鹤岗楼市再调查：月成交120套 5万已买不到房

“4月份的时候电话都打爆了”，当地经纪公司经纪人员小刘操着浓重的东北口音兴奋地向我们讲述 不可思议的市场环境，“（电话）最多的时候能达到400个，这个电话没挂另一个就打过来了！ ”，他当月成交的120套房业绩也创造了他从业以来最好记录。

在2019年4月份之前，购房客户还主要集中在鹤岗本地，大家购买的房型仍然集中在改善型消费占主流，也有年轻人买来做婚房。

鹤岗房价“白菜价”的消息爆出以后， 尤其今年4、5月份，来自全国各地的投资客纷纷涌入。

在小刘遇到的客户中，购房者来自全国各地，有来自四川、江浙、海南甚至西藏的购房者，其中，河北、北京、内蒙古投资客比重较大，这一阶段，外地人为主要购买力。

“有位来自河南的投资客，一次性买了3套房。 也有其他组的同事接到过一次购买5套的客户”同样电话被打爆了的经纪人李女士回忆道。

回忆起市场火热的四五月份，小刘语速明显加快， “那时候三万元房随便挑，那会每月外地人40多套，本地人六七十套。 四月份当月外地人就成交120套。 ”

经过一轮炒房，投资客投资类型主要以10万元以下的小户型，以短期套现为主。 据介绍，目前鹤岗市四五万元以内的房源大规模减少，“4万元以内的大部分已经卖出去了。 如果需要买还是要尽早来。 ”

浮华过尽，10月份以后，鹤岗入冬，气温逼近零下二十度，这座城市的房地产市场随着天气转冷而逐渐平静下来。

“现在不行了，天冷了！ ”小刘半开玩笑地说，只是仍有很多外地人会打电话来问， 但出手的少了，他所在经纪公司每月依然有几十套的成交量，成交总价基本都在20万元以 上， 接下来，他们该做本地人的“生意”了，年底结婚、购买学区房和置换房源成为最大的客群来源。

今年以来，鹤岗房价一直保持着小幅上涨趋势，11月二手房均价1904元/平方米，环比上涨 5.41%。 2月份达到峰值，一度超过2000元/平方米。 实际上，鹤岗市房价并不低，但总价十万元以下的房源在当地依然相当普遍。

鹤岗是个有意思的市场。 问及当下大家普遍关注的房价问题时，当地多名经纪人都一时语塞，“二手房房价很难界定，没法笼统介绍。 ”这是他们一致的表述。

小刘说道，总价在10万元以下的房型，精装修要比毛坯或者简装要贵一些，同一栋楼的不同楼层也存在不同差价，差价能达到1000元/平方米，甚至更多。

我们了解的“白菜价”房源大多为当地棚改安置房。 此类项目品质较低，一般为毛坯房或简单装修，低价房源均位于7层或1层楼层，而且目前棚改房无法办理房产证，房本很难下来。

实际上，从2008年开始，鹤岗市相继启动了煤矿棚户区、采煤沉陷区棚户区、城市棚户区和城中村改造项目，基于此，正如李海所写到的那样，当地人几乎人手三五套房子，那里最不缺的就是房子。

当地即便相邻的两个社区，价格也很大的差别。 以湖滨小区为例，一套73平米两室一厅，总价7.5万元，单价1028元/平方米，该小区均价1885元/平方米。 相邻的新世纪广场均价要2224元/平方米。

从总价上看，某二手房交易平台信息显示，鹤岗市挂牌最贵的房源为学区房书香苑一套140平米两房，总价78万元，单价5572元/平方米。 据经纪人介绍，书香苑、欧洲花园、永丰国际等高档小区房价比较高，主要客群是本土有钱人，根据装修情况的差异，总价在60万元~80万元不等，但鹤岗市目前二手房总价没有超过100万元。

从单价来看，位于中心区的一处商服用地挂牌单价已经达到11112元/平米，二手房最高单价为市中心的永丰国际豪华装修的两房，单价达到6316元/平方米。 而单价最低仅需413元/平方米，该房源位置偏远，位于兴安区通村路，距离市中心大约25分钟车程，公交一小时路程。

除了二手房，鹤岗市目前新建楼盘共有5套。

其中欧洲皇家花园小区、瑞达锦华公馆、北国明珠和永丰财富家园为现房销售，销售均价区间为3200-4200元/平米，且项目均为现房销售，大多已于2016 年以前交付，可见去化情况堪忧。

从商品房销售数据来看，2017年，鹤岗市商品房住宅销售金额为3.3亿元，销售面积仅为11.59万平米，过去五年年均复合增长率均为-14%，鹤岗市商品房市场规模处于逐年萎缩的过程中，价格方面商品住宅销售均价近几年来一直保持平稳，维持在3000元/平米左右。

与此同时，某二手房交易平台信息显示，11月份，与鹤岗相邻的佳木斯市房价均价为4597元/平方米、伊春市房价均价为4736元/平方米，省会城市哈尔滨房价均价为9895元/平方米。 很显然，鹤岗已经被视作一个价值“洼地”，当“白菜价”的噱头起来，难免引得投资客一哄而上。