浪性的。
经济好市场好招商好，不动产属性就会“强”一些，经济差市场差招商差，公益基础设施属性就会“强”一些，当然随着社会的发展与财富的积累，社会主义初级阶段的逐步实现，大方向是向着“公益基础设施”的。
（2）浙江又恢复摆摊了，不当家不知当家的难，不当家不知柴米油盐贵！
5月末，浙江省政府发出的《关于进一步做好稳就业工作的实施意见》指出，合理设定无固定经营场所摊贩管理模式，预留自由市场、摊点群等经营网点。成为灵活就业人员，今年内还可以享受社会保险补贴，以及申请创业担保贷款及贴息。
不当家不知当家的难，不当家不知柴米油盐贵！我们现在没有人力、物力、财力去实现最理想的情况，那我们可以退而求其次去做有效的引导，我们更不需要“正确的废话”，而是告诉企业现况是什么，面前的机会在哪里？我们该怎么做？
纠偏、纠错、稳人心、做实事！
