好地网10月9日讯（研究员 朱伟）明天（10月10日），常熟龙腾片区3号地块将出让，地块位于虞山镇台山路西侧、长江路北侧，总出让面积18368㎡，总建筑面积27552㎡，总起价25960万元，楼面起价9422.2元/㎡。

值得注意的是，地块挂牌出让对象应具备房地产开发三级（含暂定三级）或三级以上资质等级。本地块不接受联合竞买，只接受独立竞买申请。

地块指标

地块位置图

片区简介

龙腾片区位于常熟市沿通港路以北一带，规划区东至沪通铁路、南至常浒河、西至外环东路、北至海洋泾，总面积7.79平方公里。根据规划，龙腾片区划分为四个居住片区。住宅规划多为“二类居住用地”，以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主。

龙腾片区规划图

据好地研究院统计，2017年前三季度，常熟共成交了17宗宅地，楼面均价达到7917元/㎡，平均溢价率为85.74%，不仅是主城区的地块，乡镇地块也备受追捧。从底价成交到多家房企争夺并且产生较高溢价，常熟各板块的热度均在提高。

一方面，是苏州主城区土地市场热度的外溢效应：在如今苏州主城区拿地愈发困难的情况下，开发商在苏州市区及周边县市寻找合适的机会，在供求关系良好的板块，拿地风险小，既能寻求发展，也能保证利润。

另一方面，地块自身以及板块内的多重利好提升了热度。

目标地块所属的龙腾片区被定位为常熟市主城区东北片紧邻高铁新城的以居住功能为主的滨水生态宜居新区。区域内发展的几大利好如下：

交通上，地块北面在建通港路高架，是沟通常熟主城区至滨江新城（常熟国家经济技术开发区）的东北向快速通道。建成后常熟市区到滨江只需15分钟，通达时间大为缩短。另外，地块距离沪通铁路常熟站仅3公里，预计2021年通车，未来出行将更加便捷。

配套方面，距离不到1公里的麦德龙已经开业，不仅填补了板块的商业短板，麦德龙的品牌更是提升了板块层次。除此之外，地块距离欧尚超市、星光天地、世茂商圈均在2公里范围内，周边商业可以满足日常需求。

产业上，板块周边的通港工业园和高新技术园，均在地块6公里范围内。

新房方面，片区内唯一在售项目为名流御园，三期独栋别墅在售，户型建筑面积约400㎡，总价约860-870万元左右。该地块的出让及开发,将填补龙腾片区商住市场尚无供应的空白。

好地研究院分析，随着沪通铁路常熟站、通港路高架、长江路东延等利好的实现，该片区价值将进一步提升，未来将成为新兴的热门板块。

好地研究院了解到，明天参与该宗地块的房企报名数量为个位数。此前，万科、金辉、碧桂园等8家房企争夺虹桥片区金利特地块（与本次出让地块相距不足1000米），最终溢价为21.23%。好地研究院分析，在该宗地块有诸多利好的条件下，报名房企数量仍为个位数的原因可能有四点：

第一，高起价。龙腾片区板块内在售新房较少，紧邻目标地块的金茂四季花园二手房挂牌价格约为1.45万/平米，而目标地块的起价达9422.2元/平米，已经靠近保本线。若以该地价测算，那么该地块的保本房价，预计在15169元/平方米左右，10%利润的合理房价在17191元/平方米。加之该地块需100%成品住房，若溢价过高，短期内便没什么利润空间。

第二，体量小。龙腾片区3号地块建筑面积为27552㎡，相较碧桂园竞得的金利特地块的建面小了6112.8㎡。由于该地块体量较小，开发商可操作空间有限，这对于不少习惯打造大体量项目的开发商来讲，小地块更难以入手。另一方面，因为地块小，对于开发商的资金需求相对大地块来说较小，小地块的优势在于资金流转快，同时能够灵活应对市场变化。

第三，低预期。相较成熟板块，龙腾片区周边配套仍有不足，除了已经开业的麦德龙，龙腾片区内没有其他商业配套。教育方面，龙腾片区内的红枫小学并不是名校，无法享受周边虹桥片区内的学校资源，板块内的教育资源有待完善。交通方面，高铁建成要过四年开通，项目体量小，无法过多利用高铁预期，何况地块并不紧邻高铁站，还有一段距离。

第四，出让会密集。接下来的一个星期，苏南城市有多宗热点地块出让，例如苏州工业园区青剑湖地块、无锡太湖新城雅居乐南地块、太仓新区地块等。另外，常熟市区还有多宗优质地块待出让，开发商或将考虑到资金分配等因素，本次没有参与常熟龙腾片区的开发商或把目标转向主城区地段更好的地块。

在诸多利好与机遇的叠加下，龙腾片区“迷你”地块花落谁家？好地网将在明天上午10：00带来土拍直播，敬请关注！