我们说一直以来五星级酒店都代表着酒店的最高等级，无论是格调还是赚钱能力，也都是各行业想要对标的对象
进入大堂就是古罗马万神殿图案的地砖，门前停靠也是加长版的玛莎拉蒂
熟悉点被拍卖的上海宝格丽酒店，接待过美国总统的北京金茂威斯汀，不久前最高一晚超3万北京三里屯的
瑜舍酒店也宣布去年6月正式关闭...
根据文旅部数据，2020年我国五星级酒店数量850家，而截至最新2024年第三季度，所剩五星级酒店仅736家
要知道不同于上海北京，单上海一座城市就囊括了全国56家五星级酒店，而往往对于那些本就为数不多五星级酒店的城市
数据仅供参考
温州首家
由国际酒店管理的万和
豪
生大酒店被拍卖，曾是不少温州人婚宴办酒的首选，报价15亿佛山地标级希尔顿酒店，以及重庆报价5亿悦榕庄及其上百栋烂尾别墅...
整个2023年，拍卖价格在亿元以上的酒店数量就高达124起，很多也难逃流拍的命运
从点状个案到全国，从一线城市到非一线，这些本该站在城市酒店塔尖的五星级酒店为何频频倒闭，泡沫刺破的背后
又藏着怎样和地产经济千丝万缕的联系？
01
五星级酒店的“幕后玩家”，其实是房地产
确实，如果单从表层来看
为什么酒店会经营困难最终走向倒闭，很容易联想到它高额的定价体系，曾经“上海宝格丽酒店跨年夜费高达30余万”的词条就被一举顶上热搜
再比如，外界变化导致出租率下滑
受2020年特殊时期影响，全国
五星级酒店
平均
出租率也曾
同比大幅
下滑
33.7%
但黑天鹅是最难预料的
当潮水真正退去之后，回顾过去二十年五星级酒店的发展史，其实是有一条非常清晰的发展路径
背后是和地产
深度绑定
首先让我们把时间拨回上世纪80年代
那时正值我国改革开放之际经济异常活跃，加之大量外资企业也涌入中国，高端商务需求越发来往频繁
连带着全国第一家五星级酒店，白天鹅宾馆
来源：粤航影
也在广州应运而生
作为全国首家五星级酒店真可谓是风光无限，白天鹅宾馆于1983年2月6日开业，在那个人均年收入不足1000元的广州
仅开业当年纯利润1282万元，无异于天文数字
而背后正是来自香港富商霍英东投资而成
于是在时代的助推下，也因为见证了白天鹅宾馆的空前成功
全国各地大量奢侈五星级酒店拔地而起，二十年前我国五星级酒店尚且不足100家，到了2017年就迅速突破800家
前后翻了快10倍之多
这背后离不开两个关键因素
第一，来自土拍市场的地方政府意识
要知道对于五星级酒店来说，带来的价值绝不仅仅限于自身酒店的营收，对于这种能级本身的配套建筑拉高城市天际线的同时
更多还承载着地方招商引资的作用
于是不少地方政府也开始将星级酒店的建造，亲自写进自己的土拍文件
整理自：各城市土拍文件
甚至直接就是
和住宅建设被捆绑出售
以2021年东莞拍出的城镇出宅用地+商务金融用地为例，作为寸土寸金的松山湖地块
来源：东莞市自然规划局
被明确要求在宗地内引进世界知名度假品牌酒店管理集团
“
具体为：安缦（Aman），悦榕庄（BanyanTree），宝格丽（BVLGARI），柏悦（Park Hyatt），半岛（Peninsula）的其中一家
”
连品牌名字都早就安排明白了
有时候如若没有在规定时间达到五星级
福建三明市还会对土地竞买人提出，则需要“在3年评星期满30日内，补缴土地出让金680万元，逾期按日加收滞纳金0.5‰”
哪怕是一些四线城市，贵州省黔南州
也在自己2013年政府计划草案的公开报告中写下，将推进11个县市17家五星级酒店项目建设
一时间几乎所有城市都以拥有一家五星级酒店为傲，甚至是城市封面的象征
而时代就是这样
你以为只是蝴蝶轻轻煽动了一点翅膀，背后带来就是翻天覆地的变化
02
第二，各大开发商纷纷入场，开启
“地产+酒店”
模式
其实很多事物看似是点状的，但如果放在同一时间线上，所有因果都会被串联起来
2000年，是五星级酒店开始疯狂萌芽发展的一年
同样对于开发商而言，
长达七年的房企上市禁令也在这一年解封
我国开始全面推进住房商品化，这一年在全国房地产消费总量中，个人消费上升到了70%
，上海、江苏、广东更是接近90%
而在这股浪潮之下，即使面临捆绑条件
但土地才是最宝贵的，
盖更多房子才是最值钱的
更何况拥有一座五星级酒店也能提升地块能级帮助去化，即使是放在当下来看
五星级酒店也是全球豪宅的标配
于是我们看到过去不仅是万科、碧桂园、保利、华润这样的龙头开发商也不惜亲自下场，更夸张还有世茂、碧桂园、融创以及富力
旗下酒店数量更是超过了100家
也就是从这个时候开始，五星级酒店的命运就和众多房企重度绑定在一起
第一种，
叫做酒店还在，但房企没了
典型代表是这个，蓝光
这位曾经西南地区的民企老大哥，高峰时期还曾建立过成都+上海虹桥双总部
但蓝光也有过自己的五星级酒店
还
被视为“西南地区亲子酒店的天花板”，
蓝光己庄
作为峨眉山脚下的文旅酒店，也是蓝光集团首家五星级酒店，斥资数亿元三年时间打造，于2014年开业
来源：酒店官网
客房价格最高可达2.88万元/晚
但后来结果大家也知道了，因为过度扩张导致公司资金链断裂，
2023年6月6日，蓝光成为
A股
第一
家正式退市的房企
以致蓝光己庄历经两次法拍
同样有此遭遇还有来自重庆
悦榕庄，由于其开发商
申基集团
盲目扩张导致最终破产清算
不仅如今这座五星级酒店被以7亿报价拍卖，项目二期
119栋别墅群
更是早已烂尾多年，如同废墟
而如果说有的五星级酒店辗转拍卖是因为开发商无限制扩张，那么还有一种原因：
疯狂收购
第二家，富力
并且有点黑色幽默的是富力收购的酒店不是来自什么国际品牌，而是来自兄弟开发商：
万达
2017年7月19日下午，三大房企巨头
万达、融创、
富力在
北京万达索菲特酒店觥筹交错，完成了刻在整个中国地产史上的世纪成交
也是在那一天
融创相中了万达旗下文化旅游项目公司的权益，而对于富力，则是酒店
最终富力以199亿收购万达77家酒店，一跃成为全球最大的豪华酒店业主，巅峰时期手中酒店更是超过90家
万豪、希尔顿、丽思卡尔顿等顶级酒店都收入囊中
但理想很丰满现实很骨感，那些从别人手上收购的酒店非但没能给富力带来利润
亏损反而愈演愈烈
整理自：房企财报
2017年之前还是每年1-2亿的亏损额
世纪成交之后直接翻了4倍，最高时期2022年一年亏损15.3亿
而不仅是针对富力一家房企，据测算，
2010年-2018年中国五星级酒店的年度投资回报率仅在0.3%-4%
回报率甚至比不上一般中端酒店
另一边加上地产主业暴雷，此后富力不得已一波又一波出售酒店回笼资金
富力旗下
号称是广东省唯一一家国际
品牌温泉度假酒店
惠州洲际，2024年宣布停业
直至2024年，富力旗下68家酒店资产被新加坡债主淡马锡直接清盘接管
哪怕从星级酒店的角度，当年王老板也让万达做了一个正确的决定
所以此时此刻回过头来看
03
五星级酒店被抛弃的背后，本质上是供需不匹配
我们说五星级酒店一定是稀缺的，但是过去地产极度扩张加之土地端的助推，催生了如今700多家五星级酒店成倍的增长
而对于当下更核心其实是在于
如今能住得起这700多家五星级酒店的
客户哪里找
根据文旅部数据，2024年三季度，五星级酒店的价格平均为599元，同比下降了5%，平均出租率同比下降了4%
即使是一线上海
来
源：上海市旅游局
2024年1-12月五星级酒店出租率为68.5%，平均房价为960元/间天
也是花了近三年时间时间才恢复到2019年的水平
再来看北京五星级酒店
要知道以往很大程度五星级酒店的用户还是依赖于外宾入住
得益于2008年北京奥运会世界各地外国人涌向中国，根据
《证券日报》统计，2008年北京五星级饭店的标准间平均价格为3623元/天，比2007年同期高2.6倍
如今虽然也在反弹，但距离巅峰时期仍有距离
根据
北京市文化和旅游局数据，2024年前10个月，北京市五星级酒店接待住宿者人数为393万，与巅峰期2018年相比
接待人数
缩水133万
甚至，还在出现
非星级酒店出租率赶超五星级酒店的趋势
以2024年12月为例
北京非星级酒店出租率高达62.6%，比同期五星级酒店61.3%还要更高
与此同时还要面对国内其他中高端酒店的异军突起
毕竟相比房价动辄上千一晚的五星级酒店
反而是全季、亚朵、桔子等众多自主品牌酒店，开始通过不断提升硬件和服务迅速抢夺市场客户
甚至还要卷副业
这里面做最好的就是亚朵，
旗下品牌“亚朵星球”，
卖起枕头、
床上四件套、床垫这些酒店周边那是不亦乐乎
其零售业务
从2021 年的1.91亿元一下上涨到2023年的9.71亿元，3年涨了7个多亿
而反观五星级酒店
为什么太古地产要卖掉自己北京三里屯的
瑜舍
从年报数据就可以看出
来
源：太古地产2023年年报
2023年太
古地产酒店
收入9.79亿港币
（占地
240万平方尺
）
，对比
零售物业
收入在71.43亿港币
（
占地
910
万平方尺
）
如果按照每平尺计算
酒店：407.9港元/年，零售物业：784.9港元/年
偌大的酒店生意甚至拼不过配套的服务
而那些被抛弃的五星级酒店，最终的接盘手其实是实业家：
煤老板
1、接盘蓝光己庄的
乌兰集团，
隶
属于
内蒙古的大型煤炭企业鄂尔多斯市乌兰煤炭
2、
