[ 导读 ]
静安·新业坊改造
及国内影视产业园区发展特征
经历了「十一五」和「十二五」两个黄金五年的高速发展之后，中国电影市场早已今非昔比： 2016 年，中国影市共产出 482.83 亿票房，同比增幅 11.83% ；银幕总数 41179 块，超越美国跃居世界第一；全年观影人次 13.72 亿次，平均每人每年走进影院一次；共创作影片 944 部。前一段一度霸屏的《战狼 2 》票房更是达到了惊人的 56 亿！
电影市场的大热也使得影视产业越来越受到重视，本期我们就和大家一起探讨一个影视园区案例：静安·新业坊。它曾因动漫品牌授权领导者「新创华」以及创吉尼斯纪录的最大 EVA 初号机的入驻而引起了关注。
入驻静安·新业坊的全球最大EVA初号机
静安·新业坊：由老厂房改造的影视产业园
静安·新业坊地处新静安（原闸北区）汶水路 210 号，这里原是上海冶金矿山机械厂， 1959 年建厂，于 2009 年停厂，改造后的影视产业园区将于 2018 年整体亮相。
原上海冶金矿山机械厂
政策及规划背景
「静安·新业坊」是「十三五」环大宁地区重点建设项目，属于「一轴三带」中「中环两翼产城融合发展集聚带」，并且是静安区提出「一轴三带」区域发展战略后推出的第一个大型产业发展项目。
一轴三带规划图
资料来源：公开资料
这从其名字上也有体现：「新」在产业内容上，将主要承载以「四新经济」为代表的新产业；「业」体现在「大众创新、万众创业」的要求上，让创新创业的种子在静安新业坊文化创意产业基地落地生根、繁荣发展；「坊」体现在城市功能上，要打造产业新高地、城市新亮点、园区新典范。
区域定位
新静安发展最具潜力的区域当属环大宁地区，环大宁地区位于静安区中环两翼产城融合发展带南翼，主要包括环上大国际影视产业园区和环大宁市级商圈两大标志性区域，环大宁地区的四至范围为北至汶水路（中环）、南至中山北路（内环），东至俞泾浦（区界）、西至沪太路（区界），总规划用地 10.92 平方公里。
静安·新业坊属于环上大国际影视产业区的辐射范围，是上海北部地区文化创意产业的战略部署地，致力于打造成集 IP 孵化、投资交易、制作发行及衍生品开发于一体的全产业链的空间载体。该区域的规划为，到 2020 年，环上大影视园区、环大宁市级商业中心建设取得重大进展，形成以影视文化为核心的产业体系，发展成为产业特色高端、引领时尚潮流、低碳生态宜居的上海中心城区重要功能区域。
影视休闲资源
静安·新业坊将与 SMG 共同打造两个千平米级演播室、影视后期云服务平台、媒资中心，以此带动影视产业在园区的规模化发展聚集从 IP 孵化、投资交易，到制作发行及衍生品开发的全产业链。
另外，静安·新业坊还将与海上文化中心、上海马戏城、大宁小城、大宁中心广场五期等休闲娱乐资源展开联动，打造影视互动体验中心。据了解，相关规划还在探索将大宁灵石公园改造为上海电影主题公园，与静安·新业坊仪器打造主题游乐中心。
项目更新理念
静安·新业坊以工业历史文脉的有效保护和再利用为载体，对老工业地块开展改造升级，采取城市更新和增量开发相结合的模式，形成以内容制作为核心的影视文化创意产业的集聚：从 IP 孵化、投资交易、制作发布到衍生品开发的影视内容制作全产业链。同时，在产业框架的基础上，将园区建造成「影视+互联网」、「影视+众创」和「影视+体验」的新一代产城融合的空间。
改造后效果图
改造特点与特色
静安·新业坊老厂房由 Benjamin Wood 主导改造。 Benjamin Wood 是波士顿 Faneuil Hall 的建筑设计师，曾参与设计了上海新天地。此外，项目中的特色建筑 Gateway、剧院、树屋分别由夏威夷第一银行中心设计师 Peter Schubert、克林顿总统纪念中心设计师 Richard Olcott 和美国国家天文馆设计师 Thomas Wong 主导设计。
改造前后对比（效果图）
在具体改造施工上，将对老厂房原有结构进行再设计，但会保留原厂房的现代工业特征以及具有时代烙印的墙体和标语，以达到工业历史文脉的有效保护和再利用的目的。原有的工具仓库将被改造为办公空间，从整体上而言，是一种新旧融合的改造风格。
改造后的园区内，将有一个独特的建筑：树屋。这是围绕原有的树木，用轻巧的钢结构建筑而成。
树屋效果图
园区产业与业态
在产业导入上，静安·新业坊将引进上千平米级演播室、媒体影视衍生产业、众创空间、创意工作室、教育培训等业态，实现商旅文「多业联动」，创意创新创业「三创协同」，宜商宜游宜业「三宜互促」。此外，静安·新业坊还将引入时尚运动、分时租赁等业态，通过资源与空间共享、新媒体融合等途径促成多元业态融合。
运营模式
静安·新业坊由静安区、临港集团、电气集团、文广集团四方合作开发运营，并已确定与上海文广实业公司、上海东方传媒技术有限公司共同建设演播室、全媒体制作平台、IT 服务平台，提供多功能剧场运维服务和以新媒体运用为主的会展服务，所有平台均对园区中小型影视后期制作企业开放。
由工具仓库改造的办公空间（效果图）
另外，静安·新业坊将实行分时租赁，采用空间共享模式，利用园区的公共会议室、休息室、小剧场等物业载体，提升基础设施的使用效率，以此为入驻企业降低硬件投入成本。
国内影视产业园区发展特点
据 2013 年数据统计，全国已建成、部分建成、建设中和规划中的影视园区共有 219 处 。国内 76 个已建成和部分建成的影视园区，总占地面积超过 7605.5 万平方米，其中，单个园区的平均占地面积约为 100.07 万平方米 。
国内 28 个已建成的影视园区总投资额为 180.53 亿元，单个园区平均投资额约为 6.45 亿元，其中， 78.57% 的园区投资额在 3 亿元以下，相对于演艺、动漫等其他类型的文化产业园区，单体投资额度较小。这些影视产业园区大多呈现以下特点：
从发展到成熟的周期较长，一般需要 10 年左右
以最为人熟知的「好莱坞」为例，从开始拍摄第一部影片的 1908 年算起，到上世纪 20 年代中后期才初具规模，而为世人所知则经历了更长时间。国内的影视产业基地，最知名者如横店，历经了 10 多年的建设与发展，才成为如今集影视拍摄、旅游体验为一体并具有较高知名度的影视基地。
好莱坞街景
完整的产业链模式是影视产业园区成功的关键
从成功的影视产业园区发展路径来看，大多是以龙头项目带动、中小企业集聚的模式发展成型并进而壮大的，其产业涉及了影视制作、版权交易、会展贸易，同时包含影视旅游、衍生产品开发等完整环节。不仅如此，除了其自身拥有完整的产业链，还具有强大的带动力与吸附力，通过产业集聚效应推动当地或周边经济发展。
好莱坞模式特征
资料来源：公开资料 克而瑞咨询制图
大多具有政策扶持或较为宽松的审批环境
从国外的「好莱坞」，到国内的「横店」，他们的成功多离不开低廉的土地成本、优惠的税收政策以及完善的市场投融资机制等，也只有一定的政策倾斜才能吸引企业不断入驻。
横店影视城
譬如横店，从位置上来说较为偏僻，在区域优势上很难对企业形成吸引力，但因为具有低廉的土地价格与税收政策扶持，吸引了众多影视机构；加之被确定为国家级影视改革试验区后快速的审批和高效的服务水平，吸引了大量企业投资、入驻，从而成为国内最为知名的影视产业基地。
小结
影视产业园区属于文化产业，在改造时就要把握整体与局部的关系，既要从整体布局中认识到产业链每一环的作用，也要跳出产业，看到用文化培育产品的基础性意义。在尊重历史文脉保护与大力发展文化产品的同时，也应不断探索构建完整产业链的发展路径，这样就不仅仅是一种改造，更是一种持续、深化的提升。
丨 地产创新研究之「城市更新」系列 丨
模式研究
1. 盘点|上海十大城市更新项目
2. 历时8年的建业里改造，一种充满争议的城市更新模式
3. 深圳城市更新上演「围城战」，各大房企激烈拼杀
4.「城市更新」上演重头戏，未来我们的城市会变成什么样？
5. 城市更新正当时，再看一眼这些即将消失的地标吧！
6. 由《欢乐颂2》取景地看商业存量改造
7. 丁长峰十大案例讲商业跨界新物种
8. 由幸福里看上海老厂房改造
企业聚焦
1. 由都市女性的双面心理看商业存量改造
2. 社区商业新玩法：菜场也能「综合体」
3.「上生所」成万科首个主城区城市更新项目
4. 一个医养项目揭示了未来城市综合体的雏形！
5. 房企扎堆「城市更新」领域？先来看看「老人们」是怎么做的吧！
微信公众号 克而瑞咨询 | 微信号 criczixun
合作及业务联系：[email protected]
欢迎转发
