房企下半场众生相：有人蛰伏，有人跃进，有人转型 | 棱镜·腾讯财经出品

从北京地铁4号线大兴线倒数的第三站——义和庄的B口出来，不见一辆共享单车。

不过对于在此置业的人来说，他们也用不上。因为离地铁口数步之远，麇集着泰禾中央广场、万科天地、恒大未来城等数个楼盘。

楼盘之外，一片远天，还有尚未开工的荒地，丛生的杂草，在早秋的风中瑟瑟摇摆。

事实上，今年3月底之前，这里的售楼处还门庭若市。而今，这里门可罗雀，只有几个保安在来回踱步。

“站在喜马拉雅山上，往哪个方向走都是下坡路。”华安基金首席经济学家林采宜如此形容当下的房地产行业。

2017年7月，万科销售额环比6月下降27.6%，恒大下降28%，富力下滑28.05%，绿城下滑24.7%。

但同比而言，房企的销售量上涨仍是惊人。

今年前7个月，万科销售额同比增长43.8%，恒大增长56%，富力增长31%，旭辉増涨70.9%。

房企7月份销售额环比下降，一是一线城市和部分二线城市限贷、限购所致，另一方面，也是开发商主动调节销售节奏的结果。

正如禹洲地产董事局主席林龙安所说，如果房企要冲销售量，其实是完全可以让销售量继续环比上涨的，但问题是手头的房子都卖完之后，接下来怎么办？

林龙安选择的是：“不会盲目地一下子全部卖光，要在量跟价均衡的情况下，从未来至少五到十年的发展空间来考量每年的销售量。”

并购之道

部分开发商已经做好了未来五到十年“过冬”的准备。

作为一家年销售额几百亿的开发商，禹洲地产也有自己的千亿梦想，不过林龙安逐梦的脚步是稳健的：2017年突破400亿，2018年700亿，到2020年达到1200亿元。

而要实现千亿梦想，林龙安靠的是手中的“过冬”粮草：禹洲地产目前的土地储备达1200多万平方米，货值达到2200亿元以上。

禹洲地产的土地储备，大部分靠并购得来。

林龙安认为：“现在主流开发商已经意识到在市场上拼命地去拿地王几乎是没有盈利空间的，甚至是倒挂的，在这方面大家应该都已经有共识了。”

作为主流房地产商来讲，特别是前50强，基本上都采用收购跟并购来增加土地储备。”

林龙安的策略是朋友圈拿项目。“特别是老华侨，不管是香港的，菲律宾的，马来西亚的，台湾的，这些老朋友或者老朋友之间有一些信息及时沟通，跟我们团队接洽。”

这种并购项目，并不是所有企业都可以得到的。

这时候，及时得到消息，及时出手，变得非常重要，“因为一旦这个项目要寻求接盘侠的消息广泛传播，价格就立马上去了”。

而一旦价格高得太离谱，企业都会有一个财务考量。“禹洲地产如果有这种高价格的项目要收购，一般都会在上会讨论的时候被投资委员会枪毙掉。”林龙安称。

禹洲地产根植于厦门，目前已将总部搬到上海。

对于是否会进军北京，林龙安表示：“对北京我们还是比较关注，如果有这个机会还是想进去，但不会去拿地王，不会去为了进入而进入北京。”

拿地之险

事实上，很多房企都跟禹洲地产的态度一样，对于北京土地市场的态度，犹如小孩子玩鞭炮，既想玩又有点害怕。

作为全中国房子卖得最好的房企——碧桂园今年8月份终于圆了一个“进京赶考”的梦，而且，这次进京的代价看起来并不是很大。

8月1日，碧桂园联合华润置地、招商蛇口，以38.4亿元的价格拍得北京市东城区永外大街0503-602北地块、606东、606西地块（下称永定门地块），相比38.2亿元的起拍价，溢价率仅为0.52%。

永定门地块位于北京市二环边上，寸土寸金。此地块也是5年来北京市首次拍卖的二环边上地块，居然遭遇很少有人问津，并最终以极低溢价率成交的爆冷状况。市场也许以为拍到地的开发商捡了个大便宜，然而，其中隐情，也是如鱼饮水冷暖自知。

亚豪机构市场总监郭毅称，永定门地块遇冷，一是该地块的楼面价太高。开发商在拿地之后，还须交纳土地开发建设补偿费33.9亿元，因此土地成本合计高达72.3亿元。该地块的规划建筑面积为73598平方米，算下来折合楼面价为9.8万元/平方米。然而，政府对该地块的房子实行限价销售：均价不高于89068元/平方米，最高单价不高于93521元/平方米。在楼面价高于商品房售价之下，房企很难赚钱。

二是该地块的居住建筑规模需执行90/70政策，即90平米以下的房子要占到总体开发面积的70%。郭毅称，由于北京地价太贵，一般房企拿地之后都是开发成豪宅才能盈利，而90/70政策之下，豪宅就开发不成了。

另外，该地块商业部分50%需自持经营20年，在0503-606地块内还须配建燕墩博物馆（不小于7000平方米）且建成后无偿移交东城区文化委员会。

在种种“镣铐”的缠绕之下，最终只有华润+招商+碧桂园联合竞拍主体愿意“跳舞”。

众多开发商都感受到了政府对于他们的利润挤压。“土地市场的拍卖价，政府都拿捏得很准，算得很细，基本上就不会给你有太多的利润可赚。如果你还是要疯狂进来，政府就给你设置一个熔断价格，到了这个价格，开发商就进入竞自持阶段，一些热门地块，最终竞得者必须100%自持物业，也就是说开发商盖了房子不能卖，只能自己持有，出租出去。”鸿坤集团的一位高管表示。

自持，对于开发商的资金是一个严重的考验，只有一些财大气粗的大房企敢于尝试这种模式。

2016年底，北京市海淀区的两个地块，即通过100%自持的方式为万科拍得。

新派公寓创始人、CEO王戈宏表示，目前有一些开发商正在找他合作，打算把他们持有的物业开发成长租公寓：“开发商的目的有两个，一是能够让物业有很好的租金回报，二是把这个资产通过证券化的形式售卖给金融机构和市场，他们套现出来。”

然而王戈宏也坦言，这种资产证券化的模式目前国内还没有尝试过，是个新鲜事物，能否成功，全看政府是否放开政策，市场是否认可这个产品。

融资之难

公开市场拿地对于开发商已成不可承受之重，自持更是往他们背上放上一座五行山。即使是通过并购拿地，开发商也需要拿出大量真金白银，因为在监管部门对开发商的融资渠道全面收紧之后，开发商的杆杠率大大降低，许多并购需要开发商通过自有资金发起。

禹洲地产董事局主席林龙安表示，现在整个限贷限购都非常厉害，没有上市的公司，特别是百强之外的公司面临两个融资难，一个是融资开发贷款难，第二个是销售了也拿不到钱，因为银行个人按揭贷款几乎拿不到了，所以很多的小型开发商资金链面临断裂。

不过，对于大中型的开发商，其融资的渠道虽然紧缩，但并非一筹莫展。

例如以做产业地产著称的华夏幸福，就几乎穷尽了所有的融资方式，除了银行贷款、发行企业债、中期票据、短融券、做委托贷款、信托融资等常规手段之外，它还创造性地开拓了融资租赁、收益权资产支持证券化、股权收益权转让回购、商品房购房款收益权融资、政府应收款项收益权融资、夹层融资、债务重组等多种融资方式。

激进融资，背后是激进扩张。一位熟悉华夏幸福业务模式的人士表示：“华夏幸福从去年以来一直在积极地进行并购，打算在全国范围内布局产业小镇。”

积极融资的企业一般都是积极扩张业务的企业。对于作风稳健的企业，其融资需求并非那么饥渴。

“很多人以为开发商现在日子很难过，其实并不然，去年一整年，今年上半年，开发商的楼盘都卖得很好。为此积累下大量的资金，大中型开发商要撑个一两年是完全没有问题的。”鸿坤集团的一位高管表示。

如果没有强劲的扩张动力，一般企业会选择蛰伏。林龙安就放弃了发行债务的机会：“国家发改委刚刚批给我们外债我们都还没花，不想花。”

林龙安表示现在企业还不缺钱，他们会找一个利率比较低的节点来融到更便宜的钱，“越低越好”。

转型之痛

在一线城市无地可供，而三四线城市库存严重过剩的情况下，开发商即将进入下半场。

如果说上半场玩的是拿地盖房卖房，下半场就要解决盖房之后怎么办的问题。

“所有的开发商都想挣大钱，挣快钱，但是现在这个时代过去了。政府把土地价格定准了，开发商挣不到钱，政府限贷限购之下，一些非核心地段的房子卖不出去了。所以开发商才想着要转型，所有的转型都是倒逼形成的。”鸿坤集团的高管如是说。

开发商转型的方向五花八门，只要跟房子沾得上边的产业，几乎都在尝试：养老地产、教育地产、医疗地产、长租公寓、文旅地产等等。

对于这种多元化的转型，香港恒隆集团主席陈启宗泼了一盆冷水：“我对这个持保留意见，我还没有看到全世界搞所谓的旅游地产赚大钱的。搞多元化的服务性行业都可以赚钱，都可以致富，但是我们做房地产的人都不是想赚小钱，想赚小钱的人不会来搞房地产，来搞房地产的人都是要赚大钱。要赚大钱，又要多元化什么意思？也就是说没戏了。”

对于以万达为代表的轻资产转型路线，陈启宗也不看好：“轻资产并不是最赚钱的，为什么要轻资产，因为你没钱，所以只能轻。历史证明，投钱多的重资产，比投钱少的轻资产，赚钱要赚得多。”

跟没钱所以做轻资产类似的，一些开发商是因为卖不出房所以搞转型。

王戈宏谈到一些开发商自己搞的长租公寓：“他们的思路是，一些地段房子卖不出去了，那就搞成出租型的公寓吧，这种出发点本身就是个悖论，出租市场本身肯定集中在城市核心地段，非核心地段租房的空置率非常之高，租金也上不去。”

洗牌开始，地产行业的集中度将大幅度提高。

保利集团副总余英表示：“听一些专家说中国前十强房企的市场占有率已经达到30多%，我真是被这个数字吓了一跳。”

“为什么中国的房企这么热衷于冲刺千亿，冲刺万亿，挤破头皮、想尽办法要进入一线的俱乐部，因为在残酷的行业竞争中，不大，意味着被吞并，这是一个强者生存的丛林世界。”鸿坤集团高管表示。

棱镜·腾讯财经出品 | 第151期

版面编辑：范晟男

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