瑞康里：新时期城市更新共生模式的示范

易居研究院 · 公众号 · · 2025-01-23 08:00

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近日，“2025迎新易居论坛暨 2024 城市更新实战优秀案例和优秀企业 发布会”圆满落幕。 2024 城市更新实战优秀案例和优秀企业 评审 活动是由上海易居房地产研究院联袂上海市房产经济学会、上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会、上海市城市更新研究会共同主办。 10个优秀案例不仅种类多样，各具特点，更总结出了值得推广的成功模式。 8家优秀企业既有央企，也有地方国企，还有上市公司民企，希望通过对这些企业的系统研究，为行业树立优秀标杆，加快城市更新企业探索形成独特的商业模式，从而促进城市更新大力实施。

瑞康里

新时期城市更新共生模式的示范

申报企业：上海城市更新建设发展有限公司

摘要

瑞康里是一个具有近百年历史的旧式里弄，位于上海市虹口区嘉兴路街道 167 街坊，占地面积约 1.7 万平方米，现状房屋面积约 2.3 万平方米。作为上海市第一批历史文化风貌保护街坊，瑞康里见证了中国新闻界泰斗赵超构、国画大师谢稚柳等文化名人的生活足迹，也因开放包容而添了烟火气与人情味。然而，瑞康里也面临着居住条件落后、消防安全等问题。上海于 2022 年全面收官成片旧改，进入 “ 两旧一村 ” 改造和实施城市更新六大行动的新阶段。过程中，仍存在一系列瓶颈难题，需要探索居民意愿、资金平衡、政策完善、模式创新等复杂交织的相关议题，解决如何从传统的原住居民 “ 一走了之 ” 的征收模式走向 “ 新老共生、迁留并举 ” ，从存量建筑 “ 一拆了之 ” 的拆建模式走向 “ 拆改留并举 ” ，从新建房屋 “ 一卖了之 ” 的销售模式走向 “ 租售并举 ”“ 建管运维一体化 ” ，从地方政府 “ 一统了之 ” 的主导模式走向 “ 共同缔造 ” 等问题。在此背景下，结合主题教育活动，基于增进民生福祉、消除安全隐患、保护历史风貌、疏解城区人口、提高生活品质、优化城市功能等多维目标，最终选择在瑞康里开展试点，探索新形势下的城市更新新模式、新机制、新路径。 2023 年 8 月，项目以 99.69% 比例一轮生效，截至目前签约率达 99.24% 。

项目采取“提高改造品质，新老居民共生、疏解城区人口、共担改造成本”的原则。一方面创新了以居民自愿申请为前提，实施置换腾退、异地安置、原地回购回租等多样选择、多策并举、多元共生的城市更新新模式。另一方面创新了“政府主导、居民自愿、市场参与” 的多主体协商协同共担机制，有效控制更新成本，形成了可持续、可复制、可推广的资金平衡新机制。项目通过专业团队设计，保持石库门里弄风貌，改造后容积率不变，以住宅为主，配建沿街底商，提升区域功能。整个过程强调全过程人民民主，通过多次居民会议和信息系统的应用，确保居民充分参与决策，体现了党建引领下的社会治理创新。

项目成功实现了多重效益。首先，通过提供多元化的安置方式，项目显著改善了居民的居住条件，住房套数从 600 余套减少到 200 余套，人口疏解了 2/3 ，提升了居住安全和生活质量。其次，项目探索并实践了 “ 共生 ” 模式，不仅给予居民更多的选择权，还实现了新老居民的和谐共处，保留了街区的文化风貌和生活气息。此外，项目通过调整安置方式、金融创新等手段，实现了资金的长周期基本平衡，为城市更新提供了可持续的模式。最后，项目优化了城市更新的操作流程，力争为新时期探索可复制、可推广、可持续的城市更新做出贡献。

项目概况

瑞康里位于上海市虹口区嘉兴路街道167街坊，东至哈尔滨路，南至嘉兴路—新嘉路，西至四平路，北至海伦路。占地面积约1.7万平方米，现状房屋面积约2.3万平方米，共有188栋建筑。瑞康里建于1930年前后，距今已经近百年，由英商麦加利银行建造，属于旧式里弄，是上海市第一批历史文化风貌保护街坊，也是闻名遐迩的文化街区。中国新闻界泰斗赵超构、国画大师谢稚柳等曾在此居住，门匾大字出自“海上题额四大圣手”之一的唐驼笔下。这一街坊因与文化名人有了交集而多了人文风采，因开放包容而添了烟火气与人情味。

试点项目基地共有居民630证693户（含个体户15证656平方米），在册户籍2196人，其中以二人户、三人户、四人户为主。地块内另有企事业单位26家，建筑面积约0.2万平方米。

瑞康里在更新前，居住条件差、困难群体多、期望值较高、存在历史遗留问题等特点。项目属于一级旧里，房屋老化简陋、设施落后，居住环境恶劣，弄堂里灶间合用高达85%，卫生间合用率达69%，居民们想要改善居住条件的呼声非常强烈。但是由于其特殊的历史文化地位，不属于传统的旧改征收范围。2022年7月上海成片二级旧里改造全面收官，上海进入了“两旧一村”城市更新的新阶段。因此，城市更新成为了瑞康里改善居民生活条件的重要途径。为了改善居民的居住条件，同时保护历史文化遗产，上海市政府决定在瑞康里开展城市更新试点，并探索城市更新新模式、新机制、新路径。

项目于2023年8月启动，居民一轮征询同意率高达99.69%，2023年11月启动签约，最终签约期内签约率达98.63%。2023年底，居民开始陆续搬迁。目前项目处于收尾阶段。根据安置方案，计划于最后一户居民搬迁后三年内完成交房。

瑞康里是陈吉宁书记主题教育一号课题“上海城市更新可持续发展模式创新”的城市更新试点项目，也是上海城市更新建设发展有限公司首个一二级联动模式 100%持股的项目。项目旨在借鉴北京通过居民回租回购模式来降低一级开发成本，结合上海的市场化优秀传统路径，对旧改征收方式进行渐进式创新。

做法经验

项目采取“提高改造品质，新老居民共生、疏解城区人口、共担改造成本”的原则。一方面创新了以居民自愿申请为前提，实施置换腾退、异地安置、原地回购回租等多样选择、多策并举、多元共生的城市更新新模式。另一方面创新了“政府主导、居民自愿、市场参与” 的多主体协商协同、资金共担的机制，有效控制更新成本，形成了可持续、可复制、可推广的资金平衡新机制。

1、采取“市区联手、政企合作”的旧改模式

瑞康里项目实施主体是经市区两级政府已批复的上海虹口城市更新建设发展有限公司（简称虹更公司），虹更公司由上海城市更新建设发展有限公司和虹口区国资委全资子公司上海北外滩集团有限公司和上海虹房集团有限公司以60%、20%、20%比例组建。虹更公司作为国有实施主体负责落实瑞康里城市更新项目，有利于项目整体实施、有利于确保安置对象的补偿款项及时发放、有利于保障回购回租房源顺利完成建造。另外虹房集团作为公房产权单位，提供丰富的旧改经验，为项目基础信息调查，居民情况排摸提供坚实基础。同时属地街道及时跟进，做好居民思想工作，搭建协调企业和居民桥梁。项目建立了政府 - 企业 - 居民多主体参与，协同推进的机制。

2、首创“原地回购”“原地回租”居民安置方式

以居民自愿申请为前提，实施“置换腾退、异地安置、原地回购、原地回租”等价值等同、多样选择、多策并举、多元共生的居民安置方式。这种模式的核心创新在于增设原地回购、原地回租，并且在回购方案中增加共有混合产权的选择，在回租方案中包含只租不售和先租后售的选择。这种尊重居民意愿、灵活的安置方案选择、创新的产权模式，既为居民回搬减轻经济负担，又能够实现居民和实施主体共担开发成本，帮助项目实现资金平衡，回搬的居民还能促进街区新老居民“共生”。

具体而言，“置换腾退”，是以货币补偿为主，相关税费、购房等政策按旧改政策执行，结合居民原住房及改造后房屋的评估价，参考旧改征收的补偿安置标准，根据实际情况确定货币补偿价格。“异地安置”，是指提供市、区属征收安置房，按价值等同原则由居民自主选择，相关税费购房等政策按旧改政策执行。“原地回购”、“原地回租”，是指回购回租原地建设住房，居民可申请优先回购原地块内新建房屋，自愿选择以货币置换款项抵扣回购房屋资金的，以略低于市场销售价回购，回租的居民以略低于市场价回到原址建设租赁式住房。回购里面还有共有产权、完全产权的选择，通过协议约定，明确回购居民和建设主体今后共同持有商品住房的产权比例，以时间换空间，降低居民回购成本。回租里面还有只租不售、先租后售的选择，即居民近期可以回租，远期可以回购，针对选择只租不售的，扣除3年租金后，其余安置费用返还；如在租赁期满3年内申请购买产权，已交租金可抵扣购房款，租金及售卖的房款从安置费用中抵扣。另外，项目还将根据签约情况，除了小区原始居民，探索将新建住房向近两年周边旧改项目中选择货币安置未购买住房的居民开放，供居民回购回租，探索更大范围的街区共生。

3、紧贴市场需求并保留历史风貌进行产品设计

为最大化程度保留里弄式住宅的样貌，留住上海的“烟火气”和“人情味”，地产集团和虹口区引入专业团队设计方案，前期开展建筑甄别、风貌评估，确定了项目改造方案为保持石库门里弄风貌肌理，延续城市文脉，拆除复建的方式进行改造，改造后容积率不变，项目以住宅为主，配建沿街底商，对住宅产品升级改造，统筹建设两类住宅产品，即里弄式住房、租赁式住房。更新后，瑞康里不仅改善居住环境，还将保留历史风貌，提升区域功能。

策划先行，项目整合市场资源，使用专业团队开展前期策划，打造了符合居民需求和市场需求的规划设计方案，对产品户型等进行了精细设计，补充区域内稀缺产品和房源。项目采取拆除复建的方式进行改造，仅保留部分风貌构件，进行风貌保护下的居住品质提升，实现了“面积不大功能全、小区不大配套齐”。

改造前后功能保持不变，主要用途为居住，同时保留少量沿街商业。小区内部环境和尺度无明显变化，保留“三列六行”肌理，保持街巷尺度、轮廓和界面，留住“烟火气”“人情味”。改造后住宅产品为两类——里弄式住房和租赁式住房，租赁式住房可先租后售，部分只租不售。

项目户型有两大优点，一是符合市场导向，填补了市中心区域120平方米以下风貌住宅的空白，为项目二级开发阶段的资金平衡打下坚实的基础；二是做了大量的面积附赠，提升了居住舒适度，用这种方式提高回搬居民的获得感，推进项目的顺利实施。

4、创新政府-居民-市场共担的资金平衡新机制

创新资金平衡新机制，探索形成了“政府主导、居民自愿、市场参与”的多主体协商协同、资金共担的机制，有效控制更新成本，形成可持续、可复制、可推广的资金平衡机制。一是，通过居民补偿方式的创新、居民安置方式的创新，促使政府、区更新公司和居民得以共担项目成本，总成本有所降低。二是，更新公司充分发挥城市更新中心平台融资作用，充分发挥市、区二级更新平台的融资作用，通过银行贷款解决财政资金缺乏的矛盾，通过一二级联动、邀标公开竞价等形式降低银团贷款年利率，控制财务成本。

另外，项目还统筹兼顾前期规划设计、建设，与后续的经营、管理和维护，遵循全生命周期理念，制定了项目资金平衡方案。

5、坚持党建引领和全过程人民民主

项目始终坚持党建引领和全过程人民民主，具体体现在开了征询会、吹风会，确保居民充分了解政策，充分知道各种安置方式获利情况。如居民一轮征询期间召开54场居民圆桌会议、2场公信人士评议会，充分听取居民意见及诉求，将政策讲透、讲实。签约前期筹备期间完成召开36场正式方案宣贯会，集中召开4场原地建设房屋咨询答疑会等。针对不同方案，瑞康里项目开发了一套信息系统，居民可通过APP了解各个安置方案间的差异，帮助居民算清经济账，突出“多元选择，由民作主”。

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