刚需买二手房，要注意了！

截止发稿时间，链家网显示，成都二手房存量已经达到 124727 套。

鉴于新房越来越趋于改善，洋房、叠墅产品纷纷入市，再加上精装价格，户型面积也比较大，总价自然就水涨船高了，刚需多少显得有些无奈。据诸葛找房数据显示，上周新房周成交套均面积为 120.29 ㎡，二手房的周成交套均面积为 94.59 ㎡。从成交套均面积曲线图可以看出，总体趋势在增加。

（数据来源诸葛找房）

再加上，新房的价格已经没有太多的惊喜，剪刀差正在消失。

真正的刚需（不是那种能买五六百万，甚至上千万房子的刚需），想要留在主城区，不得不把眼光转向二手房。但是二手房究竟买得不呢？这是一个值得思考的问题。

PS：作为刚需本需，房君也一直在思考这个问题，最近也一直在二手房市场打转转。

（ 1 ）最近一年多的时间，链家在成都的二手房挂牌量直线上升：

2018 年 5 月份 3.8 万套； 2018 年 12 月上旬 5.8 万套； 2019 年 2 月下旬 7.4 万套； 2019 年 4 月 8.4 万套； 2019 年 7 月 26 日，挂牌数量超过 10 万套，达到 100157 套！截止发稿（ 2019 年 12 月 25 日），已经达到 124727 套，并且还在不断增加中——

（数据来源于链家）

（2）房东的心里预期在降低，挂牌价格回归正常，趋于稳定：

上个月关注到南湖国际的一个套四的房子，当时看到的挂牌价格是2.2万元 / ㎡左右，前两天再看的时候，价格已经降到 1.5 万元 / ㎡，总价降了大约 80 万左右（南湖国际最近成交的房源价格大约在 1.6-1.7 万元 / ㎡左右）。

身边有个朋友，有套房子去年预期还是 185 万，前段时间见了他，说挂出去 145 万，没人来问。 也有一个网友表示，锦江三环边上有套 90 平左右的房子，原来 180 万都有人想买，没舍得卖，现在150万卖，都没人问 ......

不只是这几套房源如此，最近看过的多套二手房，价格都有了再次松动， 5 万的降幅，基本不用找房主，在中介那里就能要到，而成交价的降幅，则是要看房源，具体和业主谈。

但房君个人认为，这种属于降温并不是真正意义的降价。之前，看到有网友感叹：“我那套房子去年年底到今年年初从不到 200 万，猛涨到 300 万，还有好多人抢到要，我没有卖，现在， 250 万想卖，都没人要了。”事实上，这只是因为市场开始冷静的原因。

截止 2019 年 11 月，成都市二手房参考均价 12950 元 / ㎡，相比 2018 年 5 月的高点 16800 元 / ㎡，下行了 23% 。但是，从 2018 年 4 月 -2019 年 11 月成都二手房价格走势图中可以发现： 2018 年 10 月开始，到现在，成都二手房整体价格是趋于稳定的，略有下降。

（数据来源于链家）

对于购房“天花板”有限的刚需群体而言，二手房市场大量的小户型低总价房源可供选择。但是，购买二手房的成本可能并不如大部分想象的那么低。

首先，中介费，税费是一笔不小的开支。

按链家报的2.5个点计算，一套 300 万的房子，就要 7.5 万的中介费（虽然，中介费也是可以谈的，但再谈也低不到哪里去），再加上契税，个人所得税，这些加起来就是 15 万左右。假如是 150 平米的房子，这样算起来就是每平米又增加 1000 块钱。更何况还有一些二手房不满两年，有高税。

其次，二手房的贷款是个大问题。

在二手房买卖过程中，会出现三个价格：

第一，成交价，也就是签订的购房合同上的价格；

第二，核税价，买卖二手房的时候，是需要缴纳税费的，但缴税基数并不等于成交价，而是以房管局的核税价为准，假设核税价为 80 万，各种税率加起来为 5 万；

第三，评估价，这个是在贷款时，银行评估的这套房子值多少钱，通常来说，评估价都会低于成交价。

例如，一套房子，房东要卖 100万（成交价） ，但是，银行评估觉得你的房子只值 80万（评估价） ，按照贷款七成来算，就只能贷 56 万。 假设 核税价也为 80 万 ，所缴纳的税费也就是5万。

那么，你一次性需要缴纳的费用为100万 -56万 + 5万，也就是 49 万，差不多是成交价的五成。对于被迫转战二手房的刚需而言，这个首付比例并不低了。 PS ：值得注意的是，有些房龄比较大的“老破小”，甚至会被银行拒贷。

但为什么房君还是认为，二手房可以买呢？

对于有刚性需求的购房者来说，就不存在值不值得，或者好久值得的这种问题，结果都是 要买（刚性需求就是你要结婚、要给娃娃买学位房、给父母买养老房，你在租房没有房子等等） ，只是需要注意贷款问题 。

PS：插句题外话，租房真的是非常不方便的事情。房君有朋友就是租房的，租了一个单间（套三中的一间），合同明年到期，但是最近房东想把房子整租出去，根本就没有跟房君的朋友和其他租客商量，直接带人来看房了......

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（线索一经采用，必有“惊喜”）