让我们先把时针拨回去年的深秋。
在北京房市经历了狂热的一年后，多军灯塔欧神yevon_ou的个人演讲在清华园举行。
现场可以说是高朋满座了，五湖四海的人们专程聚集于此。有攒了一摞红本儿的老北京大妈、全国各地扫房的投资客、还有握着筹码满怀梦想的年轻人，他们来到这里，眼里都发着光。
当天晚上，全场一共出现了3次鸦雀无声。
第一次，是现场一位观众提问：“麻烦您帮我推荐几个北京被低估的板块儿，谢谢您。”该问题一出，全场大笑，并伴随着猛烈的掌声。是啊，谁不想知道呢？
欧神缓缓道：“我在今年的9月7号拿到一张房产证，293平米，368万。那么你肯定知道是哪个盘啦。现在大概是可以卖三到四万每平。下一个问题。”
全场安静的可怕。
这是在2016年的北京，正在经历上涨大潮的北京。就连燕郊都逼近每平米3万元的时候，大家听到北京还有每平米1万出头的房子，会是什么感觉。
您可以想象那个画面：在场的千万富翁、买房老手们都哑口无言，在脑海里拼命地搜索这个楼盘的名字。
答案很简单，三个字，天通苑。
（我翻出来的天通苑近似户型的历史成交纪录）
去年的我还年轻，听到天通苑这三个字的时候，也没有什么太大的兴趣和冲动。在我一个二环本儿逼当时刻薄和偏激的观点想来，天通苑是怎么也入不了眼的，那是一个连北漂们远在老家的父母都耳闻过低端的地方，是一些实在没有办法的北京人才会搬过去的地方，也许搬过去后今生就此再也无缘回到二环。
全场第二次鸦雀无声是这样到来的：
另一位男士提问：“我从北二环一直看到北六环，感受最大的就是：可能这儿是一个特别华贵的楼盘，但是边儿上可能就是一个特别破的村儿。而房价也是如此，比如三环里是9万，但五环可能也是9万。北京就像摊大饼一样。北京真的不存在地段吗？”
欧神稳稳地接住这个问题：“六个字：地段是毒教育。”
全场再一次地茫然了。
欧神继续道：“我们从入行第一天开始，就听说‘地段地段地段……’但是我们吃了很多年亏以后，才知道，地段就是骗你的。你一直坚信和信仰的概念，可能是骗你的。你可以开始毁三观了，地段其实是骗你的。”
……
然而在我走出会场，被五道口的夜色和晚风拥入时，那一瞬我却早已把北方的天通苑忘在了脑后。
（夜晚在10万一平新北苑看远方天通苑万家灯火的样子）
最近我又突然想起天通苑这茬，是因为结识了一位住在十万一平新北苑的老哥，保定人，驴肉火烧的信徒，同样受水库思想影响故给自己网名起作yevon_lv 致敬欧神。我和他还都是微博上@大咕咕咕鸡 的粉丝。
开始我心说，你都住新北苑了，没事儿还跑什么天通苑去看盘，是去找优越感的么。妹想到后来相谈甚欢，遂一起相约去天通苑吃驴火。
这个时候，欧神当初买的那种天通苑，已经变成了这种画风：
（近似户型 无电梯复式）
不得不说，神还是神。
我听说今年早前也曾有一笔较大数量的资金进入天通苑，是否都是跟随欧神步伐买入复式天通苑的还不清楚，只是默默感慨人的执行力差别竟可以如此巨大。
终于，我还是来到了这个亚洲最大小区——天通苑。
来天通苑的前一天，我刚从大兴看完盘回家的路上，看到欧神的小密圈更新。其中有这样一些话：
“我们看房，每套只需要30秒。”
“你报一个地段，报一个名字，面积和单价，我们内心已经有数了。实地去看主要是看房子有没有硬伤。”
“前两天买了一套房，不知道户型，不知道地址。职业的人一般都有‘两不知’的经历：没上门看过房，忘记了交易价格。‘三不知’即不知道房子地址的也有，但比较少见。等你们开始‘两不知’，说明已经入门了。”
“我确信，我看房和你看房，不是同一回事情。”
刚看完房的我看到这段儿，简直惭愧地想跳进家门口儿后海。
我相信上面“两不知”的理论，但觉得前提还是要对区域板块足够熟悉。怎么说我好歹也算个有公众号的人，但要说北京的盘我也做不到每一个都清楚，您问我牛奶厂宿舍怎么样我也说不完全。北京那么大，我多跑跑多看看，总没坏处的。
上一次来天通苑还是很多年前来看刚生完孩子的班主任，那时出了地铁还要再打黑车走一段儿。这里是北京，时间总会开花结果的。
传说中的天通苑地铁站景观，那天假期难得没有人
地铁口看租房小广告的情侣
可能是太久没来天通苑，也可能是本身没抱太高期望，从地铁站出来时，我的感受还是有些震撼的。
下面这个，您直接扔给我张照片儿，告诉我这是什么“远洋天通”、“朗琴苑”，我也都相信。
右边儿这个，您跟我说，这是“珠江苑景”、“泛通国际”，我完全相信。
下边儿这个，可以说是“天通lavie”了。
闻名的人口文化广场，听名字让我心生敬畏。
去跟朋友碰头的路上，我一路看一路开始怀疑自己：这不挺好的么？是不是天通苑一直以来被各种自媒体人过度黑化了？如果是这样的话，这些为了追求流量的自媒体人真是太无耻了。
但是仔细一想，也不应该是刻意去黑化的，毕竟很多自媒体人就住在天通苑。
天通苑吧，就属于你猛的一看，觉得确实不错；但是仔细一看，觉得确实不行。
随处可见的小广告，感觉天通苑如果说有产业的话，那就是房地产业和广告业了。
上一张天通苑的地图。天通苑其实真的挺大的，分为西区、北区、东区、中区、本区……等等。南边有个润泽，我们戏称那里为天通南苑。其实平常上网看论坛你会发现天通苑各个区之间的业主也会有争论，比如什么“我们北几区最好！西区不行！”、“呸，北区没有灵魂，东区才是未来！”、“呵呵，我们天通苑本区才是真正的老天通苑人。”……
这种事情很常见也很好理解，毕竟大家屁股决定立场，我也想黑海晟名苑说“海晟不行！海晟出了二环已经不算真正的北京了！”事实是尽管它在二环外我买起来也很困难了。
其实往天通苑的东西北方向看，还有大片的空地，我曾经脑海里闪现了一个幼稚的想法：为什么这边不继续多盖更好更新的楼呢？很快我就说服了自己，就现在这样，天通苑的五号线已经就够要命的了。
大家仔细看天通苑东边，有一条在建的17号线，这也是一条神奇的线。北通未来科技城（新区出来后改称未来科学城），南到望京、太阳宫、工体、东大桥……乃至我昨天刚去的亦庄。以后工体的尖果儿和大蜜们不用担心太晚不好回天通苑了。
在建的17号线离天通苑东区最近，这也是我首先主要看的片区。那天先主要看的都是200多平的六层无电梯顶复，户型大同小异。单价是很低啦，每平米3万的不少，还有2万5左右的。带电梯的就贵了，总价要到一千万左右。天通苑复式的价格在很多近郊的地方基本买个一百到八十平的次新两居或小三居。就算不买顶复，在天通苑也可以买大三居。
（假想图：通了17号线的天通苑涨幅吊打北苑四害 目前只是假想）
关键是税费。买经济适用房的税费比商品房要高出不少，600万的房算下来可能60多万的税，但其实把税费摊到单价里头之后……那其实还是很便宜。天通苑复式符合欧神的大面积低单价偏好，大家每平米都是涨一千，那肯定面积大的吃香嘛。而且说实在的天通苑也没啥溢价，新房溢价、学区溢价、品牌开发商溢价……放心好了，这些都没有。
天通苑六层无电梯顶复户型选
天通苑东区六层无电梯顶复户型选
现在的市场情况，不管是哪儿的房子您先砍吧，不先砍个车位出来都不用叫卖家见面。天通苑的复式价格和电梯有密切关系、和楼层有密切关系、和户型有密切关系……然而这一切的一切都不是关键。
问题的真正关键是：买了天通苑复式以后卖给谁？不会买了天通苑，就真要当一辈子天通苑业主了吧？顶复可是很难卖的。
天通苑大户型有一类买家，就是东西城的老北京，一辈子住在老破小，到了退休了，把老破小卖了，或许还要用上公积金，到天通苑换个大的，圆了一辈子住大房子的梦，平常没事儿也就在天通苑不出来了，等岁数大了爬不了楼，再作其它打算。
还有一种是小老板，人不一定经常在北京，买套大房子做一些特殊用途，比如说，当仓库放自己的东西。
然后吧，这个天通苑的顶复天台实在是适合烧烤，夏天的时候支个架子撸点小烧烤，开瓶雪花一起勇闯天涯。酒酣谈笑间，随便一句八卦都是当年二环里的极密风云。
综上所述，天通苑顶复的潜在受众群为腿脚利索的老北京烧烤爱好者。
上面算是开个小玩笑，放一张223平顶复户型的历史成交价格图，从13年、到15年、16年，以个例来看单价其实没什么明显变化，直至去年的大行情。
天通苑无电梯复式的流动性其实是欠佳的，在目前总价虽然说不上多高，但也不是很低了。如果喜欢大房子，或者有足够耐心，不急着用钱，愿意等待北境之王天通苑的下一次绽放，那么还是可以考虑作为配置之一的。
适合喜欢安全的您。
从天通苑回到二环，我去朋友家喝酒，过道儿里也是各种小广告，窗户外面能看见景山公园儿。我问了一下物业费多少钱。朋友说，五毛。
我说，比天通苑便宜五分钱，看来物业贵还是有道理的，毕竟天通苑的小广告印的更整齐。
二环是一种生活方式
