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家族第四代陈文博于2024年1月接任恒隆集团董事长，如今刚过1年时间。当家365日，他要继续面对“前所未有的挑战”。
正如陈文博在《2024年中期报告致股东函》中的表述：“仍未见明确的改变和逆转讯号”。截至目前，零售大环境未有明显好转，消费者的消费习惯与消费能力发生了改变，尤其是高端消费者对未来缺乏信心。
作为扎根中国内地的高端商场业主，恒隆地产重要租户们的业绩正踏入调整期。
资料显示，LVMH集团2024年10月15日发布的Q3业绩报告显示，该公司在亚洲市场（除去日本）录得有机收入下跌12%，是唯一录得下跌的市场；开云集团2024年Q3财报显示，包括中国市场在内的亚太市场期内收入大跌30%，较Q2的25%跌幅进一步扩大，是跌幅最大市场。
表现亮眼、几度涨价的爱马仕集团2024年Q3录得收入超预期增长11.3%，但亚洲市场（除去日本）增长仅有1%；依靠Miu Miu的普拉达亚太区表现最优秀，零售销售净额增长了12%；历峰集团最新发布的2025财年Q3数据则表示，大中华区销售额跌幅18%。
有鉴于此，延续2024年上半年度态势，恒隆地产的表现也是可预见的。
不过，随着2024年Q4的情况开始有所好转，曙光初现。集团行政总裁卢韦柏称，市场情况一定不会比2024年更差，但具体要看前3-4个月的市场表现。
陈文博提出，希望公司2025年业绩会取得微增
。
看具体业绩，截至2024年12月31日止年度，恒隆地产录得总收入为112.42亿港元，同比上升9%。
整体营业溢利下跌13%至64.55亿港元；股东应占基本纯利下跌25%至30.95亿港元；算入9.42亿港元股东应占物业净重估亏损后，恒隆地产股东应占纯利为21.53亿港元，较2023年39.7亿港元有所下滑；相应每股盈利为港币0.46元。
派息方面，恒隆地产将派发每股港币4角，与中期股息每股港币1角2仙相比，年中派息和年末派息，均分别较2023年减少三分之一左右，与预期一致。
物业销售板块，恒隆地产2024年售出更多住宅，包括在香港入账了皓日项目120个单位，贡献了10.52亿港元收入，蓝塘道23-39项目2间大宅，贡献了4.3亿港元收入。
还有武汉恒隆府6个单位贡献了3800万港元，昆明君悦居3个单位贡献了1800万港元，让恒隆地产物业销售收入大增至15.38亿港元，为业绩提供支撑。
酒店板块，这次是恒隆地产首次将酒店业务独立分开呈报。从去年开始，恒隆将陆续为旗下项目补强酒店业态，所以作此操作。期内，恒隆酒店业务实现收入1.89亿港元，同比增长23%，同样对冲了物业租赁收入下降的影响。
至于最核心的物业租赁板块，期内收入及营业溢利分别减少6%和9%至95.15亿港元及67.63亿港元。
香港市场，恒隆在2024年对两项物业进行了资产提升，同时叠加“港人北上”和办公楼市场一如既往的低迷情况影响，收入下跌9%至30.49亿港元，营业溢利则下跌12%至币23.78亿港元。
卢韦柏表示，撇除两项物业提升的影响，公司在香港的租赁收入其实与2023年持平或最多微跌1%。零售层面，其实仅下跌4%，相比同期香港整体零售市场表现的-7%更优。
最受关注的内地市场情况，恒隆内地物业组合租赁收入按人民币计值下跌4%，按港币计值则下跌5%，对应营业溢利下跌8%。
商场方面，与上年相比，恒隆地产内地商场组合整体租赁收入和租户销售额，按人民币计值分别下跌了3%至48.05亿元和14%。
这更多是大势所迫。卢韦柏称，看到数据显示，2024年中国奢侈品市场整体是下跌了20-22%，消费者就算去商场消费，消费金额也在变少。
“从数据来看，顾客到商场的次数并没有减少，但每次消费金额大概下降了15%到16%。这个现象在上海和其他城市都有类似的表现。”
但市场已开始出现好转。卢韦柏指出，去往境外购买奢侈品的中国消费者现时比例在40%，“要出去买的已经全部出去了，”剩下60%是留在国内消费的。换句话说，市场已趋于稳定。
资料显示，恒隆地产内地零售租户销售额同比变化情况，在2024年Q3达到谷底。其时，恒隆内地零售租户总销售额下滑幅度达18%，上海高端商场数据同比下跌了24%，上海以外高端商场同比下跌14%，次高端商场同比下跌2%。
情况在Q4发生逆转，期内上述各项数据大多恢复到全年最佳状态：恒隆内地零售租户总销售额下滑幅度提升至-11%，上海高端商场数据同比下跌幅度提升至-14%，上海以外高端商场同比下跌幅度提升至-10%，次高端商场更实现正增长同比增长7%。
来源：恒隆集团及恒隆地产全年业绩发布会，网上广播演示材料
“可以告诉大家，1月的数字也不错。”卢韦柏说，已经看到跌幅在收窄，这是一个积极的信号。但也不能过于乐观，消费者信心是否会进一步恢复，还需要拭目以待。
“不过，我们相信2025年一定不会像2024年那样。”
办公楼方面，办公楼租赁市场在经济不确定的环境下依然疲弱。恒隆地产期内实现收入10.95亿元，同比下降6%。
对此，卢韦柏称，目前内地办公楼市场空置率相对较高，所以恒隆地产的策略是通过提供优质服务，吸引更多客户入驻，同时留住最好的客户。
未来要做的工作，第一是提升客户服务质量，第二是希望办公楼、商场和酒店之间能形成更强的协同效应。
陈文博也补充，公司在二线城市面对的竞争更少，因此会更有优势。
整体而言，恒隆地产接下来的运营节奏，是延续2024年初提出的基调。
2024年年中，陈文博曾表示，公司已经明确，在现金流允许的前提下，首先是降负债，其次是派发股息，第三才是继续投资。接下来首先会将手头上的项目和承诺做好，保持审慎态度，“保本保命”、“量力而为”。
如此表述在最新这场业绩会上也有体现。陈文博表示，面对市场还是需要保持保守和审慎的态度。
据了解，恒隆地产近期签订了100亿港元五年期银团贷款协议，用途是再融资和提供额外营运资金支持公司发展业务。
会上，谈到这笔贷款的用途，首席财务总监赵家驹表示，除再融资外，资金会主要用于杭州、无锡、上海三地项目的落地、升级和扩建等。
至于投资，“暂时没有太大的投资计划，会把手上的项目做好。”
财务方面，恒隆地产现时保持了稳健。截至2024年末，该公司净债务增加港币17亿元至471亿港元，主要因为2024年内的41亿港元资本开支。但同时，现金及银行存款结余总额从2023年末的54亿港元提升至103亿港元，利息保障倍数2.8倍。
另外，净负债比率升幅趋缓，录得33.4%，借贷成本维持在4.3%。赵家驹还透露，2025年由于有多项工程持续，因此仍将是资本支出大年。但后续随着项目逐步落地，公司财务状况会进一步提升
。
接下来，逐个看看恒隆内地市场几个项目的现状。
高端商场方面，上海恒隆广场依旧是恒隆地产的支柱，2024年全年收入和租户销售额分别下滑6%至16.48亿元和22%（按人民币计算，下同），但出租率维持了99%。
写字楼部分期内收入下跌9%，出租率从2023年12月的96%跌至87%，主要原因是数个主要租户租约到期。
上海恒隆广场在2024年8月开始“扩容”，目前确定2026年完成扩容，预计提供开放式公共空间3850平方米，同时新增商业建筑面积3080平方米。
作为上海恒隆广场的“姊妹项目”，港汇恒隆广场收入和租户销售额分别下降3%至11.72亿元和12%，但出租率保持在99%高位。
该项目刚在2020年完成升级，目前没有其他支出计划，并确定将在2027年引进上海金普顿徐家汇酒店。
作为恒隆旗下两个最重要项目，上海恒隆广场和港汇恒隆广场合共提供了28.2亿元收入，仍占据内地总租赁收入“半壁江山”。
过去几年，无锡恒隆广场和昆明恒隆广场被认为是恒隆“沪外”项目中的佼佼者。
其中，无锡恒隆广场期内收入和租户销售额分别提升了2%，以及稍微下滑3%。据悉，该项目商场通过持续引入地区首店和高端品牌巩固了市场地位。截至年末，出租率提升至99%高位。
无锡恒隆广场办公楼也是恒隆内地办公楼项目内唯一获得正增长的项目，年内收入增长4%至1.22亿元。
目前，无锡恒隆广场二期发展项目总建筑面积15.1万平方米，会在2025年落地，包括无锡“恒隆府”能提供可供出售的573个单位，还会引进希尔顿格芮酒店。
昆明恒隆广场情况稍逊，期内收入和租户销售额略微下跌2%和8%，出租率在98%。写字楼部分出租率和收入维持稳定，收入和出租率都出现稍微下行，收入录得下滑1%，出租率也下滑2个百分点至86%。项目酒店部分君悦酒店在去年Q3开业。
大连恒隆广场是恒隆期内所有高端商场内唯二获得收入增长的项目，也是收入增长最高的项目。期内，收入和租户销售额分别增长8%和3%，出租率比2023年末提升4个百分点到94%。
大连恒隆广场自2020年开始升级转型，据悉2021-2022年期间每年都保持着10余家奢侈品和国际精品入驻商场的焕新率，收入增长明显。
2021年开业的武汉恒隆广场仍在培育期，且面对武商、武汉SKP、武汉汉口万象城的市场竞争，压力较大。
沈阳市府恒隆广场全年表现超过了武汉恒隆广场，项目收入和租户销售额分别下降16%和25%；写字楼收入下跌收窄，跌幅从年中5%恢复至2%，出租率在90%。
而且沈阳市府恒隆广场接下来还有二、三期开发建设，包含商业、办公、公寓、酒店业态，相信仍有较大进步空间，相关项目仍在设计及规划阶段。
杭州恒隆广场确定落地日期。资料显示，该项目总建筑面积39.02万平方米，零售10.59万平方米，办公楼9.56万平方米，酒店3.81万平方米，停车场及其他15.06万平方米。
其中，办公楼Towers C、D、E将在2025年Q2落成，目前37%已租出；Towers A、B将在25年下半年落成，目前已开始与不同行业租户进行洽租。
零售部分预计在2026年上半年开业，目前71%已租出，租户陆续进场。租户比例：服装饰品51%、餐饮25%、消闲及娱乐17%，其他7%。
杭州文华东方酒店预计在2026年下半年开业，提供194间高级客房和套房。
恒隆地产还有3个次高端项目——沈阳皇城恒隆广场、济南恒隆广场、天津恒隆广场，这3个项目在期内都获得正增长。
其中，沈阳皇城恒隆广场收入和租户销售额分别上升3%和1%，出租率94%；天津恒隆广场收入和租户销售额较去年同期分别上升12%和8%，出租率提升到95%。
济南恒隆广场收入较去年微升1%，租户销售额下降1%，出租率提升至93%。项目资产提升工程，在2024年12月进入最后阶段。
以下为恒隆集团及恒隆地产2024年全年业绩发布会现场问答实录节选：
现场提问：对今年香港和内地的零售销售情况有没有比较乐观的看法？
卢韦柏：
先说说香港的情况，我们整体的销售额跌幅其实只有4%，如果看市场公布的数字，香港市场整体下跌了7%，所以我们的零售组合已经显示出较强的防御性。
