7月17日，广州市政府官方网站公布一份文件——《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，这份文件中最大的看点是：允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。
这是一句拥有“千钧之力”的话，它意味着正在陷入地狱的“商业用房”，获得了“转世”、“再生”的重要机会。
过去几年，中国楼市发生了巨大的转折，主要体现在两个方面：
第一，全国的住房已经足够14亿中国人居住，但存在显著的“人房错配”现象。也就是说，在人口不断增加的大中城市，住宅还不够住；而在农村、绝大多数中小城市，住宅已经显著过剩。
第二，由于“GDP导向”和“面子问题”，各大城市都给予写字楼、商业综合体、商务公寓等“商业用房”了极为充足的土地供应，于是中国城市普遍出现了“商业用房”严重过剩的局面。
上图是2016年上半年，部分城市“商业用房”的“消化周期”数据。我们可以看到，成都的“商业用房”要全部租出去、卖出去，大约需要168个月。其实，成都还不是问题最严重的，当时的报道称，深圳的“消化周期”长达20年。
据仲量联行最新数据，2017年上半年深圳共有8个新竣工的甲级办公楼项目，总供应量超过70万平方米，截至2017年二季度，深圳甲级办公楼存量达580万平方米。全市甲级办公楼市场空置率上升至16%，较去年底上升了超过3个百分点。
在上海，库存的“商业用房”面积据称已经超过1000万平方米，消化周期也长达8到10年。
这正是王健林和潘石屹急于转型的重要原因，万达偏重综合体，SOHO中国偏重于写字楼。
而正是由于住宅仍然存在巨大的“结构性短缺”，所以万科、恒大、碧桂园仍然蒸蒸日上，拼命拿地。
同是房地产，就是有这样大的不同。
其实很多投资者也感受到了这一点，过去几年，你持有写字楼、商务公寓或者商铺，就是涨得不如住宅。而在三类“商业用房”里，有居住功能的商务公寓又涨得最好，其次是写作楼、商铺。
上图：国家统计局刚刚公布的上半年房屋销售情况，可以看出，住宅去库存效果良好，但办公楼、商业营业用房库存继续上升。
在北上深，竟然出现了这样的奇观：同样的地段，同样档次的住宅和写字楼，高档住宅几乎卖到了甲级写字楼的3倍！至于2倍的差距，更是比比皆是。
除了供应量的问题，还有网购的影响。互联网消解了商铺大部分的价值，写字楼的部分价值，但目前仍然没有影响到住宅的价值。
“商业用房”过剩了，该怎么办？要知道，这类房子管理费高，对于普通业主来说空置的成本非常高。而在过去几个月，北京、上海又对“商业用房”采取了空前严厉的限制措施，以避免大家打擦边球，最终让人口增长失控。
在当时的背景下，深圳和广州又类似的跟进动作，但不如北京、上海对“商业用房”那么“横眉冷对”。原因很简单，深圳和广州还处在吸引人口的阶段，过去一年都增长了50万到60万的常住人口。
此次广州“开口子”，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，可以说体现了房地产调控“因城施策”的原则，给除了北京、上海之外的城市，提供了一条解决“商业用房高库存”的道路。广州这份文件的原话是：
允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。
这里面隐藏了几个利好：
第一，允许改造成租赁住房的是“商业用房等”，这个“等”，有进一步想象的空间。此前大城市一直再整顿“工改居”，也就是控制工业用房改造为租赁住房，将来会不会有政策调整呢？我们可以拭目以待。
第二，“调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”，这是很大的利好，居住成本会降低。
第三，这段话没有讲，但文件里有涉及的是，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，此外租住人还可以提取公积金支付房租，以及“保护承租人的稳定居住权”等等。
由于“商业用房”售价远远低于住宅，所以租金回报率会比较高。在这个政策刺激下，“商业用房”的地板价状态相信会得到很大的改变。而“二房东”这个职业，也会随着发展壮大。
此外，允许“商业用房”改为租赁住房，有助于缓解大城市房价、房租的上涨。
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