调控不断加码的背景下，拍地竞自持已渐成常态。
不少人认为，这会让开发商的资金压力巨大。明源君却不这么认为
——你总不能因为在沿海生活久了，到了高原缺氧，就说那里是不正常的。
只能说，这是新一轮的竞赛。
事实上，
除却拍地竞自持，一些开发商早就开始主动——甚至买入——自持物业经营。
这其实也并不难理解，因为那是一条新的跑道。明源君认为，
对实力型开发商来说，自持不仅不是坏事，而且有助于其进一步发展壮大。
就像一个缺氧耐受力很强的人，到高原上去跟人家赛跑，显然更有优势。实力型开发商就是在高原（自持）上拥有很强缺氧耐受力的人。
建房卖房的逻辑逐渐发生变化
越来越多的开发商
开始自持物业
前些天（6月6日），佛山一块住宅用地的拍卖结果，引起了业内的轩然大波，冲击波的强度甚至超过过去两年来的各种地王，因为万科最终拿下这块地的条件是——25.3亿元，持有该地块上所有的物业，70年不出售！
炒房变房东，甚至开发商造房变房东（三四线卖不掉的库存）的不少，但这么自愿当房东的却十分罕见。业内人士觉得奇怪本身并不奇怪。
虽然在欧美发达国家，这种模式很常见，国内的商业自持的也不少，但是，毕竟在住宅领域，过去大家玩的都是开发销售模式，周转率是核心竞争力之一，突然切换到经营服务模式，颇有点像桃花源中人，不知有汉，无论魏晋……
事实上，据不完全统计，万科已在北京、广州和佛山三地拥有5宗自持地块，共计斥资约170亿元。调控之下，大量其他开发商为了拿地，也不得不自持部分物业，只不过自持比例和年份没那么夸张。或者自持70年，比例100%，但是土地属性是商业用地。
此外，这两年来，有大量开发商进军长租公寓领域，也是一种自持经营行为——开发商拿出项目的一部分做长租公寓等。
对于部分自持的商住两用项目如何赚钱，此前明源君已撰文提及过，这里不再赘述。至于开发商持有商办物业，则更加普遍。
比如6月6日，旭辉宣布以13.3亿元收购永泰控股子公司位于上海市黄浦区一在建甲级写字楼。接盘后，旭辉将继续完成写字楼的建设，并持有该项目作租赁用途。
虽然旭辉看好增量市场，董事长林中此前认为千亿之前旭辉没有天花板，之后提高到了4000亿，最新的数字则是6000亿，但是，
在今年三月的业绩会上，旭辉公布的五年战略规划明确提出，公司业务发展模式将从纯开发转向开发与持有并重，通过地产基金等轻资产模式加大对北京、上海出租物业的收购，特别是核心区域的商业办公楼，同时适度发展公寓。
根据规划，5年后，旭辉将经营着面积达130万平米、市值400亿的持有资产，预计未来每年能够贡献20亿的租金收入。
阳光城与硅谷天堂孙公司合作设立100亿元的房地产产业投资基金。而硅谷天堂主营投资管理，资产管理，投资咨询。公司是一家以产业并购整合专业服务见长的综合性资产管理机构……
……
我们经常说，
不要看一个人说什么，要看他做什么。上述开发商的行为预示着，未来将不仅仅是开发商建房子卖房子、消费者“买买买”的简单模式。
“城市配套服务商”、“住宅金融化”以及“长租公寓”等，这些新玩法和新事物，将随着土地出让形式多元化而成为房地产市场的新生态。
自持核心地段的物业收益率不低
何况限价之下可以拿到便宜的地
自持经营，收益率是格外需要关注的指标。通常情况下，开发自己拿地造房出租，净回报率是比较低的，可是，
在限价条件下，开发商可以较低的价格拿到优质地块，收益率还是有一定保障的。
一、持有一线城市核心地段的商办物业，回报率不低
商办自持由来已久，收益主要来自租金和物业的增值两大块（现在还有新兴的孵化器等服务类收费）。
比如，旭辉投资上海高端写字楼的逻辑就很简单。目前上海的第三产业占比不到70%，未来必然会进一步上升到80%~90%，这意味着市场对甲级办公楼的需求会不断增加，加上市场投资资金充足且活跃，更直接推动市场需求量保持高位。
目前，上海优质写字楼物业在净回报率表现也相对较好。据第一太平戴维斯数据显示，2016年四季度，上海市区甲级写字楼市场净回报率为3%~4%，核心购物中心为3~3.5%，高端服务式公寓2.2~2.8%，高端小业主公寓2~2.5%，五星级酒店1.5~2%。
基于需求旺盛、净回报率可观的市场状况，上海旭辉瞄准写字楼市场，并且考虑布局公寓十分正常。
因为平均水平4%，你的稍微做出众一点，到5%不是太难的事。现在做开发的净利润率也不高。
上个月，明源君去华润置地交流，他们表示，华润大冲中心（地处深圳核心地段，南山区高新园）的写字楼原本只打算自持2栋，其他的都卖掉，但
由于出租情况太好了（出租率和租金双高），因此，集团已经决定再多自持2栋自己经营。
曾有开发商老总对明源君说，搞啥开发都不如在核心地段自持物业，租金收益稳定，而且物业在不断增值。再考虑到孙宏斌说的套利性亏损（例如花1万拿地，房子卖2万，接着又用3万拿地，行业风险很大），这个说法有一定道理。
二、个人购房是为了保值增值，开发商其实做得更好
至于住宅的自持，其实也不难理解。
这么多年来，购房者为啥砸锅卖铁加杠杆买房子？除了居者有其屋的观念之外，更重要的是为了财富的保值和增值！
既然如此，开发商为什么不能自己买地自己建，然后自持呢？！
2014年底，明源君去看过深圳南山的一个项目，当时均价4万/平米，因为到年底了，上市公司要冲业绩，而且当时也看不清接下来市场的方向，能卖就卖。
可是，2016年底，该项目均价已经上涨到9万/平米！短短两年时间，业主赚取的升值部分比开发商当年的卖价还要高！如果加上3.33倍的杠杆，收益更是惊人。
而赚了钱业主们因为一点小事，就开着几百辆豪车占了一条路，痛骂开发商没有良心……当时，该开发商的几个小伙伴表示，他们内心是崩溃的。
当然，没有谁可以这么精准地预测15和16年，一二线城市会如此大涨。
比如14年媒体问万科的一高级副总裁，怎么看2015年的行情，他的答案是：即使调控放松了，房价不会暴涨，顶多涨个20%，谁曾想，在加杠杆下，深圳在半年之内就暴涨了近一倍。
可是，
如果将时间拉长到10年，乃至更长，每年10%左右的增幅确实很容易测算的。开发商贷款利率低，随着城市发展，物业自持长线的盈利空间更大。
而且国家做长租公寓这样的自持住宅物业经营，符合国家政策，后期会有税收支持和一系列优惠。只要开发商有足够强大的资金实力和现金流，自持同样可以赚钱。
三、自持物业的拿地成本低，收益率比想象中的要高
谭华杰曾表示：“假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%。目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率，所以看起来这根本不可行。”
需要注意的是，他说的是在正常拿地情况下的数据；可是，
与传统的“价高者得”的模式不同，当前竞自持的，几乎都是限价地。
以万科拿下的佛山桂城地块为例，楼面价是1.53万/平米，可是，周边的华福御水岸早于2月已售罄，当时的售价约1.9万/平方米，
如果不是限价，任由竞拍者喊价的话，楼面价大概率将超过1.9万/平米！
这意味着，自持的开发商，拿到的是比充分竞争市场下低的价格。此前，有媒体披露，统计发现，不少科技企业建了几栋写字楼之后就不行了。为啥？
因为稍微好点的科技企业盖楼，都可以以非常优惠的价格拿到地，而且通常在好地段。收租赚钱太容易，而搞研发不确定性太大，自然就没动力了。当然，这只是一个方面。却说明了核心地段物业的增值潜力。
自持的地块通常地段不错，未来租金上涨的潜力很大，加上政策支持长租公寓发展，综合下来，租金收益率就不是3%，而可能是5%，甚至更高。
目前，万科的平均加权融资成本3.5%左右，这意味着它可以继续加杠杆……
在6月5日的电话会议中，万科曾表示，公司过去在广州、厦门开业的长租公寓较多，但从保有资源看，深圳等城市也在快速增加，2016年底公司获取的资源已经超过5万间，2017年预计进一步增加至10万间。政策支持长租公寓发展，公司也会投入更多资源。
如果账真的像谭华杰说的那样算不过来的话，万科断不会扩张这么快。毕竟，任何开发都不是做慈善的。
当然，如果开发商想快速回笼资金的话，还可以抵押式出租（即把房子压给你，你给个差不多的钱，然后你就可以长期住下去）。
相当于以房子代替融资，把租客抵押的钱的利息当成房租。
据报道，目前北京已经出现了这种房子。丽都壹号小区，一套价值1000万的房子，押150万，免费租给你3年，这期间只需要付每月1000元的物业费。3年后150万退给你。开发商通过这种方式快速回笼资金。这种房子对普通人很有诱惑力。一旦形成规模之后，除了租金收益，还有其他增值服务的收益。
因此，账还是可以算得过来的，就看由谁来算，以及怎么个算法。真算不清的话，谁会去干呢。
大型开发商有融资优势
可以加杠杆
凭规模获取租金和其他收益
昨天看到一知名公寓投资人在朋友圈调侃：几乎所有开发商进入长租公寓的新闻都是一样的——目标，3年10万间，好像是同一家公关公司写的！
为什么是3年10万间，而不是3年5万间？10万间是不是一个临界点？即便不是，这至少说明，大家都意识到了，即便持有经营物业，同样也是需要规模的。
影响房地产行业集中度的最大因素是融资价格的差异化。美国原来的五大开发商，加速增长期都在1992年~2005年，比如美国的帕尔迪，1992年的时候，市占率只有3%左右，最高的是时候达到了8%！
为什么帕尔迪能在十几年的时间内，把市占率提高一倍以上？原因就在于大房企在融资方面有很大的优势。
中小房企贷款的利率很高，而大房企利率要低很多，有融资成本差。加上行业发展到一定阶段之后，净利润率必然会下滑到正常水平。两个因素结合在一起，会加速推动行业集中度的上升。
持有物业经营，更是如此。由于自持会沉淀大量的资金（至少在REITs没有完全放开的情况下是如此），更需要资金。因为要做大规模就要不断的加杠杆。
例如，今年3月，万科即联合其他合作方共同组建两支专业商业地产投资基金，其中万科在两支投资基金预计总出资人民币50.9亿元，对应的出资比例为39.4%。同时，公司拥有的商业地产项目中的42个项目的部分或全部权益转让给投资基金。如果标的资产包的全部项目都达成交易，预计交易作价为人民币86~90亿元。然后，又拿着回笼的钱去收购其他的项目。
也就是说，像万科、旭辉这样融资成本低的房企是可以加杠杆的。规模做大以后，就可以通过规模效应以及增量价值赚钱。
比如在保证出租率的同时，可以将租金收入证券化，打包成金融产品，获得现金流，进行其他项目的开发、经营等。美国西蒙房地产集团就是左手轻资产，右手重资产的模式。可以一定程度上借鉴。
而对于大部分中小开发商来说，由于融资成本过高，想要通过加杠杆做大规模就难了。曾几何时，二房东是不错的模式，但现在拿房成本已经太高，赚取差价的空间已经被压缩到了极致。
自持必然会有阵痛
熬不过去就死了
熬过去了，会变得更加强大
犹记得2014年正是行业低迷之际，三四线更是苦不堪言，当时明源君对话了一国企集团下属地产公司的总经理，其透露，公司在三四线有大量项目，实在没办法卖，可是当地的旅游业还可以，于是公司就将这些房子做了简单的装修，租给度假的人，竟然还取得不错的收益。所以，思路决定出路。
增大自持物业的比例，短期确实会给开发商带来压力，但对不同的开发商来说，压力的大小却大有不同——有些是压死骆驼的最后一根稻草，有些则是更加强大之前的阵痛。
回顾历史可以发现，美国二战以后诞生的一些大型开发商逐渐消失了，是因为这些公司一直没改变，住宅市场满足之后，没有进入商用不动产或者其他的新型增长行业。这对国内的开发企业来说颇具警示意义。
像旭辉、旭辉等之类的开发商，既不放弃增量市场，也在转移思路，探索新的商业模式，提早布局了。你是继续观望还是跟上？
作者：明源地产研究院副主编 艾振强。探讨及交流，可添加作者微信：
arunme
。
点击【阅读原文】报名体验在线开盘
