地产业的2025|如何在大开发商时代，低调发育？

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前不久，遇到一个行业大佬，他悲观的说： 小开发商的时代结束了。

他说得很有道理，也代表了行业当下的主要思潮，但是我不是很认同。

大开发商抓大组团里的大机会

24年的中海单盘，非常耀眼。

几个盘首开过100亿，单一个上海公司的700亿，就超过很多集团公司的销售额了。

你羡慕不来， 中海使用的是大开发商战略 ：

即资源集中到几个 国家级组团 ，如深圳南山、上海黄埔徐汇、北京西城和海淀朝阳等。

京华玖序，你与天安门的距离。

这就是我之前讲的1%战略 ：

找到城市 最稀缺的1%地块 ，其稀缺性足以抵抗经济的震荡，甚至不用考量这座城市的年度供销关系。

别人中海更牛， 找的不是一座城市的1%地块，而是这座国家的1% 。

再做迭代升级的大户型，作为传世级资产，自然首开就磬。安全性无以伦比。

在国家级顶级板块，做一流产品，卖一流价格 ，瞬间清盘。名利双收。

中小开发商确实学不了

中海的发展策略，几乎是明牌，但是你模仿不了：

第一，地价太贵了 。土地价格百亿起步，家里有矿都不够，得背后有妈；

第二，地块太少 。举目中国之大，城市上千个， 但是国家级板块不超过20个 ，且发展成熟，几乎无地可供应。

随着这把牌打明，坏处随之而来， 即同等实力的争夺者变多，地价暴涨，利润率堪忧了。

不说上海的几次激烈土拍，看看成都的金融城三期地块、大源地块，溢价达到了30%以上：

不担心这些地块的销量，但是，你应该担心最后的利润。

我的天啦，锦江三圣板块，楼面地价拍到2.48w。溢价36%

安全和利润至上，不建议中小开发商抄大开发商的作业。

小组团里的小机会

中小开发商（这里指top10之后）的今后5-10年的发展机会，我认为是：

大开发商把战略放在国家大组团的大机会，小开发商重点在城市小组团的小机会。

避其锋芒，好在 小组团的小机会 ，大开发商目前的态度是：

第一看不起 ，楼盘规模太小；年销售15亿的盘，要200个才能上3000亿。做得太费劲了。

第二看不懂 ，中国的小组团太多，大开发商领导不可能懂得每个城市的每个组团，上会大概率就是被毙掉；

第三做不来 ，需要很多产品创新的心思，才能激活小组团里的市场，直接用集团产品线，竞争力不足。

这并不代表，小组团的小机会，就不安全和不赚钱 。其安全性和利润率，还是很有保证的。

举几个例子：

24年初，有开发商请我们做了成都的《城市穿透性分析》，结合当时政府供地计划，我们提前预判了几块地的价值。

分别在成华区、金牛区、武侯区。 并不是成都人气最好的高新区、锦江区和青羊区。

人北14亩，业内嫌弃地块小，客户出价力不高，故而报名不多

外双楠地块，受高价限制，且限高限制了容积率

花照项目，地块面积大，开发商担心顾客出价力。但最后实现价格最高。

经过组团分析，我们认为这些地块都很有机会，所以也给出了超越当时市场认知的产品定位和价格。

这四块地，不被很多开发商看好，所以，被龙湖、越秀、保利、首开等底价拿走。

到了年底，这四块地都有了明确的答案。

1）金牛地块，龙湖观萃 。

实现均价3w+，目前已清盘；

2）越秀武侯地块，越秀金茂满园 。

实现均价3w+，首开7亿，去化94%。

3）保利金牛地块，保利花照天郡 。

实现价格3.2w+，首开选房率2.2：1。

4）成华地块，首开臻礼著 。

实现价格3w+，首批次开磬。

不被大多数开发商看好的成华区，24年新拍地的开发商都赚了，且流速很快 。

这就是 “小组团里的小机会” ， 趁着大开发商看不起看不懂做不来，几乎都是起拍价成交。

不但卖得快，且利润还不错。

更细颗粒度，城市穿透性分析

从前年起，与越秀中西部区域交流时，我们谈到，在城市大组团的大机会难以捕捉时，深耕战略应该调整：

在二流板块，做一流产品，卖1.5流价格。

践行这个战略，他们这几年崛起很快：项目的利润和流速稳定，产品力升级也很快。

关键是，如何找到二流板块，众所周期，每个城市的一流板块数量少、人气高，极容易识别。 但是二流板块就多了，哪里有机会，哪里是陷阱 ？

这就需要更细的颗粒度了，我说了几点：

第一，是把城市，按产业功能，拆分出无数个组团出来 。

城市是若干个组团构成的，组团才是城市的最小单位。

做为23年的成都人，分析之前，我对这座城市也缺乏如此深刻的了解