琢磨先生：我们应该以怎样的姿势解读如今的房价

我们应该以怎样的姿势解读如今的房价

■ 文 | 琢磨先生 ☞ 新锐经济学者，中产阶级代言人

本周有两篇文章我觉得很有意思，一篇是《北京房价到底打败了多少经济学常识》，大致的意思就是那些高举经济规律、供给理论、租售比等工具的经济学家，都被今天的北京房价给打了脸，不管你怎么分析，它就是一路高歌猛进。春节以来北京的房价跟疯了一样的上涨了20%多，东西城早就进入了10+的时代，朝阳海淀最不济的房子也已经6万起。

另一篇文章是《最近为北京感到难过》，作者描述的北京巨大生活压力引起了很多人的共鸣。作者引用《北京大萧条》说：2016年北京十大重点服务业利润总额7244亿元，相比上年下跌11.3%；2016年文体娱乐业利润94亿元，相比2015年的122亿暴跌24%，是疯狂的房价吞噬了人们的消费意愿。

这两件事，其实就是一件事，房价到底怎么了，不是限购了吗？不是限贷了吗？不是说房子是用来住的吗？不是说现在的年轻人都改变了思维观念不再买房了吗？这房价怎么就一飞冲天了呢？说北京一个人买房，卖家报价728万，从7点半砍价到夜里11点半，最终功夫不负有心人，房子以745万成交。房价高涨带来一些列问题，比如全民焦躁，很少有人能在房子面前淡定。实体经济继续萎靡，能炒房就别创业。焦躁的购房者背后，是另一群焦躁的围观者，看到这场戏自己永远不可能参与，于是转身就逃离了北京。2016年，北京常住外来人口807.5万，比2015年的822.6万下降了15.1万。这是继上海2015年、2016年外来人口分别持续下降14.77万、1.45万后，全国又一个超大城市出现外来常住人口负增长。

既然有这么多的问题，所以你现在心里可能会有一个大大的问号，中国的房地产到底怎么了？我通常觉得只研究经济学是不会读懂中国的经济现象的，因为这中间还需要考虑制度特色，市场化程度，执政力度等诸多因素。如果按照去年股灾水平，放别的国家经济早就危机了，可是只灭了一部分中产阶级，抓了一些人，现在跟没事一样了。按照目前房地产的疯狂程度，按理说早就泡沫了，但是只要稍微风吹草动，房地产市场又疯狂了。

那么应该如何解读中国的房地产市场？得揣摩监管层的意图。中国几乎所有的经济现象都是政治问题。那么目前什么情况？经济不乐观持续下滑中，贫富分化加剧，所以稳定，是重中之重。

那么这个稳定是什么意思？就是不引发系统性金融风险。而不引发系统性金融风险，房价就很难降。试想一下，房价暴跌的可能性，房价一暴跌，首先很多人的资金链会断裂，银行坏账增加。其次观望的人开始对买房失去热情，你要知道房子这东西是越涨越买，如果跌很多人反而不会出手了，觉得肯定不值当买，那么地方政府就无法再通过土地出让来获得财政收入。而地方政府没有新的财政来源，就会破产。地方政府破产直接导致的后果也是银行坏账增加。银行最大的风险就成了政府债务，系统性金融风险的概率就会增加。这么一连串想下来，你大致就可以想清楚这事的本质是什么。

加上我们的M2，也就是货币超发好像一直停不下来的样子，目前货币总量已经突破160万亿，国民生产总值才75万亿。从央行周行长上任以来，货币从2002年的15万亿增加到现在的160万亿，整整翻了快11倍。这么多的资金，实体经济不振，这些钱应该去哪里？必须要有个蓄水池来承载。股市是可以承载一部分，但目前股市不规范导致大量资金不愿意进入。那么房市成了唯一的选择。

所以说稳房价，是稳不住的，稳就是引发房价上涨，因为政府如果托底房价不跌，那么很多人会来炒，炒的人多了，不涨都难。

这是留给政府的一道哈姆雷特式的难题：涨，还是不涨，这是一个问题。

设想以下几个情形：

把房价再拉一个高度，然后银行开始限制贷款，限购政策再次升级，把高位接盘的人死死摁在房子上。意思就是我们不暴跌，我们也不暴涨了，我就是让你卖不出去，咱们横盘吧。卖不出的好处很多，一是购房群众可以情绪稳定的好好工作，大量资金被房子锁住，大家只好慢慢还房贷，别老想着有点闲钱就东跑西跑，还动不动购置海外资产，减少我们的外汇储备。

第二个好处是银行安心收息，企业的债务违约虽然时有发生，但住房贷款可是赚得盆满钵满，乖乖配合好债转股的工作。

第三个好处是地方政策债务问题大致都解除，所以说这轮买房的人绝对是爱国的，这点我坚信不疑。这样地方政府在无债一身轻的情况下腾出手来好好搞实体经济。这样M2再增加的货币，开始有针对性的投放到实体经济，炒房的因为卖不出房子安心工作，银行不捣乱，人民币慢慢保持稳定，实体经济触底反弹。

当然，这都是如意算盘，至于能不能实现，得看群众演员配不配合了。

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