【东方地产 | 电话会纪要】绿地控股2017年年报及2018年一季报解读

1）主要经营指标快速增长

2017年公司总资产8485亿元，同比增长16%； 营业收入2904亿元，同比增长17%；归母净利润90亿元，同比增长25% ；货币资金754亿元，同比增长20%；公司实施分红，每10股现金分红2.5元，分红比例34%；资产负债率88.99%，同比下滑0.49个百分点；经营性现金流569亿元，创历史新高； 房地产毛利率23.6%，同比提高3个百分点 ；有息负债余额2760亿元，同比下降3.36%；资金成本5.19%，较年初下降0.26个百分点；预收账款2374亿元，同比增长41%；利润总额193亿元，同比增长33%，其中房地产板块利润总额占比86%，基建业务占比12%，大金融业务占比8%。

2）房地产主业在创新转型中实现较快发展

2017年公司销售金额3065亿元，同比增长20%；销售面积2438万方，同比增长24%；销售回款2451亿元，同比增长21%。

2017年公司新拓展计容建面2325万方，土地款592亿元，土地货值高达3000亿元，楼面均价仅2500元/平方米 ；目前公司待开发面积达到了3713万方。2017年公司之所以土地权益款总额不高，是因为公司的拿地成本很低，主要是发挥了公司多产业协同的优势，通过低成本、高杠杆获取高周转、高货值的项目。

2017年公司新增了20个特色小镇项目，涉及框架协议的土地面积达到4550万方 ，主要集中在长三角、珠三角、中西部核心城市。截止到2017年底， 已实现土地获取的小镇项目有10个，土地面积达到474万方，权益土地面积385万方，计容总建筑面积672万方，总地价97亿元，权益地价82亿元，楼面价仅为1442元/平方米 ，2018年部分项目也将开售。

截止到2017年底，公司有49个超高层项目，国内200米以上的有45栋。国内目前建成12栋，在建17栋，拟建20栋，超高层投资周期长，业绩层面还没有进入集中兑现时期。后续随着交付结束，超高层项目会在业绩上体现出来。

3）多元产业快速发展

基建业务方面，2017年公司基建业务实现营收1048亿元，同比增长37%；新签项目金额1941亿元，同比增长100%。

金融业务方面，2017年公司进一步完善了金融平台，成功获得第三方支付牌照，打造“绿地联行”支付平台。

消费业务方面，2017年公司实现酒店旅游收入18亿元，同比增长12%；利润总额3亿元，同比增长37%，酒店数量突破5000间。此外进口商品营收超过8亿元，实现翻倍增长。

2017年公司科创产业起步，并正式成立康养产业集团，开工了6个康养酒店项目。

一季度营业收入748亿元，同比增长27%；归母净利润35亿元，同比增长30%；

一季度销售金额486亿元，同比减少17%，销售回款584亿元，回款率达到120%；

一季度新增权益规划建面1166万方，权益土地投资193亿元，同比增长超过30%，楼面均价仅为1655元/平方米，但货值可达到1300亿元。 公司延续了去年11月份以来的拿地强度，重点围绕快速发展的高铁站以及快速周转的三四线城市，目前已经有项目在一季度落地。

1）业绩目标

业绩上， 2018年公司主要业绩指标努力实现15%-20%的增长 ，并要提高周转速度和盈利能力。

2）房地产主业目标

2018年公司房地产主业主要关注两个问题，第一是如何应对短期调控，另一个是如何应对中长期发展。 解决的核心是如何加大项目拓展力度，我们认为目前是土地拓展的窗口期，公司会紧紧把握窗口期，争取上半年新增土地储备25000亩（1667万方），全年目标是突破30000亩（2000万方）。

此外为了实现更好的利润水平，公司还积极调整了产品结构， 2018年公司新增的土地中，73%的面积是住宅，用货值为基数计算是71% ，商办占比会进一步下降。公司依然会保持较高的权益结构， 1季度公司新增土储的权益在90%以上 ，这也是保证公司利润水平的重要手段。

从房地产主业布局来看，2018年公司房地产主业区域重点布局在三大城市群及周边区域，从一线城市溢出效应中获益，这个是公司一直坚持的战略；此外公司还将布局江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明及南宁等二线城市群及周边地区， 特别是布局在高铁站沿线的周边地区，在这一点上公司是有优势的。

2018年公司还将抓住三四线城市的发展机会，积极获取一些短平快的土地，确保拿地后1个月开工，3个月开盘，5个月现金流回正。

2018年全年公司计划新推5000亿货值，按照80%的去化率估计，公司全年的销售目标在4000亿左右 ，这里面还不包括200亿专项基金做的三四线短平快项目。

以一季度项目拓展情况来看，公司有信心完成目标。2018年前十大项目计划供应800亿的货值，超过全年计划的15%，计划冲击300亿销售金额的事业部包括上海一部、上海二部、山东、西南、广东、西北、绿地香港、京津冀、江苏、中原等超过8个事业部。