主要观点总结
本文主要描述了随着一线城市楼市走热，深圳、上海等城市的楼市表现，以及对于当前政策刺激下炒房客和自媒体的表现。同时，文章还分析了当前楼市调整的本质和基本面情况，包括GDP增速放缓、消费不振、固定投资下降等问题，并指出了六大不同点对于楼市复苏的影响。
关键观点总结
关键观点1: 一线城市楼市走热
随着9月末一线城市集体松绑，尤其是广州全面解除限购，深圳解开了外围片区社保要求，一线城市的楼市率先走热。
关键观点2: 深圳楼市的炒房客和自媒体表现
在政策刺激下，炒房客和依靠卖房为生的自媒体们开启了疯狂渲染、造势模式，但官方媒体和自媒体也存在发布假消息的情况。
关键观点3: 当前楼市调整的本质和基本面情况
当前楼市调整的本质是高房价与低收入之间的鸿沟越来越大，以及就业、收入和预期的受挫。基本面情况包括GDP增速放缓、消费不振、固定投资下降等问题。
关键观点4: 六大不同点对楼市复苏的影响
市场环境、需求、心态、杠杆率、宏观环境、人口形势等六大不同点决定了这一轮救市无法像过去一样立刻见效。
正文
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来源：
城市财经
，作者
余飞
（本文不代表财金新天地立场）
一线城市，被点燃了
随着9月末一线城市集体松绑，尤其是广州全面解除限购，深圳解开了外围片区社保要求，一线城市的楼市，率先走热。
北京方面：
北京住建委数据显示，自国庆假期之后，北京二手房已经连续日签约量达到七八百套，市场回温明显。国庆假期之后的10月8日，北京市二手房网签量达到467套、10月9日758套、10月10日860套……10月8日-10月16日的9天里，二手房网签量合计达到6460套。
上海方面：
在一手住房方面，9月30日—10月17日，一手住房成交26万平方米，日均成交1.4万平方米，较去年同期日均成交增加40%。
在二手住房方面，9月30日—10月17日，二手住房成交10739套，日均成交597套，比去年同期日均成交增加80%。
数据显示，截至22日，10月深圳全市新房累计认购量达8405套。
成交套数方面，克而瑞深圳数据显示，过去一周新房预售成交了982套，环比增长188%。
二手房，深圳房地产中介协会披露，过去一周二手房（含自助）录得2316套，环比增长649.5%。
10月25日晚上，龙华宏发悦见誉府连夜拿证开盘，24小时不打烊卖房，我的朋友圈被现场人头攒动的抢房视频刷屏了。
比如杭州，10月9日新政后首周，贝壳平台二手房新签单量日均比9月上涨了106%，相比国庆假期日均涨幅为50%。截止10月16号数据，新政过去的一周时间里，杭州二手房日均带看量比9月上涨35%，比国庆期间上涨15%；成交量比9月翻了一倍，比国庆期间上涨50%。
所以，本号在10月22日发表的文章中说过，一线城市“金九”虽然没有，但传统的“银十”变成“金十”，毫无悬念。
深圳一直都是楼市的风向标，无论是上一轮的牛市还是这一轮的熊市，都是揭幕人。
所以，这一波新政刺激下，蠢蠢欲动的炒房客以及依靠卖房为生的自媒体们，开启了疯狂渲染、造势模式。
“外地买房团暴买深圳房”、“龙华某新盘被某大V带客打包40多套”、“沙井某新盘被某大V带福建购房团成交62套”、“河北豪客一次性购买25套”等等消息扑面而来。
比如，有人直接发布了一篇《大牛市真的来了，明年深圳房价大涨！》的文章，提出：
炒房大V们更是大言不惭，为了诱导他的粉丝上车，画了一个巨大的饼：
说现在的深圳已经到了闭着眼捡钱的行情，他要带领粉丝横扫龙华，买光龙华之后，就去买沙井，然后是光明。
还有自媒体撰文说，深圳未来将无新房可买，依据是，以最近一段时间火热的成交行情，计算出了深圳的新房去化周期只有六七个月。
按照乐有家公布的数据，截至22日，10月深圳全市新房累计认购量达8405套。
按照这种认购量，10月份新房认购量可能会冲破10000套。
与此同时，深圳房地产信息平台数据显示，10月21日，深圳新房住宅库存量为43721套。
若加上2024年第四季度商品住房入市计划公布的，37个商品房项目约13744套新房房源，市场总共新房房源是57465套。
按照当前的销售速度来看，大约6至7个月后，深圳可能会面临无新房可售的局面。
学过统计学的人应该都懂得，为了避免结果错误或者误差过大，最忌讳的就是用特殊时期的数据来计算。
就好比一个做销售的人，今年前几个月行情惨淡，每月提成只有2000块，这个月行情刺激了一下，拿了1万块提成，然后你就据此计算，他未来一年将有12万收入？
我看到有人用了一个很妙的比喻，来反驳这些制造焦虑的人：
好比一哥们吃了一粒伟哥，当天做了“一夜7次郎”，你能下结论说他骁勇善战、体力过人吗？
这次行情的促成，是政策给予了市场一定的信心，前期犹豫客户正在加快进场，精明的开发商也顺势而为，加大促销力度，从而成就了近1个月来成交放量的行情。
但持续性如何保持呢？没有持续性，这样的行情，也就昙花一现。而且，一旦无法持续，就会出现2023年一季度之后的同样剧情，也即高热之后的高寒。
恰如我在前两天的分析文章中强调的，
在这些利好之下，10月份各城市的销量会起来一波，乃至延续到11月份，12月份会有房企的年底冲刺优惠。
如果11月份又不行了，肯定还会继续刺激。所以四季度的销量，会有一波小高潮。
然而，恰如我多次强调的，纵观过去三年来的救市，效果作用周期越来越短。以前还能有三个月，现在基本只有一两个月。
看清形势再做决定。如果基本面修复并改善，便可以买。如果还是老样子，那就继续观望吧。
固定投资方面，2024年1-9月份，全国固定资产投资（不含农户）378978亿元，同比增长3.4%，其中，民间固定资产投资191001亿元，下降0.2%。
在今年推动地方债发行的背景下，固定投资增速并没有改善，其中民间投资仍在下降。
第一，高房价与低收入之间的天堑鸿沟越拉越大，造成了需求断档。
国内房价在经过了20年高速上涨之后，已经处于极高位置，即使在最近几年有所下降，但是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前列。
尽管还有很多人没有买房，但由于口袋不给力，只能是空有需求无购买力，只能是无效需求。
第二，黑天鹅以来，就业、收入与预期均受挫，导致越来越多的人无力接盘。
这些基本面想要改变，不是凭借几份文件、几次会议就能够。
就目前的情况来看，老百姓的收入、就业短期并无改善，房地产7万亿多的库存依旧处于历史性高位，仅仅这两大行业“顽疾恶疾”，注定中国房地产企稳回暖是一个“持久战”。
最近市场的躁动，是之前一直被压抑的需求在情绪拉满之后的集中爆发。
然而，这一波情绪被释放，需求消耗完之后，如果没有基本面的支撑，根本无力为继，这就是我不断强调的，让子弹再飞一会儿的原因。
更何况还有一个最大的不确定因素，那就是美国大选。特朗普7月13日遇刺大难不死，似乎已经成为了“天选之子”，而且他还获得了全球首富马斯克的砸钱支持。
全球各类注明机构的预测，特朗普在今年11月5日美国大选中获胜的概率，已经远超贺锦丽。
除了当下的基本面制约外，已经特朗普这个最大不确定性外，还有“六个不同”也在制约，或者说“六个不同”决定了这一轮救市无法再像过去一样，能立刻见效。
过去二十多年房企高周转之下，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
去年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。
虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。
首先，低能级城市的住房自有率已经很高，基本都有自己的房子。而且低能级的城市人口基本都在流失。
其次，高能级城市，尤其是北上广深的住房自有率虽然低，但高房价与低收入的天堑鸿沟，让很多人空有需求没有实力购买，属于无效需求。这部分需求，只有等房价与收入在未来达到相对平衡时才能转变为真实需求。
再者，由于市场信心和预期缺失，当下的投资需求基本已经崩塌。
从之前的佛系，到躺平，再到如今的“绝代佳人”，这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。
这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。
上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的6个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。
2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。
那时候，我们的物质虽然没有现在丰富，但有盼头有干劲，红红火火，大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。
2022年全国人口减少了85万人，2023年减少了208万人。
